Sommaire
- Une conjoncture inédite pour les bailleurs
- Rendements en hausse, apport aussi
- Où investir en 2025 ?
- 3 points d’attention avant d’investir
Une conjoncture inédite pour les bailleurs
Le contexte économique actuel rebat les cartes pour les investisseurs immobiliers.
Après une période de taux d’intérêt élevés et de correction du marché, la donne change : les prix des biens anciens ont chuté en moyenne de 4,9 % depuis 2022 tandis que les loyers eux, progressent de 8 % sur la même période.
Ce double phénomène dope les rendements bruts, désormais stables autour de 5,2 % en moyenne, une hausse de 13 % en trois ans selon SeLoger. À Paris, la rentabilité brute atteint même 4,1 % aujourd’hui contre 3,3 % en 2022 grâce à une baisse des prix de 10,3 % et une hausse spectaculaire des loyers (+12 %).
Les banques, quant à elles, adoptent une posture plus souple sur le crédit immobilier, avec des taux oscillant entre 3 % et 3,5 %. Ces conditions profitent aux bailleurs, surtout que la pression sur le marché locatif augmente : de nombreux ménages, exclus de l’achat par la flambée des taux ces derniers mois, se reportent sur la location.
L’équation de la rentabilité : rendements en hausse, apport aussi
La rentabilité brute, critère vedette, ne fait cependant pas tout.
L’effort financier initial exigé s’est complexifié : pour accéder à l’autofinancement (loyers couvrant charges et mensualités), l’apport moyen nécessaire atteint désormais 70 000 euros, soit 42 % du prix total d’un projet type (contre 46 000 euros avant 2022). Il ne suffit donc plus de viser un fort rendement : il faut pouvoir mobiliser un apport conséquent pour décrocher un prêt, une formalité moins évidente dans le contexte actuel.
Ce filtre financier accentue la sélectivité du marché. Les opportunités demeurent nombreuses, mais elles s’adressent à des investisseurs structurés et capables de bâtir un projet solide. Comme le souligne l’économiste Alexandra Verlhiac, « la capacité à générer des revenus reste le principal facteur limitant pour les investisseurs, dans un contexte de taux élevés ».
Où investir en 2025 ? Les villes stars de l’autofinancement
L’autre enseignement central de ce nouveau cycle immobilier : le rendement varie fortement selon les villes. La combinaison entre loyers élevés et prix d’achat maîtrisés permet, dans certaines communes, d’acquérir un 2-pièces sans aucun apport initial. Voici le top 5 des villes plébiscitées :
- Châlons-en-Champagne (rentabilité brute : près de 9 %)
- Limoges (8,4 %)
- Évry (7,6 %)
- Niort (7,2 %)
- Poitiers (6,7 %)
Dans ces villes, un financement à 100 % est théoriquement possible, les loyers couvrant crédit et charges.
À Châlons-en-Champagne, par exemple, il suffit d’investir 66 752 € frais inclus dans un T2 pour bénéficier d’un autofinancement complet. À Evry, il faut miser 150 000 à 160 000 euros pour un loyer mensuel de 750 à 900 euros.
3 points d’attention avant d’investir
Face à l’euphorie des rendements en hausse, les critères de sélection n’ont jamais été aussi critiques. Prudence reste mère de sûreté, il faut analyser et veiller :
- à la tension locative pour limiter les risques de vacance locative,
- à la qualité de l’emplacement et à la structure économique de la ville (emploi, démographie),
- à l’état du bien, sa conformité énergétique (passoires thermiques exclues du jeu) et les éventuels travaux à prévoir.
Enfin, seul un apport au moins équivalent aux frais de notaire et d’agence reste exigé partout. L’âge d’or de l’investissement à 110 % est bel et bien révolu, mais 2025 offre malgré tout une fenêtre unique pour les bailleurs bien préparés.
