SOMMAIRE
- Conditions pour un bailleur de récupérer son logement
- Limite de la reprise d'un logement pour loger un membre de sa famille
- Démarches pour donner congé pour reprise à son locataire
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un propriétaire peut récupérer son logement en adressant un congé pour reprise à son locataire.
Le congé pour reprise est uniquement valable si le propriétaire souhaite y habiter ou y installer un proche.
Ce congé doit respecter des conditions spécifiques et ne s'applique pas à tous les membres de la famille.
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Un propriétaire peut remplacer son locataire par un membre de sa famille grâce au mécanisme du congé pour reprise. Cette procédure permet au propriétaire de récupérer son logement, soit pour l’occuper lui-même, soit pour y installer un proche. La loi encadre strictement ce droit et prévoit des protections particulières pour certains locataires, notamment les personnes âgées ou disposant de faibles ressources.
Dans quels conditions un bailleur peut-il récupérer son logement pour loger un membre de sa famille ?
Pour remplacer un locataire par un membre de sa famille, la loi impose deux conditions essentielles :
- Le logement doit devenir la résidence principale de la personne qui s’y installe.
- Seuls certains membres de la famille, listés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, peuvent bénéficier de cette reprise.
Ainsi, la loi autorise un bailleur à louer à un membre de sa famille uniquement parmi la liste suivante :
- lui-même ;
- son conjoint ;
- son partenaire de PACS (le PACS doit être enregistré à la date d’envoi du congé) ;
- son concubin notoire (concubinage établi depuis au moins un an à la date du congé) ;
- ses ascendants (parents, grands-parents, etc.) ou descendants (enfants, petits-enfants) ;
- les ascendants ou descendants de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire.
En dehors de ces cas précis, le congé pour reprise n’est pas valable. Le bailleur doit également respecter un délai de préavis légal (6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide, 3 mois pour un meublé).
Exemple concret :
Monsieur Garnier souhaite récupérer son appartement loué à Lyon pour y loger sa fille, étudiante. Il envoie une lettre de congé pour reprise six mois avant la fin du bail, en précisant l’identité et le lien de parenté de la future occupante. En joignant la notice d’information obligatoire, il sécurise la démarche et évite toute contestation du locataire.
Dans quels cas la reprise du logement est-elle interdite ?
Locataires âgés de plus de 65 ans
Le propriétaire ne peut donner congé à un locataire si celui-ci répond à deux critères :
- Agé de plus de 65 ans ;
- Avec des ressources financières inférieures aux seuils fixés par la loi. Les plafonds dépendent de la composition du foyer et du lieu de situation du logement.
Locataires de moins de 65 ans ayant une personne âgée à charge
Si le locataire a moins de 65 ans mais qu’il héberge une personne remplissant les conditions de protection (plus de 65 ans et faibles ressources du foyer), le congé pour reprise n’est également pas possible.
Toutefois, ces restrictions ne s’appliquent pas dans les situations suivantes :
- Le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la fin du bail ;
- Les ressources du propriétaire sont inférieures aux plafonds légaux au moment de la notification du congé ;
- Le propriétaire propose au locataire une solution de relogement adaptée à ses besoins et située à proximité.
Locataires d'une société civile immobilière (SCI)
Quand le logement est détenu par une société civile immobilière (SCI), la reprise pour habiter n’est en principe pas possible, car une personne morale ne peut pas occuper le bien.
Une exception existe toutefois pour les SCI familiales. Leurs associés ont le droit de reprendre le logement afin d’en faire leur résidence principale.
Cas particulier d’un logement acheté occupé
Si le bail en cours se termine plus de 2 ans après la date d’acquisition, le congé pour reprise ne peut être donné qu’à l’échéance du bail.
Si le bail en cours se termine moins de 2 ans après l’achat, le propriétaire doit attendre 2 ans à compter de la signature de l’acte authentique avant de pouvoir donner congé pour reprise.
Quelles sont les démarches pour donner congé pour reprise à son locataire ?
Le propriétaire doit respecter les règles habituelles de résiliation de bail, avec un congé donné dans les délais légaux et selon une forme précise.
La notification de congé pour reprise est adressée au locataire :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception (courrier physique ou électronique) ;
- Par voie d'huissier désormais appelé commissaire de justice ;
- Ou par remise en main propre contre récépissé.
Délais de préavis selon la nature de la location
Pour une location vide, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Les jours fériés et week-ends sont inclus dans le calcul.
Exemple : Si le bail se termine le 10 juillet 2024, la notification doit parvenir au locataire au plus tard le 10 janvier 2024.
Délai de préavis
Un délai plus important pour l'envoi de la notification est conseillé. En effet, le délai de 6 mois est calculé à compter de la réception de la lettre par le locataire. S'il reçoit le courrier moins de 6 mois avant la date d'échéance, le congé est nul.
En ce qui concerne la location meublée, le congé doit être reçu au moins 3 mois avant l’échéance du bail, faute de quoi il est nul.
Exemple : Pour un bail se terminant le 10 juillet 2024, le locataire doit recevoir la lettre au plus tard le 10 avril 2024.
Destinataires de la lettre de congé
La notification doit être envoyée à tous les signataires du bail.
- Couple marié : les deux époux reçoivent la lettre, même si un seul a signé.
- Mariage après la signature du bail : la lettre doit aussi être adressée aux deux conjoints.
- Colocation : chaque colocataire doit recevoir la notification.
- Partenaires de PACS : les deux partenaires doivent être notifiés.
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Donner congé à un locataire pour loger un proche peut soulever des questions juridiques ou pratiques.
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Mentions obligatoires de la lettre de congé
Le courrier du congé doit mentionner plusieurs informations obligatoires :
- Motif du congé (reprise pour y habiter ou pour y installer un proche) ;
- Nature du caractère réel et sérieux de la reprise ;
- Identité du bénéficiaire de la reprise (nom et adresse) ;
- Lien de parenté existant entre le propriétaire et le futur occupant.
Le bailleur doit joindre à la lettre de congé une notice d’information (arrêté du 29 mai 2015) précisant les droits, obligations et recours possibles du locataire.
Modèle de lettre de congé pour remplacer un locataire par un membre de sa famille
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FAQ
Que faire si le locataire conteste la reprise du logement ?
Le locataire peut contester un congé pour reprise en cas de vice de forme, de délai de préavis non respecté, de statut protégé ou de congé frauduleux. Il doit alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent.
Comment récupérer un logement déjà loué pour ses enfants ?
Le propriétaire a le droit de donner congé au locataire pour y loger un membre de sa famille. Il doit adresser une notification de congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du contrat de bail s'il s'agit d'un logement loué vide, ou 3 mois si vous louez un bien meublé.
Peut-on mettre fin au bail avant son terme pour loger un membre de sa famille ?
Non, le bail ne peut pas être rompu avant son échéance. Le congé pour reprise ne prend effet qu’à la fin du contrat de location, dans le respect du préavis légal.
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- Limite de la reprise d'un logement pour loger un membre de sa famille
- Démarches pour donner congé pour reprise à son locataire
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