L’assurance loyer impayé

Il n’existe aucune statistique officielle concernant les impayés de loyers. Des acteurs importants de l’immobilier en France, comme la Fnaim ou l’UNPI estiment toutefois que la part de loyer impayé se situe dans une fourchette allant de 1,5 à 3%. Hantise des propriétaires, une assurance contre les loyers impayés suffit-elle à s’en prémunir ? 

La garantie loyers impayés : explication

La garantie loyers impayés, communément appelée par son acronyme GLI, va permettre au bailleur de percevoir une indemnisation en cas d’impayé de loyer. Cela permettra notamment :

  • D’éviter une perte de revenus importante, d’autant plus si un crédit est en cours ; 
  • De rendre l’accès à votre logement plus accessible aux locataires, car vous ne pourrez plus demander la rédaction d’un acte de cautionnement, le locataire n’aura donc plus besoin d’un garant.
Bon à savoir

Le locataire peut faire une demande de Garantie Visale auprès d’Action Logement pour garantir les loyers et charges locatives impayés, ou même les éventuelles dégradations. Cette caution locative est gratuite , toutefois, il y a des critères d'éligibilité avant de pouvoir en bénéficier. Vous pouvez voir les détails ici.

La couverture de l’assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés couvre le propriétaire en cas d’impayés de loyer, mais il arrive aussi qu’elle couvre les frais de procédure liés à l’expulsion du locataire. Il faudra compter entre 3 et 4 mois de défaut de paiement avant qu’elle se déclenche. Elle ne prend donc pas effet immédiatement.

Certains contrats d’assurances loyers impayés couvrent en plus :

  • Les frais d’huissier ou d’avocat en cas de procédure pour le recouvrement des loyers  impayés ; 
  • Les frais de remise en état du logement lorsque les dégradations du locataire sont supérieures au dépôt de garantie versé à la signature du bail.
Notre conseil

Pensez à lire avec soin votre contrat d’assurance loyers impayés, elle inclut parfois des franchises ou des exclusions de garantie.

Comment souscrire une garantie loyers impayés ?

Pour rappel, l’assurance loyers impayés est exclusivement réservée aux locations longue durée. Il n’est donc pas possible d’y souscrire dans le cadre de : 

  • Locations saisonnières ;
  • Logements de fonction ; 
  • Locaux commerciaux ; 
  • Résidences secondaires.

Eléments communs du dossier du locataire, vous allez devoir transmettre à votre assurance :

  • Ses 3 dernières fiches de paye ; 
  • Son dernier avis d’imposition ;
  • Son justificatif d’identité.

Les revenus exigés de la part du locataire vont dépendre de son statut actuel : 

  • Etudiant : il va devoir disposer d’une caution solidaire afin de louer le bien ; 
  • En CDI : il doit justifier de revenus nets 2,7 fois supérieurs au loyer,  ; 
  • En CDD : il doit justifier de revenus nets 3 fois supérieurs au loyer, charges comprises.
Le saviez-vous ?

Un bailleur souhaitant souscrire une garantie des loyers impayés en cours de bail va devoir, au préalable, apporter la preuve qu’aucun incident de paiement n’est survenu au cours du contrat de location.

Garantie loyers impayés : application

L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) peut être déployée dès lors que le locataire se trouve en situation d'impayé. En général, l'assureur interviendra à partir d’un mois de loyer impayé. 

Une fois un retard constaté dans le versement du loyer, vous pouvez adresser à votre locataire une lettre de relance, 15 jours après la date de paiement du loyer prévue au bail. Si le locataire ne régularise pas la situation et que son retard de paiement atteint 30 jours de retard, vous adresserez une lettre de mise en demeure de payer le loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci laisse 8 jours au locataire pour régulariser. Si le locataire ne répond toujours pas, vous allez pouvoir prévenir votre assurance loyers impayés, en lui adressant tous les justificatifs nécessaires.

Bon à savoir

La garantie des loyers impayés est rétroactive ! Vous bénéficierez d’une prise en charge pour tous les loyers non payés par votre locataire.

Délai d’indemnisation

L’indemnisation est généralement versée au troisième mois suivant la constatation du défaut de paiement. 

Combien coûte une garantie loyers impayés ?

Le coût de l’assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du loyer. Il faut compter en général de 2% à 3,70% du montant annuel du loyer, charges comprises. Des compagnies d’assurance donnent aussi la possibilité de souscrire des garanties optionnelles.

Bon à savoir

Le montant de la cotisation annuelle de votre garantie loyers impayés est déductible de vos revenus fonciers, dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Où souscrire une assurance loyers impayés ?

La plupart des grands assureurs multi-spécialistes proposent une garantie loyers impayés.  Certaines sociétés sont, quant à elles, spécialisées sur ce créneau. Il n’y a donc pas de réponse unique car chaque propriétaire a des besoins différents en termes de niveau de protection.

Notre conseil

 Pour faire votre choix parmi les offres disponibles, comparez les options : les plafonds de durée ou de loyer, la présence ou non de la prise en charge des frais et procédure et la protection contre les dégradations.

Assurance loyers impayés ou caution : que choisir ? 

Lorsque les loyers perçus représentent une part importante des ressources du bailleur, ou s’ils viennent couvrir le remboursement d’un emprunt, il est conseillé de souscrire une assurance loyers impayés. 

Lorsque le bailleur dispose de revenus sûrs, la caution est souvent suffisante pour garantir le paiement des loyers.

Il est important de souligner que les cotisations d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers. 

L’impossibilité de cumuler GLI et caution

Pour rappel, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.