Que faire si le locataire refuse de faire l’entretien de la chaudière ?

Conformément au décret n°2009-649 du 9 juin 2009, l’entretien annuel incombe au locataire pour toute chaudière entre 4 et 400 kW. C'est également le cas pour les petites réparations. De son côté, le propriétaire est responsable des réparations majeures et du remplacement de la chaudière si elle est irréparable.

Exemple : Si la chaudière doit être purgée ou qu’un brûleur encrassé nécessite un nettoyage, ces opérations sont à la charge du locataire. En revanche, si l’appareil tombe définitivement en panne et doit être remplacé, le coût incombe au propriétaire.

1. Vérifier les clauses du contrat de location

Avant toute action, le bailleur doit consulter le bail de location. Ce document doit clairement indiquer l'obligation du locataire d'effectuer l'entretien annuel de la chaudière. L'absence de cette clause peut potentiellement affaiblir la position du bailleur, bien que les principes juridiques généraux restent applicables.

2. Envoyer une mise en demeure formelle

Si le bailleur constate que l’entretien de la chaudière n’est pas à jour, il peut commencer par envoyer un rappel au locataire. Un simple appel, sms ou email peut suffire à régler un oubli.

S’il n’obtient pas de réponse satisfaisante, le bailleur doit formaliser sa demande par écrit en envoyant une mise en demeure. Il est conseillé d’envoyer la lettre en recommandé avec accusé de réception afin de conserver une preuve légale de la démarche effectuée. Ce courrier doit clairement préciser :

• L'obligation du locataire d'effectuer l'entretien annuel de la chaudière, en se référant au bail ou aux lois en vigueur ;
• Les risques légaux et de sécurité associés au manque d'entretien (par exemple, intoxication au monoxyde de carbone, risques d'incendie, panne de la chaudière) ; 
• Les conséquences financières potentielles pour le locataire si la chaudière tombe en panne faute d'entretien (il pourrait être tenu responsable des frais de réparation) ;
• Un délai raisonnable pour que le locataire organise l'entretien (par exemple, 15 à 30 jours).

3. Faciliter le processus si nécessaire

Il arrive que le locataire refuse l’entretien de la chaudière par simple manque de temps ou d’information. Dans ce cas, le bailleur peut décider d’offrir une aide pratique, Il peut aussi lui rappeler l'importance de conserver l'attestation d'entretien après l’intervention.

Exemple : Le propriétaire propose trois professionnels agréés avec leurs tarifs indicatifs. Le locataire en choisit un, accepte le prix et donne son accord écrit pour que le propriétaire prenne rendez-vous en son nom, un vendredi après-midi. Le bailleur fixe la date avec le chauffagiste. Le jour convenu, le locataire est présent, règle la prestation et transmet l’attestation de conformité au propriétaire.

En cas de panne de la chaudière

Si la chaudière tombe en panne, la répartition des responsabilités dépend de la nature des réparations et de la cause identifiée :

• Réparations courantes : elles peuvent incomber au locataire si le bailleur prouve le défaut d’entretien (mises en demeure restées sans suite, absence répétée d’attestation d’entretien) ;
• Gros travaux ou remplacement : en principe, ils sont à la charge du bailleur ;
• Rapport technique : le propriétaire peut demander un rapport écrit d’un technicien agréé pour établir la cause de la panne ;
• Défaut d’entretien avéré : si le rapport montre que la panne résulte d’un manque d’entretien (encrassement, corrosion interne, etc.), tout ou partie du coût peut être imputé au locataire.

En fin de bail

Si le locataire a refusé de faire l’entretien de la chaudière pendant plusieurs années, les frais de remise en état peuvent être déduits du dépôt de garantie en fin de bail.

Pour justifier cette retenue, le bailleur doit présenter un devis ou une facture. Ces documents doivent préciser que les travaux sont nécessaires uniquement en raison de l’absence d’entretien. En revanche, l’usure normale ne peut pas être imputée au locataire. Cette distinction doit être rappelée dès l’arrivée dans le logement, car l’entretien chaudière locataire entrant conditionne souvent les litiges en fin de bail.

En cas de danger grave pour les occupants

Dans des cas rares, le manque prolongé d’entretien peut mettre en danger le logement ou ses occupants, par exemple en provoquant une fuite de gaz, un risque d’incendie ou une intoxication au monoxyde de carbone. En dernier recours, le bailleur peut saisir le juge afin d’obtenir l’autorisation d’effectuer l’entretien en urgence ou demander la résiliation judiciaire du bail.

L’attestation d’entretien annuel est délivrée par le professionnel qualifié après son intervention. Ce document confirme que la chaudière a été vérifiée, nettoyée et réglée conformément aux exigences en vigueur.

Le propriétaire peut formuler une demande d’attestation d’entretien chaudière au locataire, qui est tenu de transmettre ce document chaque année. Cette preuve permet au bailleur de vérifier le respect des obligations légales et de se protéger en cas de litige ou de sinistre.