Comment agir (pour préserver vos intérêts en toute légalité) quand un locataire est parti en laissant ses affaires ?

Étape 1 — Sécuriser les lieux sans touché aux affaires laissées à l'abandon

Dès la découverte du logement abandonné, il faut laisser les lieux en l’état. Le bailleur doit prendre autant de photos datées que possible des indices suggérant un abandon du logement. À ce stade, le propriétaire ne peut pas changer les serrures ni déplacer les affaires personnelles du locataire.

Étape 2 — Constater l'abandon du domicile 

Le commissaire de justice (ancien huissier) adresse au locataire une mise en demeure de justifier qu’il occupe encore le logement. Cette mise en demeure prend souvent la forme d’un commandement de payer ou d’un commandement d’assurance habitation.

Le locataire dispose d’un mois pour répondre. Sans réponse, le commissaire peut constater l’état d’abandon conformément au Code des procédures civiles d’exécution.

Étape 3 — Obtenir l’ordonnance du juge pour résiliation et reprise

Sur la base du constat, le bailleur dépose une requête auprès du juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du bail et l’autorisation de reprendre les lieux. Cette procédure est prévue par le décret du 10 août 2011, qui permet une reprise rapide sans passer par une expulsion classique.

Si le bail a pris fin ou s’il est mis un terme au contrat pour motif légitime (abandon, troubles, etc.), il est conseillé d’envoyer une notification conforme pour formaliser la fin de la location.

Étape 4 — Reprendre les lieux et dresser un inventaire

Une fois l’ordonnance rendue, le commissaire de justice procède à la reprise effective du logement. Il établit un procès-verbal (PV) d’expulsion ou de reprise mentionnant un inventaire détaillé des biens présents. Le PV liste également les objets de valeur.

Étape 5 — Notifier l’ex-locataire

Le commissaire de justice informe l’ex-locataire qu’il dispose de 2 mois pour récupérer ses biens. Le procès-verbal précise aussi qu’il peut contester la qualification “sans valeur” devant le juge de l’exécution dans un délai d’un mois. Cette contestation suspend le délai de retrait.

Étape 6 — Enlèvement des affaires du locataire sortant

Une fois le délai de deux mois écoulé :

• Si les biens ont une valeur marchande, ils peuvent être vendus aux enchères. Le produit de la vente sert à couvrir les frais et les dettes locatives (loyers impayés, réparations). Le solde éventuel revient à l’ex-locataire ;
• Si les biens sont jugés sans valeur, ils sont considérés comme abandonnés. Les documents personnels sont placés sous scellé et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice.

1. Changer les serrures ou vider le logement sans autorisation

Même si le logement semble abandonné, le bailleur ne peut pas pénétrer dans les lieux ni déplacer les biens sans autorisation judiciaire. Une telle intervention est assimilée à une violation de domicile, punissable pénalement (article 226-4 du Code pénal). Le locataire pourrait demander réparation pour expulsion illégale et atteinte à la vie privée.

2. Se débarrasser ou vendre les affaires du locataire soi-même

Le propriétaire ne peut pas disposer des effets personnels du locataire comme il l'entend. Seul le commissaire de justice peut dresser l’inventaire, organiser leur stockage, leur vente ou leur destruction après le délai légal.

3. Oublier de faire constater l’abandon par un commissaire de justice

Sans constat officiel, le logement est toujours considéré comme occupé. Le bailleur ne peut donc ni résilier le bail, ni relouer le bien, ni réclamer formellement les loyers impayés. Le constat d’abandon est la première étape indispensable : c’est lui qui permet d’obtenir ensuite l’ordonnance de résiliation et de reprise délivrée par le juge.

4. Négliger la notification à l’ex-locataire

Même après la reprise des lieux, le locataire doit être informé officiellement de la procédure, de l’inventaire et du délai dont il dispose pour récupérer ses affaires. Omettre cette notification rend la procédure irrégulière et peut entraîner son annulation. Le commissaire de justice se charge de cette formalité par voie de signification ou par courrier recommandé à sa nouvelle adresse.

Le propriétaire ne peut pas vider les lieux de son propre chef. Il doit solliciter un commissaire de justice pour déplacer les affaires du locataire. 

En règle générale, le propriétaire des lieux peut demander au commissaire de justice de vider les lieux après que ce dernier ait procéder à l'inventaire : 

• Si les biens ont une valeur significative, le commissaire de justice peut en organiser l'enlèvement puis et l’entreposage dans un garde-meuble, le temps que le locataire vienne les récupérer ou que leur sort soit décidé (vente ou destruction) ;
• Si les biens sont manifestement sans valeur, ils peuvent être détruits après le constat et le délai de contestation d’un mois.

Le coût du garde-meuble (transport, location, manutention) est en principe à la charge du locataire, puisque ces frais découlent de l’abandon du logement.

L'ordonnance rendue par le juge ne rompt pas uniquement le bail de location. Elle ordonne au locataire de s'acquitter de ses dettes locatives. Si aucun paiement n'a eu lieu après l'avoir notifié, le bailleur peut procéder au recouvrement forcé des sommes dues par l'intermédiaire d'un commissaire de justice.

La procédure débouche alors sur la saisie puis la vente des biens de valeur détenus par le propriétaire. Si la somme obtenu est insuffisante, il peut également y avoir une saisie sur compte bancaire ou sur salaire.

Bien entendu, le propriétaire doit préalablement user des garanties dont il dispose et mettre à profit le dépôt de garantie.

Le bailleur peut tout à fait demander un dédommagement au locataire qui a quitté le logement en laissant ses affaires derrière lui. Ce comportement constitue une faute contractuelle, car le locataire est tenu de restituer le logement libre de toute occupation et de tout mobilier personnel à la fin du bail.

Plusieurs types de préjudices peuvent être indemnisés :

1. L’occupation prolongée du logement

Tant que le logement contient les biens du locataire, il est considéré comme occupé. Le bailleur ne peut pas le relouer. Il peut donc réclamer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges pour la période durant laquelle les affaires empêchent une nouvelle location. Cette indemnité est due jusqu’à l’enlèvement complet des effets personnels.

2. Les frais engagés pour la procédure

Le propriétaire peut également demander le remboursement de tous les frais liés à la procédure d’abandon :

• Les honoraires du commissaire de justice (constat, inventaire, notifications) ;
• Les frais d’entreposage ou de garde-meuble ;
• Les frais de nettoyage ou de remise en état du logement après le départ.

Ces sommes peuvent être réclamées au locataire fautif dans le cadre d’une demande en justice ou prélevées, si possible, sur le dépôt de garantie.

3. Les dommages complémentaires en cas de préjudice prouvé

Si le bailleur démontre un préjudice spécifique — par exemple un manque à gagner lié à un retard de relocation ou des frais de remise en location supplémentaires —, il peut également en demander la réparation devant le juge.