Comment devez-vous réagir en cas de décès de votre locataire ?

Le décès d’un locataire oblige la famille à réaliser rapidement un ensemble de formalités administratives telles que : déclarer le décès en mairie, organiser les obsèques ainsi que rendre le logement du locataire décédé. 

Il faut savoir que lorsqu’un locataire décède, le contrat de location est automatiquement résilié à la date de son décès sans tenir compte d'un quelconque préavis. Par conséquent, aucun membre de la famille ne peut prétendre occuper le logement à la place du défunt. 

La seule démarche obligatoire pour la famille consiste à prévenir le propriétaire de la situation. 

La transmission de l’acte de décès par les héritiers au propriétaire (loi de 1989)

Lorsque le locataire décédé était l’unique titulaire du bail, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique à savoir : 

“Le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.”

Dans ce cas, la famille doit informer au plus vite le propriétaire en lui faisant parvenir l’acte de décès. Bien évidemment, il est aussi possible de contacter ce dernier par téléphone en amont de la réception de l’acte. Le plus tôt sera le mieux. En effet ce n’est pas la date d’envoi qui compte ni son délai de réception, mais juridiquement le contrat est résilié à la date de décès du locataire. 

En définitive le décès entraîne une résiliation automatique du contrat sans que la famille n’ait à donner congé au propriétaire ou respecter un quelconque délai de préavis. Le seul acte de décès suffit. 

Le tri de ses affaires 

Les héritiers se chargent de vider ses effets personnels 

S’il n’existe donc aucun délai préalable pour quitter les lieux, la famille doit tout de même récupérer les effets personnels du locataire décédé avant de pouvoir libérer le logement. Un temps est donc nécessaire pour vider les lieux, trier et déménager toutes les affaires du défunt. Les proches prennent généralement un à deux mois pour restituer le bien au propriétaire bailleur. 

La loi ne fixant aucun délai précis sur le sujet, la famille contacte généralement le propriétaire (ou l’agence de gestion locative), pour convenir à l’amiable d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clefs. 

Quid en l’absence d’héritiers et sans succession ? 

Il arrive parfois que les effets personnels et le mobilier du locataire ne soient récupérés par personne. C’est notamment le cas lorsque le locataire décédé n’a plus de famille.  Quelle est alors la marche à suivre pour le propriétaire ? 

Si le bail de location est résilié de plein droit, en tant que propriétaire vous ne pouvez tout de même pas enlever vous-même ce qui se trouve encore dans le logement au décès du locataire. Trois options sont alors envisageables : 

1. Désigner un administrateur provisoire (comme c’est le cas pour les successions non réclamées).  
2. Saisir le tribunal judiciaire de la commune dans laquelle se trouve le logement loué : le juge fixe des mesures provisoires et peut vous autoriser à faire enlever le mobilier afin de le stocker dans un dépôt par exemple. De même, un huissier est généralement désigné pour réaliser un inventaire des biens du locataire décédé. 
3. Contacter le service des domaines compétent : en l’absence de succession, un curateur pourra être désigné afin de procéder à l’inventaire des biens du défunt et organiser une mise en vente des meubles pourra être réalisée pour le compte de l’État.

Le règlement d’une indemnité d’occupation 

Le temps de vider le logement des affaires du défunt, organiser les obsèques, déclarer le décès... En pratique, rendre le bien loué immédiatement après le décès du locataire est donc mission impossible. Pour autant, nous l’avons vu, le contrat de bail est automatiquement résilié à la date de décès de ce dernier. La question est donc de savoir : comment sont considérés les jours et semaines qui suivent le décès ? Cette période ne fait plus partie du contrat de location, mais pour autant le logement reste occupé par les effets personnels du défunt. 

Même si le contrat est résilié, du moment qu’il reste occupé après le décès : les héritiers sont redevables d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer du défunt. C’est pour cette raison que les héritiers ont tout intérêt à ne pas laisser traîner trop longtemps le déménagement. 

Ce temps utilisé par la famille pour trier et déménager les affaires du locataire défunt représente en effet un coût supplémentaire pour les héritiers. Plus encore, les ayant droits sont aussi tenus de s’acquitter des dettes locatives éventuelles de ce dernier à savoir : 

1. Les loyers impayés ;
2. Les charges impayées ;
3. Les éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

La réalisation de l’état des lieux de sortie avec les ayants droit 

Une fois les effets personnels du locataire décédé enlevés du logement, héritiers et propriétaire bailleur doivent convenir ensemble d’une date pour : 

• Réaliser l’état des lieux de sortie ; 
• Restituer les clés. 

