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Comment agir quand un locataire est parti sans payer son ou ses derniers loyers ?

Locataire parti sans payer

SOMMAIRE

  • Le locataire part après la fin du préavis sans régler son dernier loyer
  • Le locataire est parti à la cloche de bois avec des impayés de loyer
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Lorsqu'un locataire part sans payer le dernier loyer, plusieurs démarches sont nécessaires pour récupérer les sommes dues.

Si le locataire est insolvable, le propriétaire peut recourir à la caution du locataire ou à une GLI.

Si le locataire quitte le logement sans prévenir, le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire pour récupérer les arriérés de loyer.

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Votre locataire a quitté le logement sans payer le dernier loyer ? La dette locative constitue le principal litige entre le propriétaire et le locataire. Près de 80 % des départs de locataire sans préavis ni état des lieux s'accompagnent d'impayés de loyer. Cependant, la procédure n'est pas la même, si le locataire a attendu la fin du bail ou s'il est parti à la cloche de bois, pour recouvrer les sommes dues et reprendre le logement légalement. 

Que faire si le locataire part après la fin du préavis sans régler son dernier loyer ?

Comme l'indique l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges pendant toute la durée du bail. Le non-paiement d'un ou de plusieurs loyers est donc considéré comme une infraction. 

Pourtant, nombreux sont les locataires qui pensent que le dépôt de garantie peut couvrir le montant du dernier loyer. Cependant, cette caution sert principalement à couvrir le coût des éventuels travaux suite aux dégradations commises dans le logement. De plus, elle ne prend pas en compte les charges locatives dues lors de la régularisation annuelle. 

La résolution à l’amiable avec un locataire parti sans payer

Face à un locataire indélicat, le propriétaire doit tout d'abord rappeler les obligations du locataire telles qu'inscrites dans le contrat de location. S'il connaît sa nouvelle adresse, il peut lui transmettre un courrier recommandé avec accusé de réception et lui proposer un plan d'apurement avec des paiements échelonnés. Dans le cas contraire, il peut faire appel à un huissier de justice. 

L'accompagnement par un professionnel pour le compromis amiable

Afin de faciliter cette étape et de récupérer facilement les sommes dues, le bailleur peut faire appel à :

  • Un conciliateur de justice gratuitement ; 
  • Un médiateur civil pour mettre en place un échelonnement de la dette locative ; 
  • Une assistante sociale pour aider le locataire à faire une demande d'aide au Fonds de solidarité pour le Logement ou à Action Logement. 
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La mise en demeure de régler les loyers impayés

Si le locataire est parti du logement en laissant les clés mais avec des arriérés de loyer, le propriétaire peut lui transmettre une mise en demeure à sa nouvelle adresse mentionnant les informations suivantes :

  • L'identité du propriétaire et du locataire ; 
  • La date de signature du contrat de bail ; 
  • Le montant de la dette locative ;
  • Les conséquences du non-respect de cette mise en demeure.

Le locataire aura 8 jours pour régler sa dette locative avant une assignation en justice. 

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Le recours à la caution du locataire qui ne paie pas son dernier loyer

Si un garant s'est engagé en tant que caution solidaire du locataire, le bailleur peut se tourner vers lui pour obtenir le paiement des loyers dus. Il lui transmettra une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui faire part de la situation suite au départ du locataire. 

Quel recours en cas de caution simple ? 

Si la caution du locataire est simple, le propriétaire devra faire appel à un huissier de justice afin qu'il délivre un commandement de payer dans un délai de deux mois. Une fois ce délai échu, le bailleur peut exiger le paiement de la dette locative par courrier recommandé avec accusé de réception. 

Le recours à la Garantie Loyers Impayés (GLI)

Lorsque le propriétaire a souscrit cette assurance, il peut la faire jouer lorsque le locataire est parti sans régler l'intégralité de ses loyers. Dès la constatation du non-paiement à la date d'échéance, la procédure peut être mise en place pour percevoir une indemnisation de la compagnie d'assurance. 

