Départ du locataire sans préavis ni état des lieux : conséquences et démarches à entreprendre

Abandon du logement sans préavis pour manquement du bailleur

Le locataire peut être dispensé de respecter un délai de préavis avant son départ uniquement lorsque des manquements graves et dangereux sont à déplorer de la part du propriétaire (insalubrité ou indécence du logement).  Par exemple, un locataire est-il en droit de casser le bail pour cause d'humidité dans le logement ?

Le locataire doit cependant respecter les règles suivantes :

• Avertir son propriétaire par courrier des désordres rencontrés et demander l'exécution des travaux de réparation lui incombant au titre de ses obligations.
• Sans réponse du bailleur, engager une procédure auprès de la mairie de la commune de situation du bien.
• Enfin, si le propriétaire ne s'exécute pas, le locataire doit lui adresser un courrier de fin de bail par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier. Le document doit mentionner la date prévue pour le départ. Il doit indiquer les raisons justifiant l'absence de préavis et être assorti des preuves du manquement.
• Il doit restituer les clés au bailleur.

Le locataire doit poursuivre les paiements du loyer durant le temps d'occupation du logement. Dès son départ, il peut suspendre les règlements. Il doit absolument conserver tous les justificatifs liés à l'insalubrité du logement en cas de litige porté devant les tribunaux.

Le propriétaire est, quant à lui, tenu de restituer au locataire le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail.

Départ "à la cloche de bois" d'un locataire (sans congé ni préavis)

En dehors des cas de manquements du propriétaire ci-dessus évoqués, le locataire doit obligatoirement respecter un délai de préavis avant de prendre congé. Le préavis en location meublée est de 1 mois et 3 mois de préavis en location non meublée. Le délai de préavis dépend également de la situation géographique du bien et du type de logement (1 mois en zone tendue et 1 mois pour un logement étudiant).

En cas de départ à la cloche de bois (sans préavis), le propriétaire peut engager une procédure contre le locataire. Celle-ci est prévue par l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, et détaillée ci-après. 

Départ du locataire sans état des lieux après avoir donné congé

Si le locataire quitte le logement après avoir restitué les clés au bailleur, mais sans état des lieux de sortie, il appartient au propriétaire de faire intervenir immédiatement un commissaire de justice avant de pénétrer dans le logement. Celui-ci peut en effet réaliser un état des lieux incontestable en cas de litige, malgré l'absence du locataire.

Ainsi, si d'éventuelles dégradations imputables au locataire étaient relevées, le propriétaire serait autorisé à déduire le montant des réparations du dépôt de garantie.

Le décret 2011-945 du 10 août 2011 fixe les modalités de la procédure qui vous permet de récupérer votre bien immobilier.

Elle comprend 4 étapes incontournables. Seule la dernière phase vous autorise à reprendre possession de votre logement.

Étape 1 : prouver le départ définitif de l'occupant

Vous devez vous assurer que le locataire a quitté les lieux de manière définitive. Pour cela, commencez par le contacter par tous les moyens dont vous disposez (téléphone personnel, mail, téléphone du travail,...).
Si vous aviez demandé la mise en place d'une caution solidaire, la personne caution pourra peut-être vous confirmer le départ du locataire. Rappelez-lui qu'elle est responsable de ses dettes locatives.

Vous pouvez d'ores et déjà vous faire assister par un commissaire de justice (huissier). Il consignera les constats et les preuves recueillies pour alimenter la suite de la procédure.

Tous les témoignages, les informations et les constatations sont importants (lettre d'information de la CAF concernant un transfert de dossier d'aide au logement, déclarations des voisins, suspicion de décès du locataire, résiliations d'abonnements d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone,...). 

Étape 2 : mettre en demeure le locataire

Dès lors que l'abandon du logement s'avère irréfutable, le commissaire de justice adresse au locataire une mise en demeure l'invitant à se manifester. Celle-ci peut être accompagnée d'un commandement de payer les loyers dont il est redevable le cas échéant.

Étape 3 : faire constater l'abandon du logement loué par huissier

Sans réponse du locataire dans un délai de 1 mois, l'huissier doit entrer dans les lieux afin de constater le départ effectif du preneur. 

Il n'a pas le droit de pénétrer seul dans le logement. Il doit se faire assister d'un représentant de l'État (le maire de la commune ou l'un de ses représentants, un agent des forces de l'ordre), ou de deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ni l'huissier.

Le commissaire de justice dresse éventuellement un procès-verbal de tout le mobilier garnissant le logement, et estime sa valeur.

En cas de doute sur le départ définitif du locataire, l'huissier ne dressera pas de constat d'abandon. Il conviendra alors d'engager une procédure d'expulsion pour loyers impayés.

Étape 4 : saisir le tribunal pour faire résilier le bail

Cette dernière étape est indispensable pour demander la résiliation du contrat de location, et la reprise du logement. 

Vous devez saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. 

Cette démarche peut être réalisée par un avocat ou un huissier. Vous pouvez aussi l'entamer seul. Dans ce cas, complétez le formulaire Cerfa n° 11764*08 .
Il vous appartient de présenter au juge un dossier complet, notamment :

• Une copie du bail ;
• Un état des loyers et charges impayés ;
• Le constat d'abandon établi par huissier ;
• La mise en demeure justifiant d'une tentative de conciliation amiable restée infructueuse.

Le juge examine le dossier, et délivre une ordonnance d'abandon du logement. Il prononce la rupture du bail et la reprise du bien par le propriétaire. 
Il statue également sur le sort des sommes impayées. S'il existe du mobilier, il peut ordonner leur mise en vente.

Vous devez notifier la décision du juge à votre locataire dans les deux mois suivant la décision. Passé ce délai, l'ordonnance non signifiée au locataire devient caduque. 

S'agissant d'un abandon de logement, envoyez-lui la notification par de préavis de location en recommandé avec accusé de réception au domicile qu'il louait, et dont vous êtes propriétaire.
Celle-ci doit contenir :

• Les modalités pour faire opposition à l'ordonnance ;
• Le mode de consultation des documents présentés au juge ;
• Les délais de contestations ;
• Le délai d'un mois durant lequel il peut récupérer ses biens ;
• Une demande de remise des clés.

Le locataire dispose d'un mois pour faire appel.