Les héritiers ont en effet la charge de signer l’état des lieux de sortie à la place du locataire décédé. En ce sens, ils deviennent redevables des éventuelles dégradations constatées à cette occasion. Mais fort heureusement, selon les détériorations identifiées, le dépôt de garantie viendra soutenir cette dette. Ainsi, les héritiers pourront par la suite récupérer en tout ou partie le montant du dépôt de garantie (en fonction du montant soustrait par le propriétaire pour les éventuelles réparations). 

Nous avons jusqu’à présent abordé les conséquences du décès du locataire lorsque ce dernier est l'unique titulaire du bail. Mais que se passe-t-il en cas de cotitularité (couple marié) ou bien si d’autres occupants habitent de manière effective le logement (enfants par exemple) ? 

Dans ces différentes situations, retenez que ces personnes peuvent continuer à vivre dans le logement, quand bien même elles n’avaient pas signé le bail initialement. Néanmoins, les droits de ces occupants varient en fonction du lien qui les unissait au défunt locataire. Ils devront cependant respecter le préavis de location meublée ou le préavis de location non meublée selon les cas.

Le locataire était marié ou pacsé 

Tout d’abord le mariage protège d’office l’époux survivant en lui permettant de rester dans les lieux. Ce dernier est en effet automatiquement considéré comme co-titulaire du bail. Et ce peu importe que le propriétaire bailleur soit au courant ou non du mariage. À ce titre, il va pouvoir bénéficier d’un droit de maintien dans les lieux. 

Si l'union n’a toujours pas été portée à la connaissance du propriétaire au moment du décès, l’époux survivant doit simplement informer le propriétaire du mariage en lui transmettant un document officiel (acte de mariage) afin que le bail se poursuive dans les conditions établies préalablement.  

Ce principe de cotitularité est étendu avec la loi Alur du 24 mars 2014 aux partenaires unis par un Pacs. Cela signifie qu’en cas de décès de l’un des partenaires, le bail continue au profit du conjoint survivant. 

Les descendants vivaient dans le logement 

En plus des époux et descendants, l’article 14 de la loi de 1989 étend également ce transfert de bail aux enfants, petits-enfants, au concubin, parents ou grands-parents qui habitaient de façon effective les lieux depuis au moins un an au jour du décès. 

Pour se maintenir dans le logement, les ayants droit ont seulement à adresser un courrier au propriétaire bailleur l’informant du décès du locataire ainsi que du transfert de bail à leur profit. De même, il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail. Le contrat actuel se poursuit dans des conditions identiques en intégrant un simple avenant au bail. 

Les bénéficiaires du transfert de bail : Récapitulatif 

Les personnes qui vivaient avec le locataire au moment du décès, et qui peuvent prétendre au transfert du bail de location sont :

1. Le conjoint ou le partenaire pacsé ;
2. Les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès ;
3. Les ascendants, un concubin ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès.

C’est une disposition de l’article 14 de la loi de 1989.

Comment être reconnues ?  

Ces personnes doivent adresser un courrier au propriétaire afin de l’informer du décès du locataire et lui demander d’effectuer le transfert de bail de location. 

Quels sont les délais ?

La rédaction de ce courrier est laissée libre, elle n’est encadrée par aucun délai ou formalisme. Nous vous recommandons toutefois de le faire parvenir le préavis de location en recommandé avec accusé de réception, et de joindre un justificatif attestant de votre lien avec le défunt locataire.

Pour résilier le bail : respecter un préavis 

En revanche, si aucun héritier ne désire rester dans les lieux (conjoint, enfant, parent…), alors les ayants droit à qui profite le transfert de bail doivent respecter un délai de préavis (1 ou 3 mois selon si le logement est vide, meublé ou situé en zone tendue) pour rendre le logement. Ce préavis se matérialise par un courrier adressé au propriétaire en recommandé avec accusé de réception. 

Durant ce délai de 1 à 3 mois, les héritiers en profiteront pour vider le logement des effets personnels du défunt. Enfin ces derniers seront également tenus de réaliser en lieu et place du locataire décédé : 

• L’état des lieux de sortie ; 
• La restitution des clés ; 
• Le paiement des sommes restant dues (dégradation du logement par exemple lorsque le dépôt de garantie n’est pas suffisant). 

En résumé, si aucun membre de la famille ne souhaite rester dans les lieux, pour quitter le logement, les héritiers doivent :

• Respecter le délai de préavis ; 
• Adresser un congé par lettre recommandée avec AR au bailleur ; 
• Déménager les affaires du défunt; 
• Procéder à l’état des lieux de sortie avec le propriétaire ; 
• Restituer les clés ; 
• Être tenu au paiement des éventuelles dégradations.