Prêt Immobilier : types de crédits et étapes d'une offre de prêt

Définition du crédit immo

Le prêt immobilier est un emprunt contracté auprès d'un organisme de crédit.

Il sert en outre à financer :

• Tout ou partie de l'acquisition d'un bien bâti ou en état futur d'achèvement, à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel) ;
• La souscription de parts ou actions d'une société donnant vocation à l'attribution d'un bien immobilier ;
• De gros travaux (par exemple, une extension, une rénovation, une isolation, etc.), même si vous êtes déjà propriétaire du logement.

Il peut s'agir de l'achat d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif.

Ce crédit vous oblige à des remboursements mensuels pendant une durée généralement fixée à 10, 15, 20 ou 25 ans. Découvrez comment calculer vos mensualités !

Composition d'un prêt destiné au financement d'un logement

Lorsque la banque consent à vous accorder un prêt immobilier pour financer votre projet, elle vous demande des remboursements qui incluent :

• Le capital : il s'agit du montant (hors frais annexes) que vous avez sollicité pour financer votre projet immobilier. Le montant de votre apport personnel est un facteur important, car il engendre une demande de crédit moins élevée et des remboursements plus faibles.
• Les intérêts : c'est en quelque sorte la rémunération de la banque. Les intérêts sont calculés en fonction du risque que le prêteur prend en vous avançant les fonds nécessaires à votre projet immobilier. Plus votre profil est fragile comme votre capacité d'emprunt, plus le taux d'intérêt risque d'être élevé.
• L'assurance de prêt immobilier: c'est une protection pour le prêteur. En effet, cette assurance a vocation à poursuivre le remboursement de votre crédit en cas d'incapacité de votre part. Elle n'est pas légalement obligatoire, mais la banque peut vous imposer la souscription à un contrat d'assurance emprunteur.
  Vous pourrez choisir entre une assurance groupe, c'est-à-dire celle proposée par la banque ou l'un de ses partenaires, ou une délégation d'assurance, en d'autres termes une assurance individuelle prise auprès d'un organisme externe.

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun d'eux présentant des spécificités :

• Prêt amortissable ;
• Crédit in fine ;
• Prêt relais.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le plus fréquemment accordé par les banques. Vous remboursez le capital (ainsi que les intérêts du prêt) au fur et à mesure du paiement des mensualités. Autrement dit, le prêt est amorti chaque mois jusqu'au remboursement total du crédit.

Le crédit in fine

Le capital n'est remboursé qu'à l'échéance du prêt. En effet, durant toute la durée du crédit, vous ne payez que le montant des intérêts et l'assurance emprunteur.

Ce prêt peut être contracté par :

• Un particulier ;
• Un professionnel ;
• Une Société civile immobilière (SCI) ;
• Ou une société à vocation commerciale.

Le crédit in fine est particulièrement adapté si vous êtes un investisseur immobilier. Il vous permet d'économiser une partie des loyers perçus. Ces fonds servent, au terme du crédit, au remboursement du capital.

D'autre part, le prêt in fine a un taux plus élevé que celui du prêt amortissable. Par conséquent, si les intérêts sont supérieurs à vos bénéfices, vous pouvez les déduire de vos revenus locatifs, et réduire ainsi le montant de vos impôts.

Le prêt relais

Le prêt relais est consenti pour une durée relativement courte (24 mois maximum). L'objectif de ce crédit est de vous permettre d'acquérir un nouveau bien avant d'avoir vendu le vôtre. Vous ne payez pas d'indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Il fonctionne comme un prêt in fine : vous remboursez les intérêts et l'assurance au début du crédit, puis le capital lors de la vente de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez obtenir un crédit, multipliez les rendez-vous avec des conseillers de différentes banques. Le délai dont vous disposez pour trouver un emprunt est inscrit sur votre compromis de vente. Il varie en général de 45 à 60 jours.

Si vous manquez de temps, vous pouvez aussi faire appel à un courtier immobilier qui se chargera de la recherche et de la négociation à votre place.

Vous devez vous munir d'un dossier complet, notamment :

• Documents d'identité (CNI, contrat de mariage, PACS…) ;
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• 3 derniers bulletins de salaire ;
• Avis d'imposition ;
• Derniers relevés de comptes bancaires ;
• Compromis ou promesse de vente déjà signée.

Dès lors, la banque étudie votre capacité d'emprunt en vérifiant :

• Votre taux d'endettement (35 % maximum) et/ou votre taux d'effort ;
• et votre reste à vivre.

Lorsqu'elle accepte de vous prêter les fonds, elle vous délivre une proposition valant accord de principe.

Comparez les différentes offres que vous avez obtenues. En effet, les taux d'intérêt peuvent varier d'un établissement à l'autre. Ces offres restent valables durant 30 jours.

Vous disposez désormais d'un délai de réflexion incompressible de 10 jours calendaires pour vérifier toutes les conditions du document puis accepter ou rejeter la proposition.

Aussi, vous ne pouvez retourner l'offre signée qu'à partir du 11e jour, le cachet de la Poste faisant foi (la signature électronique à distance peut aussi être autorisée par l'établissement bancaire).

À défaut de respecter ce délai, l'offre est réputée nulle, et une nouvelle offre devra vous être renvoyée.

L'offre de prêt signée a une durée de validité de 4 mois. Votre notaire doit impérativement procéder à la signature de l'acte d'acquisition dans ce délai. À défaut, l'offre est annulée.

Quelques jours avant la date de signature de l'acte authentique, le notaire demande le déblocage des fonds. La banque crédite alors le compte de ce dernier du montant de l'emprunt.

Après la signature de l'acte authentique, l'officier public vire le montant du prix au vendeur.

L'offre de prêt contient des informations sur votre identité (ainsi que celle de votre co-emprunteur et de votre caution le cas échéant), et sur les conditions particulières et générales du prêt.

Il s'agit de :

• Votre état civil (nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance…) ;
• La nature du crédit ;
• Le montant du capital emprunté ;
• La durée (10, 15, 20 ou 25 ans) ;
• Le coût total du crédit (capital + intérêts + assurance emprunteur) ;
• Le taux d'intérêt (sur lequel sont calculées les mensualités) ;
• Le TAEG, taux annuel effectif global (il englobe l'ensemble des frais liés au crédit) ;
• Le TAEA, taux annuel effectif d'assurance (montant annuel de l'assurance emprunteur) ;
• Les conditions du prêt ;
• Les modalités de l'assurance emprunteur ;
• Le tableau d'amortissement ;
• etc.

Lorsque les taux d'intérêt baissent, il peut être judicieux de renégocier votre contrat pour obtenir un taux plus avantageux. Vous pouvez ainsi bénéficier d'une baisse, soit des mensualités restant dues jusqu'à la fin du crédit, soit de la durée de votre emprunt.

Vous payez alors des frais de dossiers aussi appelés frais d'avenant. Leur coût peut être forfaitaire ou proportionnel au montant du prêt.

Prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire afin qu'il détermine l'intérêt de cette renégociation.

Munissez-vous d'un dossier complet :

• Papiers d'identité ;
• 3 derniers bulletins de salaire ;
• Avis d'imposition ;
• Echéancier de votre crédit en cours ;
• etc.