Peut-on refacturer l'électricité à son locataire ?

En matière de location, l'ensemble des charges pouvant être refacturées au locataire sont appelées charges récupérables. Celles-ci sont payées par le propriétaire bailleur puis refacturées au locataire par le biais des provisions pour charges. Une fois par an, la régularisation de charges permet d'équilibrer les comptes en restituant un éventuel trop perçu au locataire ou au contraire, lui demander un complément.

La liste des charges récupérables est strictement encadrée par la loi. Le décret 87-713 du 26 août 1987 précise de manière exhaustive, l'ensemble des charges récupérables pouvant être refacturées au locataire.

Selon ce texte, les consommations d'électricité des parties communes d'un immeuble sont récupérables sur les locataires. En revanche, les consommations d'électricité de chaque logement appelées parties privatives ne sont pas récupérables. Cela signifie qu'elles ne peuvent donner lieu à facturation aux locataires concernés.

Les factures d'électricité doivent être payées par le souscripteur du contrat, sur le principe du "consommateur-payeur"

Selon l'article L331-1 du Code de l'énergie, le bénéficiaire du contrat d'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur d'énergie. Chaque occupant qu'il soit propriétaire ou locataire, doit avoir la capacité de souscrire son abonnement en son nom propre auprès du fournisseur de son choix. Cela implique la présence de compteurs individuels d'électricité branchés sur le réseau d'alimentation général et non de sous-compteurs également appelés compteurs divisionnaires.

Selon une recommandation du médiateur de l'énergie, la rétrocession ou facturation d'énergie électrique est strictement encadrée. Pour cela, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du concessionnaire par écrit.

Depuis le 1er juillet 2007, le marché français de distribution d'électricité est ouvert à la concurrence pour les particuliers. Avant cette date c'est EDF (Electricité de France) qui détenait le monopole. Cette mesure a été prise sous l'impulsion de directives européennes pour permettre la liberté d'établissement de nouveaux fournisseurs et faire baisser les tarifs de l'électricité pour les consommateurs.

En effet, la concurrence entre fournisseurs d'énergie favorise la baisse du prix de l'électricité. Le coût du kilowattheure et de l'abonnement au contrat varie d'un prestataire à l'autre. A ce titre, les occupants doivent être en pleine capacité de choisir le fournisseur et le contrat le plus adapté à leurs besoins pour réaliser des économies,. La revente d'électricité les prive de cette opportunité, raison pour laquelle elle est interdite.

Bien que sur le principe, la revente d'électricité est interdite, il arrive que cette méthode soit appliquée dans la pratique. Selon la configuration du logement et le type de contrat de location, certains bailleurs n'ont d'autre choix que de souscrire l'abonnement à leur nom et de refacturer l'électricité à leur locataire. Cela s'applique dans les cas de figure suivants.

Les charges d'électricité en location meublée

En location meublée, les locataires sont bien souvent à la recherche d'une prestation clé en main. Au-delà du mobilier de base, cette clientèle souhaite également disposer d'équipements et de services inclus. Cela passe notamment par un accès internet et la fourniture de l'énergie (gaz, électricité et eau).

Comme il s'agit de locations sur de courtes périodes, les occupants n'ont pas toujours la possibilité de souscrire eux-mêmes leur abonnement. Les locations saisonnières sont particulièrement concernées par ce mode de fonctionnement ainsi que les locations via un bail meublé étudiant ou un bail mobilité.

Les charges d'électricité dans le cas d'un partage de logement

Le partage d'un logement entre plusieurs occupants représente un challenge pour refacturer l'électricité. Cette situation délicate se présente lorsque :

• Le bailleur loue une chambre dans le logement qu'il occupe. Le locataire n'a pas la possibilité d'être le client direct du contrat d'électricité ;
• Le bien est proposé dans le cadre d'un bail de colocation. Chaque locataire peut signer un bail individuel, mais un seul contrat d'électricité peut être souscrit pour alimenter l'ensemble du logement.

Lorsque le propriétaire bailleur est contraint de garder le contrat d'électricité à son nom, il existe plusieurs possibilités pour la refacturer à son locataire.

Refacturer l'électricité dans le loyer charges comprises

Prévue au contrat de location, la fixation d'un loyer charges comprises permet la facturation de l'électricité au locataire. Pour cela, les postes de charges et prestations incluses dans ce forfait de charges ne doivent pas être listés. Cette méthode est particulièrement courante dans les locations de courte durée ou les nouveaux locataires et les états des lieux s'enchaînent.

Avec ce procédé, le bailleur ne peut réévaluer le montant du loyer charges comprises exigé pendant toute la durée du contrat de location, sauf via l'indice de révision des loyers (IRL).

En cas d’erreur d'estimation ou de surconsommation du locataire, le bailleur n'a aucun recours pour obtenir une indemnité équivalente à la facture d'électricité consommée. Ce risque est d'autant plus élevé quand on connaît les variations de coût engendré par la production d'eau chaude sur la facture d'électricité, en fonction du nombre d'occupants.

Facturer un forfait de charge d'électricité au locataire

Une autre démarche pour la refacturation de l'électricité consiste à définir des modalités de calcul sans lien avec les consommations réelles. C'est notamment le cas lorsqu’il n'est pas possible d'individualiser les consommations. Ainsi, un prorata de la surface habitable peut être appliqué pour répartir le coût de l'électricité du locataire d'une chambre louée chez l'habitant.

Refacturer les consommations d'électricité au réel

La refacturation de l'électricité au réel est la méthode à privilégier mais exige de pouvoir contrôler et individualiser la consommation du locataire :

• Présence de compteurs divisionnaires dans le cas d'un logement divisé en plusieurs lots ;
• Remboursement sur présentation de la facture d'électricité au locataire lorsque ce dernier occupe seul le logement.