Le préavis en location meublée : tout ce qu'il faut savoir

Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un logement meublé doit être décent et équipé d'un mobilier suffisant en nombre et en qualité pour qu’un locataire puisse dormir, manger et vivre convenablement selon les exigences de confort actuelles.

Qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement, ou plus rarement d’une maison, dès lors que le bien immobilier est loué comme habitation à titre de résidence principale, le propriétaire doit donc équiper le logement des meubles et équipements obligatoires, dont la liste a été fixée par décret en 2015.

En choisissant ce mode location, le propriétaire peut généralement louer son bien entre 10 et 20 % plus cher qu’un logement vide et bénéficie d’une fiscalité attractive, grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Une bonne nouvelle pour maximiser le rendement locatif de son investissement immobilier.

Enfin, la rédaction d’un bail meublé diffère d’un bail de location vide sur de nombreux points : durée du bail, dépôt de garantie, délai de préavis de départ pour le locataire ou le propriétaire, etc.

Le préavis correspond à la période entre la notification de l’une des parties (bailleur ou locataire) et la date effective de départ qui provoque la rupture du bail de location.

Le locataire d’un logement meublé peut donner congé à tout moment de la durée du bail de location, il n’est pas tenu d’attendre la date anniversaire du contrat (ou 9 mois s’il s’agit d’un bail meublé étudiant). De plus, aucune justification de son départ n’est nécessaire.

Le locataire devra simplement informer son propriétaire et respecter le délai de préavis, qui est fixé à un mois en location meublée. C’est l’un des avantages de la location meublée, car ce délai est normalement de 3 mois pour un locataire d’un appartement ou d’une maison louée vide, bien que le préavis est réduit à un mois en zone tendue ou dans certaines situations.

Dans l’objectif de protéger les locataires, la loi encadre strictement la résiliation d’un bail de location meublée par le propriétaire.

Quelles conditions de résiliation doit respecter le propriétaire ?

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut résilier un bail de location qu’à la fin du bail, généralement d’une durée d’un an pour un logement meublé.

Il devra donc anticiper sa décision et prévenir son locataire dans un délai de 3 mois avant échéance du contrat de location pour donner congé aux occupants. Sans quoi, il devra attendre la prochaine date anniversaire.

Les motifs autorisés pour donner congé au locataire

Ce n’est pas fini… Le propriétaire bailleur d’un logement meublé doit impérativement justifier la raison pour laquelle il souhaite retrouver l’usage de son bien et donc congédier son locataire.

Trois motifs sont valables aux yeux de la loi :

• Le congé pour motif de vente : le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier vide (pour faire des travaux avant la vente par exemple). Dans le cas d’une location meublée, le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente du bien, contrairement à la vente d’un logement vide ;
• Le congé pour motif de reprise : le propriétaire veut récupérer son logement, soit pour y habiter lui-même, soit pour loger un proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin attesté depuis plus d’un an, ascendants ou descendants directs ou ceux de son partenaire), à condition que le repreneur occupe ce logement à titre de résidence principale ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux : les obligations du locataire vis-à-vis du propriétaire ne sont pas respectées (paiement du loyer en retard, défaut d’entretien, troubles de voisinage répétés, etc.). Le propriétaire peut alors donner congé à son locataire (toujours avec un délai de préavis de 3 mois) pour reprendre son bien. Attention cependant à construire un argumentaire solide dans la lettre de préavis, car la définition du motif légitime et sérieux reste soumise à interprétation…

Dans tous les cas, lorsque la demande de congé est à l’initiative du propriétaire, le locataire peut quitter les lieux à tout moment sans préavis, mais au plus tard à la date d’échéance du bail.

Quel type de préavis pour un locataire protégé ?

Depuis la loi Alur de 2014, certains locataires sont davantage protégés : les personnes de plus de 65 ans (contre 70 ans auparavant) ou les locataires qui hébergent eux-mêmes une personne de cet âge, dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux.

Néanmoins, il est possible de donner congé à un locataire protégé sous certaines conditions :

• Le propriétaire a lui aussi plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou ses revenus sont inférieurs aux mêmes plafonds de ressources ;
• Le propriétaire trouve une solution de relogement dans un secteur proche, qui correspond aux besoins et aux possibilités du locataire ;
• Le locataire ne respecte pas ses obligations (il ne paye plus son loyer par exemple). Dans ce cas, le statut de locataire protégé ne s’applique plus et le propriétaire peut résilier le bail de manière classique.

Que la décision émane du propriétaire ou du locataire, le congé doit être notifié obligatoirement par écrit, selon un formalisme précis. Ce courrier peut être adressé en lettre recommandée avec accusé de réception (ou par recommandé électronique), remis en main propre contre signature ou transmis par voie d’huissier.

Il doit impérativement stipuler :

• Les identités de l’expéditeur et du destinataire ;
• L’adresse du logement meublé concerné ;
• La volonté de résilier le bail de location, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 12 et 15) ;
• La durée du préavis et la date d’effet de la résiliation ;
• Le motif du congé si la lettre provient du propriétaire (en précisant le lien de parenté et l’identité de la personne qui reprend le bien ou la raison légitime et sérieuse si tel est le cas) ;
• La date d’envoi et la signature de l’expéditeur.

Le point de départ du préavis pour un logement loué meublé varie selon la forme de notification à l’autre partie :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception : le préavis court à partir de la date de réception effective par le destinataire. Si le courrier n’a pas pu être remis, le délai de préavis n’est pas activé ;
• Par un acte de commissaire de justice : le préavis commence dès le jour de la notification ;
• Remis en main propre : le préavis démarre le jour de la signature du récépissé.

Le contrat de location continue de courir jusqu’à la date effective de résiliation, à la fin du délai de préavis. Ainsi, le propriétaire bailleur doit, par exemple, laisser les meubles et équipements à disposition ou ne pas faire pression sur le locataire pour qu’il quitte les lieux plus tôt. Quant à lui, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges jusqu’au terme du bail.

Si le préavis se termine en cours de mois, le montant du loyer chargé est calculé au prorata des jours où le logement est occupé. Le locataire ne doit donc payer que pour les jours où il occupe le logement.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, sachez que signifier le congé d’une location meublée est une décision qui vous engage et pour laquelle il n’y a pas de rétractation légale possible. Le non-respect des règles, conditions et formalités peut également entraîner la nullité du préavis : prenez donc toutes les précautions nécessaires.