Préavis réduit donné par le locataire : quels sont les motifs et la procédure à respecter ?

C’est le cas le plus simple et le plus fréquent : le préavis en zone tendue passe d'un délai de trois mois à un délai réduit à un mois.

Cette disposition a été introduite par la loi Alur du 24 mars 2014 pour tous les baux signés ou reconduits depuis cette date, puis étendue par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 (dite loi Macron) à tous les baux de location vide, quelle que soit leur date de signature.

Les « zones tendues » correspondent à des zones géographiques où la demande locative est très élevée par rapport à l’offre. En principe, le propriétaire ne doit éprouver aucune difficulté à relouer, ce qui justifie le préavis réduit.

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander une réduction de son préavis de départ à un mois (au lieu de trois) lorsqu’il décroche un premier emploi.

En l’état actuel de la jurisprudence, un premier emploi se définit donc :

• Soit comme le premier emploi obtenu après la fin des études pour un étudiant qui entre dans la vie active ;
• Soit la prise d’un emploi qui provoque la première affiliation au régime de sécurité sociale.

Si le locataire accepte une proposition pour travailler dans un nouveau lieu (pour un nouvel emploi ou non) ou que son employeur a accepté une demande de mutation professionnelle, alors le préavis peut être réduit à 1 mois.

Ce motif est valable que la mutation soit à l’initiative de l’employeur (subie) ou du locataire (voulue). De plus, la loi n'impose aucune distance quant au lieu de mutation, le préavis réduit d'un mois s'applique donc sans condition d'éloignement.

Pour être recevable, la date de la mutation doit coïncider avec la demande de congé. Un locataire ne peut pas prétendre au préavis réduit si la mutation a eu lieu quelques mois avant le congé ou qu’elle intervient en cours de préavis.

Un locataire peut invoquer la perte de son emploi pour bénéficier d'un préavis réduit. Cette situation peut faire suite à :

• La fin d’un contrat à durée déterminée (CDD, mission d’intérim, etc.) ;
• Le licenciement, qu’il soit économique ou pour faute (même en cas de faute grave ou lourde) ;
• La rupture conventionnelle du contrat de travail. Bien qu’elle puisse être à l’initiative du salarié (locataire) ou de l’employeur, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 juin 2016) a rappelé que la rupture conventionnelle constitue une perte d’emploi dans les deux cas.

Lorsque le locataire perd son emploi (dans les conditions évoquées ci-dessus) et trouve un nouvel emploi, il peut quitter son logement après un préavis réduit d’un mois. Cette prérogative permet au locataire de se préparer plus facilement à sa prise de poste.

Pour cela, il devra justifier de la perte d’un emploi (la démission et l’abandon de poste sont exclus) et de la signature d’un nouveau contrat de travail. La localisation de son nouveau poste n’a pas d’importance, le propriétaire bailleur n’a pas à savoir si ce nouvel emploi implique obligatoirement un changement de lieu de résidence pour son locataire.

Le préavis de départ peut également être réduit dans le cas où le locataire rencontre des problèmes de santé importants, nécessitant un changement de domicile. Pour ce faire, il devra joindre un certificat médical à sa demande de congé, stipulant que son état de santé lui impose de déménager.

Après plusieurs affaires judiciaires, la jurisprudence (Cass. 3e civ, 19 octobre 2017) est claire : un locataire bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active, qui est en mesure de fournir une attestation de la CAF, peut donner congé à son bailleur dans un délai de préavis réduit à 1 mois.

De plus, le seul fait de bénéficier du RSA est suffisant en lui-même pour profiter de cet avantage, il n’est pas nécessaire de donner une autre justification.

Même principe que pour le RSA : les bénéficiaires de l'Allocation adulte handicapé peuvent prétendre à un préavis réduit pour quitter leur location vide. Cette disposition a été ajoutée dans la loi Alur de 2014.

Lorsqu’un locataire se voit attribuer un logement social, il peut résilier son bail actuel avec un préavis réduit. L’attestation de l’organisme HLM ou de l’autorité compétente constitue alors le justificatif du préavis de 1 mois.

Pour lutter contre les violences conjugales, l'Etat a mis en place la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020. Elle permet au locataire de quitter le logement pour échapper aux violences ou protéger les enfants. 

Toutefois, lors de sa demande de congé, le locataire doit justifier qu’il, ou elle, bénéficie d’une ordonnance de protection et que son conjoint, partenaire de PACS, concubin, petit ami, ancien ou actuel, cohabitant ou non, fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation. Un dépôt de plainte seul n’est pas suffisant.

Pour bénéficier d'un préavis réduit, le locataire doit mentionner expressément le motif dans sa lettre de congé. La notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, signifiée par huissier ou remise en main propre contre récépissé.

La lettre de congé doit présenter les mentions suivantes :

• Identité et adresse du locataire et du bailleur ;
• Date prévue de départ du locataire, à compter de la réception du congé par le bailleur ;
• Rappel du délai de préavis légal (1 mois en location meublée, 3 mois en location vide) et désignation du motif ouvrant droit à un préavis réduit à 1 mois (zone tendue, perte d’emploi, état de santé, etc.) ;
• Lieu et date de rédaction du courrier, et signature du locataire ;
• Cette lettre (dédite de location) doit être accompagnée des documents nécessaires pour justifier de l’application d’un préavis réduit.

Si le locataire n’apporte aucun justificatif ou si le document fourni est manifestement insuffisant. Dans ce cas, le préavis reste de 3 mois (en location vide). En cas de litige, le bailleur peut saisir le juge pour contester la validité du congé.

Chaque situation donnant droit à un préavis réduit à un mois doit être appuyée par un document officiel. Sans justificatif valable, le bailleur est en droit de refuser l’application du délai raccourci et d’exiger le respect du préavis légal de trois mois.

Le justificatif préavis de 1 mois peut être un certificat médical, une attestation de droit au RSA un contrat de travail…