Comment gérer le départ du locataire sans préavis ni état des lieux ?

Étape 1 : Prouver le départ définitif de l'occupant

Avant toute chose, il faut s'assurer que le locataire a quitté les lieux de manière définitive. Pour cela, le bailleur doit user de tous les moyens (appels téléphoniques, SMS, e-mails…) dont il dispose pour contacter le locataire. Si la location est couverte par une caution, le propriétaire peut confirmer le départ du locataire auprès du garant.

Pour ne rien laisser au hasard, le bailleur peut d'ores et déjà faire intervenir un commissaire de justice (huissier). Il consignera les constats et les preuves recueillies pour alimenter la suite de la procédure.

Tous les témoignages, les informations et les constatations sont importants (lettre d'information de la CAF concernant un transfert de dossier d'aide au logement, déclarations des voisins, suspicion de décès du locataire, résiliations d'abonnements d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone,...).

Étape 2 : Mettre en demeure le locataire

Dès lors que l'abandon du logement s'avère irréfutable, le commissaire de justice adresse au locataire une mise en demeure l'invitant à se manifester. Celle-ci peut être accompagnée d'un commandement de payer les loyers dont il est redevable le cas échéant.

Étape 3 : Faire constater l'abandon du logement loué par huissier

Sans réponse du locataire dans un délai de 1 mois, l'huissier doit entrer dans les lieux afin de constater le départ effectif du preneur.

Il n'a pas le droit de pénétrer seul dans le logement. Il doit se faire assister d'un représentant de l'État (le maire de la commune ou l'un de ses représentants, un agent des forces de l'ordre), ou de deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ni l'huissier.

Le commissaire de justice dresse éventuellement un procès-verbal de tout le mobilier garnissant le logement, et estime sa valeur.

En cas de doute sur le départ définitif du locataire, l'huissier ne dressera pas de constat d'abandon. Il conviendra alors d'engager une procédure d'expulsion pour loyers impayés.

Étape 4 : Saisir le tribunal pour faire résilier le bail

Cette dernière étape est indispensable pour demander la résiliation du contrat de location. Elle est essentielle pour que le bailleur reprenne son logement.

Le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire compétent.

Cette démarche peut être réalisée par un avocat ou un huissier. Le propriétaire peut l'entamer seul. Dans ce cas, il doit présenter au juge un dossier complet, notamment :

• Le formulaire Cerfa n° 11764*08 dûment rempli ;
• Une copie du bail ;
• Un état des loyers et charges impayés ;
• Le constat d'abandon établi par huissier ;
• La mise en demeure justifiant d'une tentative de conciliation amiable restée infructueuse.

Le juge examine le dossier, et délivre une ordonnance d'abandon du logement. Il prononce la rupture du bail et la reprise du bien par le propriétaire. Il statue également sur le sort des sommes impayées. S'il existe du mobilier, il peut ordonner leur mise en vente.

Il revient au bailleur de notifier la décision du juge au locataire dans les deux mois suivant le jugement. Passé ce délai, l'ordonnance non signifiée au locataire devient caduque.

La notification doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci doit indiquer :

• Les modalités pour faire opposition à l'ordonnance ;
• Le mode de consultation des documents présentés au juge ;
• Le délai de contestation ;
• Le délai d'un mois durant lequel il peut récupérer ses biens ;
• Une demande de remise des clés.

Le locataire dispose d'un mois pour faire appel.

Le locataire peut être dispensé de respecter un délai de préavis avant son départ uniquement lorsque des manquements graves et dangereux sont à déplorer de la part du propriétaire. Il s'agit habituellement d'un logement insalubre ne respectant pas les critères de décence dictés par la loi.

Dans cette situation, le locataire doit :

1. Avertir son propriétaire par courrier des désordres rencontrés et demander l'exécution des travaux de réparation lui incombant au titre de ses obligations ;
2. En l'absence de réponse du bailleur, engager une procédure auprès de la mairie pour faire constater l'indécence du logement. La procédure débouche sur un arrêté d’insalubrité ou de péril si le propriétaire ignore les demandes ;
3. Adresser un courrier de fin de bail par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier : le document doit mentionner la date prévue pour le départ. Il doit indiquer les raisons justifiant l'absence de préavis et être assorti des preuves du manquement.
4. Restituer les clés au bailleur et quitter le logement à une date convenue.

Le locataire doit poursuivre les paiements du loyer durant le temps d'occupation du logement. Dès son départ, il peut suspendre les règlements. Il doit absolument conserver tous les justificatifs liés à l'insalubrité du logement en cas de litige porté devant les tribunaux.

Le propriétaire est, quant à lui, tenu de restituer au locataire le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail.

Pour rompre un bail de location, le locataire doit donner son congé au propriétaire et respecter un délai de préavis. On parle de départ à la cloche de bois, lorsque le locataire sans congé ni préavis. Le propriétaire peut alors user des voies de recours prévues par l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire quitte le logement après avoir restitué les clés au bailleur, mais sans état des lieux de sortie, il appartient au propriétaire de faire intervenir immédiatement un commissaire de justice avant de pénétrer dans le logement. Celui-ci établira un constat qui fera office d'état des lieux.

En conséquence, si d'éventuelles dégradations imputables au locataire étaient relevées, le propriétaire serait autorisé à déduire le montant des réparations du dépôt de garantie.