SOMMAIRE
- Conditions de reprise d'un bail pour loger la famille
- Procédure complète de notification de résiliation
- Contestation du congé pour reprise
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un propriétaire peut récupérer son logement en adressant un congé pour reprise à son locataire.
Le congé pour reprise est uniquement valable si le propriétaire souhaite y habiter ou y installer un proche.
Ce congé doit respecter des conditions spécifiques et ne s'applique pas à tous les membres de la famille.
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Pour remplacer un locataire par un membre de sa famille, il est nécessaire de lui adresser un congé pour reprise. Ce motif fait partie des trois raisons qui autorisent un propriétaire à mettre fin au bail de son locataire, les deux autres étant la faute du locataire ou la vente du bien. Toutefois, le congé pour habiter ou pour loger un proche doit respecter des conditions de forme. Il ne s'applique par ailleurs qu'à des membres de la famille expressément listés par la réglementation. Enfin, certains locataires âgés, aux revenus modestes, vous privent de cette option.
Conditions de reprise d'un bail pour loger la famille
Les bénéficiaires du transfert de bail
Vous avez le droit de mettre fin à un contrat de location si vous envisagez d'y habiter personnellement ou si vous souhaitez y installer un proche. Ce logement doit devenir la résidence principale du nouvel occupant.
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce la liste exhaustive des membres de la famille pouvant bénéficier de cette reprise. Il s'agit exclusivement :
- Du bailleur ;
- De son conjoint ;
- De son partenaire de PACS (l'enregistrement doit être effectif à la date du congé) ;
- De son concubin notoire (depuis un an minimum au moment du congé) ;
- De ses ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire.
Congé pour reprise : les locataires protégés
Les locataires âgés de plus de 65 ans
Vous ne pouvez donner congé à votre locataire si celui-ci répond à deux critères :
- Il est âgé de plus de 65 ans ;
- ET ses ressources financières sont inférieures aux seuils fixés par la loi. Les plafonds dépendent de la composition du foyer et du lieu de situation du logement.
Les locataires de moins de 65 ans ayant une personne âgée à charge
Si votre locataire a moins de 65 ans, mais qu'il héberge une personne répondant aux conditions ci-dessus (plus de 65 ans et faibles ressources financières du foyer), vous ne pouvez pas lui donner congé, même pour y habiter ou pour y loger un membre de votre famille.
Cependant, ces exceptions ne sont pas applicables si :
- Vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans au terme du contrat ;
- OU si vos ressources financières sont inférieures aux plafonds fixés par la loi à la date de notification du congé ;
- OU si vous proposez au locataire une solution de relogement adaptée à ses besoins et à proximité.
Les locataires d'une société civile immobilière
Si le bien appartient à une SCI, le congé pour reprise n'est pas permis, une personne morale ne pouvant pas habiter dans le logement par nature.
Toutefois, il existe une tolérance exclusivement pour les associés des SCI familiales. En effet, seuls ces derniers sont autorisés à reprendre le logement pour y constituer leur résidence principale.
La procédure complète de notification de la résiliation de bail pour reprise
Délai de préavis donné par le propriétaire
La notification de congé est adressée au locataire :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception (courrier physique ou électronique) ;
- Par voie d'huissier désormais appelé commissaire de justice ;
- Ou par remise en main propre contre récépissé.
Les délais de préavis varient selon la nature de la location.
Cas n° 1 : la location est vide
La lettre de congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Les jours fériés et les week-ends comptent dans le calcul.
Prenons un exemple : le bail se termine le 10 juillet 2024. Le locataire doit recevoir la notification de congé au plus tard le 10 janvier 2024.
Notre conseil : prévoyez un délai plus important pour l'envoi de la notification. En effet, le délai de 6 mois est calculé à compter de la réception de la lettre par le locataire. S'il reçoit le courrier moins de 6 mois avant la date d'échéance, le congé est nul.
S'il la reçoit plus de 6 mois avant le terme du contrat, le congé commence à courir 6 mois avant la date d'échéance du bail.
Cas n° 2 : la location est meublée
Le congé doit être reçu par le locataire au moins 3 mois avant le terme du contrat de location sous peine de nullité.
Par exemple : le bail se termine le 10 juillet 2024. Le locataire doit réceptionner la lettre de congé le 10 avril 2024 au plus tard.
Destinataires du congé
Vous devez adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.
Prenons pour exemples différentes situations :
- Le bail a été signé par un couple marié : vous adressez la notification de congé aux deux époux.
- Le bail a été signé par un seul époux, leur union est intervenue après la signature du contrat : vous envoyez la notification aux deux conjoints.
- Le logement est loué à des colocataires : vous notifiez le congé à chacun d'eux.
