Peut-on refacturer l'électricité à son locataire ?

Le propriétaire peut refacturer au locataire les charges récupérables. Celles-ci sont payées par le propriétaire bailleur puis refacturées au locataire par le biais des provisions sur charges. Une fois par an, la régularisation de charges permet d'équilibrer les comptes en restituant un éventuel trop perçu au locataire ou au contraire, en lui demandant un complément.

Le décret 87-713 du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges récupérables. Selon ce texte, les consommations d'électricité des parties communes d'un immeuble sont récupérables sur les locataires. En revanche, les consommations d'électricité de chaque logement appelées parties privatives ne sont pas récupérables.

Autrement dit, le propriétaire ne peut pas refacturer l'électricité au locataire.

Les factures d'électricité doivent être payées par le souscripteur du contrat, sur le principe du "consommateur-payeur"

Selon l'article L331-1 du Code de l'énergie, le bénéficiaire du contrat d'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur d'énergie. Chaque occupant qu'il soit propriétaire ou locataire, doit avoir la capacité de souscrire son abonnement en son nom propre auprès du fournisseur de son choix. Cela implique la présence de compteurs individuels d'électricité branchés sur le réseau d'alimentation général et non de sous-compteurs également appelés compteurs divisionnaires.

Selon une recommandation du médiateur de l'énergie, la rétrocession ou facturation d'énergie électrique est strictement encadrée. Pour cela, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du concessionnaire par écrit.

Un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 a confirmé l'interdiction de refacturation de l'électricité à un locataire même lorsqu'elle fait l'objet d'une clause au bail. Toutefois, lorsque le locataire bénéficie d'une indemnité en nature qu'il ne peut restituer, il est tenu de proposer une indemnité équivalente à la facture d'électricité acquittée par le bailleur.

La revente d’électricité désigne le fait d’acheter de l’électricité auprès d’un fournisseur (EDF, Engie, etc.), puis de la revendre à un tiers. Dans le cas des locations, cela se produit lorsqu’un bailleur refacture au locataire l’électricité consommée. 

Cette pratique est interdite pour : 

• Protéger les locataires : l'interdiction vise à préserver les locataires des pratiques abusives. Un propriétaire pourrait surfacturer l'électricité et imposer un tarif arbitraire ;
• Garantir la qualité et la sécurité du réseau : le système électrique français est organisé pour assurer la continuité et la sécurité d’alimentation. Autoriser la revente sans cadre strict créerait des circuits parallèles difficiles à contrôler, avec un risque pour l’équilibre du réseau ;
• Maintenir un marché concurrentiel et régulé : le secteur a été libéralisé depuis 2007 avec la fin du monopole d'EDF. Limiter l’activité de revente aux fournisseurs agréés garantit la concurrence sur des bases équitables et protège les droits des consommateurs.

Bien que sur le principe, la revente d'électricité est interdite, il arrive que cette méthode soit appliquée dans la pratique. Selon la configuration du logement et le type de contrat de location, certains bailleurs n'ont d'autre choix que de souscrire l'abonnement à leur nom et refacturer l'électricité à leur locataire.

Cette pratique est admise dans les cas de figure suivants :

Location meublée de courte durée 

Pour les locations meublées de courte durée (bail saisonnier, bail mobilité...), le locataire paie les charges au forfait. Ce forfait inclut l'électricité. Puisque le locataire ne reste que quelques mois, mettre le compteur à son nom est peu pratique.

Location d'une chambre chez l'habitant 

Puisque le locataire n'occupe qu'une chambre pour une durée limitée, il ne peut pas souscrire un contrat auprès du fournisseur d'énergie de son choix. L’électricité, comme le chauffage ou l’eau, est alors incluse dans les charges, généralement sous forme d’un forfait ou d’une provision ajustable en fonction des consommations réelles.

Colocation

Lorsque le bien est loué en colocation, le propriétaire conserve habituellement l'abonnement à son nom. Il intègre la consommation d'électricité aux provisions sur charges. Les colocataires se répartissent librement cette dépense s'ils ont signé un bail commun de colocation. En revanche, la part de charge de chacun est clairement définie dans le contrat de location s'ils ont signé des baux individuels de colocation.

Prenons d'abord un exemple concret :

Sophie loue un studio meublé à un étudiant pour 10 mois. Comme le locataire reste moins d’un an, elle garde l’abonnement d’électricité à son nom. Le montant moyen des factures EDF est intégré dans un forfait mensuel de 45 € de charges, qui couvre également l’eau et le chauffage. Le forfait est indiqué clairement dans le bail, ce qui rend la refacturation conforme à la loi.

Ainsi, pour facturer l'électricité au locataire, il suffit d'intégrer la consommation d'électricité aux charges mensuelles. Deux possibilités sont envisageables : 

Intégrer l'électricité au forfait des charges

Le locataire s'acquitte d'une somme fixe servant à couvrir l'ensemble des charges. Il s'agit donc d'intégrer au forfait le montant moyen facturé par le fournisseur d'électricité. Le bailleur définit librement le forfait des charges. Néanmoins, il ne peut pratiquer un forfait abusif. Le locataire peut demander à tout moment des justificatifs.

Intégrer l'électricité aux provisions sur charges 

Dans la majorité des cas, le propriétaire aura à intégrer l'électricité aux provisions sur charges. Pour ce faire, il faut : 

• Calculer le montant de la provision sur charges, qui inclut la consommation d'électricité ;
• Mentionner précisément dans le bail que l’électricité fait partie des charges récupérables ;
• Conserver les justificatifs (factures d’électricité, relevés, répartition des tantièmes) pour pouvoir justifier les montants. 

Il ne reste plus qu'à effectuer la régularisation des charges une fois par an pour permettre le paiement au réel des charges.

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