Le déclenchement de la saisie conservatoire

Lorsque la tentative de résolution amiable et la mise en demeure n'ont pas porté leurs fruits, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour procéder à une saisie conservatoire des biens du locataire. Il exerce une retenue sur le compte bancaire du locataire de la somme due au propriétaire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois pour transmettre une requête au tribunal d'instance et obliger le dernier occupant du logement loué à s'acquitter de l'ensemble de sa dette locative. 

La saisie conservatoire du locataire insolvable

Lorsque le locataire n'est pas solvable, l'huissier de justice peut saisir ses meubles pour organiser une vente aux enchères publiques ou procéder à une saisie sur salaire. 

Que faire si le locataire est parti à la cloche de bois avec des impayés de loyer ?

La procédure change lorsque le locataire part sans préavis ni état des lieux, et ce sans avoir réglé le dernier loyer. En effet, le bail n'est pas officiellement résilié donc le propriétaire ne peut reprendre le logement librement. 

La transmission automatique du bail aux proches

Conformément à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du logement par le locataire, le bail se transmet automatiquement aux proches :

  • Le conjoint survivant ; 
  • Le concubin notoire ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) ; 
  • Les ascendants et descendants du locataire ;
  • Les frères et sœurs. 

La transmission automatique du bail permet au proche de continuer à occuper le logement aux mêmes conditions que le locataire parti sans laisser d'adresse. Lorsqu'aucun d'eux ne souhaite reprendre le bail, la procédure d'abandon peut être lancée. 

Le constat d'abandon des lieux par l'huissier de justice

Lorsqu'un propriétaire se trouve face à un locataire parti à la cloche de bois, il mandate un huissier de justice pour le mettre en demeure de justifier son occupation du logement. Sans réponse de sa part, il dressera un constat d'abandon des lieux.

La requête au tribunal d'instance

Le propriétaire peut rédiger une requête au tribunal d'instance pour obtenir la résiliation du bail. Cette requête réunit les éléments suivants : 

  • Le contrat de bail ; 
  • La mise en demeure envoyée au locataire ; 
  • Le détail de la dette locative. 

Une fois que le constat d'abandon a été dressé, le juge du tribunal d'instance peut procéder à la résiliation du bail. Le propriétaire peut reprendre le logement et poursuivre sa procédure de recouvrement des loyers impayés. 

Le recouvrement de la dette locative

Une fois le jugement rendu, le propriétaire peut demander la saisie des biens du locataire ou le gel des comptes bancaires du locataire afin de recouvrer les sommes dues.

FAQ

Quel délai pour réclamer des loyers impayés ?

Le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer les impayés de charges et de loyers au locataire parti sans solder l'ensemble de sa dette locative. Passé ce délai, il ne pourra entamer aucune action en justice.

Comment réclamer des loyers impayés après le départ du locataire ?

Lorsque le propriétaire constate que le locataire est parti sans régler l'intégralité des loyers impayés, il peut suivre la procédure suivante pour recouvrer les sommes dues :

  • Transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception afin d'obtenir le paiement des sommes dues si le propriétaire connaît sa nouvelle adresse ; 
  • Faire appel à la caution ou à l'assurance pour récupérer les sommes dues ; 
  • Recourir aux services d'un huissier de justice pour obtenir un commandement de payer les sommes dues dans les 15 jours ; 
  • Assigner le locataire en justice s'il ne répond pas au commandement de payer. 

Comment faire quand un locataire part sans prévenir ?

Si un locataire quitte le logement sans prévenir et sans avoir réglé tous ses loyers, le propriétaire peut tenter de le joindre par tous les moyens à sa disposition pour obtenir des explications. S'il ne parvient pas à le joindre, il pourra suivre la procédure prévue dans ce cas de figure : 

  • Faire appel à un huissier de justice qui constatera l'abandon du logement. Il dressera un inventaire des meubles et effets personnels présents dans l'habitation. Ils pourront être vendus aux enchères pour couvrir les arriérés de loyer ; 
  • Informer la compagnie d'assurance et la CAF du départ à la cloche de bois du locataire et des sommes impayées ; 
  • Démarrer une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l'autorisation de reprendre le logement. 
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