- Le contrat est établi au nom de deux partenaires de PACS : le congé est signifié aux deux parties.
Pour rappel, le délai de 6 mois commence à courir à compter de la date de réception de la notification.
Les propriétaires d'un logement occupé au moment de l'acquisition ne peuvent reprendre le bien pour y habiter ou y loger un membre de la famille qu'à l'échéance du contrat de location en cours (si la date d'échéance intervient plus de 2 ans après l'achat).
Si le terme intervient moins de 2 ans après la date d'acquisition (date de signature de l'acte authentique), le propriétaire doit attendre 2 ans avant de pouvoir donner congé pour reprise.
Contenu de la lettre de notification du congé
Le courrier du congé doit mentionner plusieurs informations obligatoires :
- Le motif du congé (reprise pour y habiter ou pour y installer un proche) ;
- La nature du caractère réel et sérieux de la reprise ;
- L'identité du bénéficiaire de la reprise (nom et adresse) ;
- Le lien de parenté existant entre le propriétaire et le futur occupant.
Le bailleur est tenu de joindre à la notification de congé une définie par l'arrêté du 29 mai 2015, relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Ce document officiel établit les droits et obligations du propriétaire et du locataire.
Éditez une lettre de congé
Modèle de lettre de congé pour reprendre un logement
LETTRE TYPE DE RÉSILIATION POUR REPRISE
Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur
Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire
Objet : résiliation du bail de colocation en date du [date] ……
Monsieur ou Madame……….
Vous êtes locataire d'un logement situé à [adresse], en vertu d'un bail en date du [date de signature] dont le terme est fixé au [date d'échéance].
Je vous informe par la présente de mon intention de mettre fin audit contrat de location. En effet, comme le prévoit l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je souhaite reprendre le logement pour y loger : [nom et adresse du futur occupant], qui est [lien de parenté], pour le motif légitime et sérieux suivant : [préciser la raison nécessitant le logement du proche].
Par conséquent, votre bail prendra fin le [date d'échéance], soit après un délai de préavis de 6 mois à réception des présentes. À cette date, les lieux devront être libérés.
Si vous souhaitez quitter le logement avant cette échéance, vous n'aurez pas de préavis à respecter dès lors que votre départ intervient dans les 6 derniers mois précédant l'échéance du bail.
Je vous propose d'établir l'état des lieux de sortie prévu par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 au plus tard à la fin du bail, soit le [date du terme du contrat].
Je vous restituerai le dépôt de garantie dans le délai maximum de 2 mois après la remise des clés (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Vous trouverez ci-joint la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Fait à…………. [lieu], le………….[date]
Signature
Contestation du congé pour reprise
Le locataire peut décider de contester le congé en invoquant l'une des raisons suivantes :
- Vice de forme du congé (absence du motif, envoi simple, congé adressé à un seul époux,...), à ce sujet, combien de temps faut-il attendre avant de relouer un bien suite à un congé pour reprise ? ;
- Délai de préavis non respecté ;
- Locataire protégé ;
- Congé pour reprise jugé frauduleux (fausses déclarations).
Il doit alors suivre la procédure suivante :
- Adresser au propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception. Ce courrier doit mentionner toutes les informations nécessaires à la compréhension de la contestation.
- Saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Cette démarche est facultative.
- Enfin, déposer une requête auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
FAQ
Comment faire pour changer le nom du locataire ?
Dès lors qu'un changement de situation du locataire survient (divorce, mariage,...), le bailleur doit rédiger un avenant au contrat de location initial. Celui-ci doit être signé par les deux parties.
Comment récupérer un logement pour ma fille ?
Vous avez le droit de donner congé à votre locataire pour y loger un membre de votre famille. Vous devez adresser une notification de congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du contrat de bail s'il s'agit d'un logement loué vide, ou 3 mois si vous louez un bien meublé.
Puis-je louer un bien à un membre de ma famille ?
Oui, vous pouvez louer un logement à un membre de votre famille. Cette location peut être accordée gratuitement ou moyennant le versement d'un loyer. La mise à disposition gratuite d'un logement à un membre de la famille est déductible des impôts au titre d'une pension alimentaire, sous certaines conditions.
Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?
Vous ne pouvez pas résilier un bail avant son terme. Vous devez lui adresser une notification de congé par lettre recommandée avec accusé de réception, et respecter le délai de préavis imposé par la loi.
Comment récupérer un logement loué pour y habiter ?
Pour récupérer un logement occupé pour y habiter ou y loger un proche, vous devez adresser au locataire un congé pour reprise par lettre recommandée au moins 6 mois avant l'échéance du bail (ou 3 mois pour un logement loué meublé), sous peine de nullité.
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