SOMMAIRE
- Définition
- Intérêts d'un emprunt
- Investissement et effet de levier
- Ratio de l'effet levier
- Emprunter sans apport
- Effet de levier et cash flow négatif
- Effet de levier immobilier et SCPI
- Risques
- FAQ
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L'investissement locatif est un placement qui peut s'avérer très lucratif. Vous achetez des biens que vous mettez en location, et vous constituez ainsi un patrimoine. Mais comment investir si vous ne disposez pas des fonds nécessaires ? Ou encore, comment booster vos placements immobiliers ?
En contractant un prêt immobilier à la banque vous pouvez augmenter votre capacité d'investissement. Ainsi, d'un côté, vous encaissez les loyers, de l'autre vous remboursez les mensualités de votre crédit tout en épargnant. C'est l'effet de levier immobilier.
Mais attention, l'effet de levier comporte aussi des risques. S'il augmente vos gains, il peut aussi multiplier les pertes en cas de conjoncture défavorable.
Qu'est-ce que l'effet de levier immobilier ?
L'effet de levier immobilier consiste à contracter un prêt à la banque pour augmenter votre capacité d'investissement. L'objectif est :
- D'accroître votre capital ;
- De développer votre rentabilité locative ;
- Et de mettre de l'argent de côté.
Autrement dit, c'est une manière de s'enrichir avec l'argent de la banque. Il s'agit d'une technique d'autofinancement.
Vous disposez d'un apport financier de 50 000 €. Au lieu de faire des profits sur un investissement locatif de ce montant, vous contractez un crédit à la banque de 200 000 €. Vous augmentez ainsi votre capacité d'investissement.
Vous investissez donc dans votre projet 250 000 €, soit 200 000 € + 50 000 €. Vos revenus locatifs sont multipliés.
Le montant de votre crédit sera amorti et remboursé grâce au paiement des loyers. Il existe toutefois une limite : votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % et le taux d'effort ne doit pas excéder 33%.
Plus la somme empruntée est conséquente par rapport à l'apport de fonds propres, plus le rendement de l’investissement augmente. La règle revient donc à « s'endetter plus pour gagner plus » !
Pourquoi emprunter pour un investissement immobilier locatif ?
Les banques prêtent plus facilement à des investisseurs en immobilier. Alors pourquoi ne pas en profiter ? Les avantages sont multiples :
- Généralement, le taux d'intérêt de l'emprunt est inférieur au taux de rendement locatif : vous bénéficiez alors d'une rentabilité globale supérieure au coût du crédit ;
- Vous pouvez financer votre projet tout en plaçant vos fonds propres sur des supports différents : ainsi, vous diversifiez vos placements, et augmentez votre patrimoine ;
- En contractant un crédit immobilier, vous souscrivez presque toujours à une assurance-décès : aussi, en cas de décès, vos héritiers conservent le bien et continuent de percevoir les loyers ;
- D'un point de vue fiscal, vous déduisez les intérêts des loyers que vous déclarez aux impôts : c'est le moyen de réduire la base de votre imposition.
Comment faire un investissement immobilier avec effet de levier ?
Les investisseurs savent que l'immobilier locatif est un placement rentable, particulièrement s'ils mettent en place le fameux effet de levier. Alors comment ?
Ce booster de rentabilité repose sur 4 principes :
- Vous contractez un prêt bancaire pour acheter un bien destiné à la location ;
- Vous encaissez le loyer du bien acquis ;
- Vous remboursez les mensualités (découvrez comment calculer vos mensualités) ;
- Vous épargnez une partie des fonds.
L'important est de respecter une règle fondamentale : le coût du crédit ne doit jamais être supérieur à la rentabilité de votre investissement. Cela signifie que le prêt ne doit pas coûter plus cher que ce que vous rapporte le bien.
Comment calculer le ratio de l'effet de levier immobilier ?
Voici deux méthodes pour calculer l'effet de l’endettement sur la rentabilité des fonds propres que vous avez investis.
Première méthode
Pour bien comprendre, distinguons :
- Le rendement locatif ;
- La rentabilité financière ;
- La rentabilité économique.
Le rendement locatif
Le rendement locatif représente l'indicateur des performances de votre investissement grâce à la location. Il s'entend sur la durée totale de l'investissement, depuis l'acquisition jusqu'à la vente. Il ne tient pas compte des charges de location ni des impôts.
Plus le rendement est important, plus votre investissement est rentable. Une fois votre prêt remboursé, il ne vous reste plus qu'à capitaliser !
La formule de calcul est la suivante :
Rendement locatif brut = (montant des loyers annuels / prix d'acquisition du bien) x 100
Pour obtenir votre rendement locatif net, vous devez déduire des loyers les différentes charges liées à votre investissement :
- Les charges locatives non récupérables (par exemple les travaux d'amélioration de l'immeuble) ;
- Le coût des gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière, etc.) ;
- Les taxes foncières ;
- Les frais de gestion (mise en location, assurance… ) ;
- Les intérêts de l'emprunt (taux immobilier).
Voici la formule à appliquer :
Rendement locatif net = (montant des loyers annuels - charges locatives / prix d'achat) x 100
La rentabilité financière
La rentabilité financière est l'impact de l'endettement sur la rentabilité de vos capitaux propres investis.
Elle se calcule de la manière suivante :
Rentabilité financière = (valeur de l’actif immobilier + loyers perçus - impôt - charges - emprunt immobilier) / apport personnel
La rentabilité économique
La rentabilité économique mesure les performances économiques liées à l'ensemble du capital utilisé pour financer le projet. Il tient compte des profits (loyers), déduction faite des charges et impôts payés.
Rentabilité économique = profits - impôts - charges / capitaux engagés
Vous pouvez désormais mesurer le ratio de l'effet de levier, c'est-à-dire la rentabilité de votre apport par rapport à l'investissement.
Effet de levier = rentabilité financière - rentabilité économique
Souvenez-vous que l'endettement a un effet démultiplicateur. Aussi, plus le taux d'intérêt du prêt est bas, et la rentabilité économique de l'investissement est forte, plus l'effet de levier est conséquent.
Deuxième méthode
La seconde méthode est la plus simple. Il s'agit de trouver le coefficient multiplicateur de l'effet de levier pour mesurer la rentabilité du capital personnel investi. Cette pratique permet de définir le pourcentage de vos gains ou de vos pertes.
Voici la méthode de calcul et quelques explications utiles :
Multiplicateur de l'effet de levier = montant de l'investissement / apport personnel
Reprenons le cas de figure ci-dessus. Vous investissez 250 000 €, dont 50 000 € représentant vos économies et 200 000 € empruntés à la banque.
Le multiplicateur est alors : 250 000 / 50 000 = 5
Le multiplicateur de levier multiplie ainsi votre investissement personnel par 5. Par conséquent, en fonction de la fluctuation du marché immobilier, si le bien prend une plus-value de 10 % de sa valeur, votre capital propre investi prend 50 %. Il peut aussi perdre de sa valeur en cas de baisse des prix du marché.
Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi, alors que la rentabilité comprend aussi sa variation en fonction de l'inflation.
Vous souhaitez acquérir un bien évalué à 500 000 €. Votre banque vous propose un crédit immobilier sur 15 ans. Vous disposez d'un apport de 50 000 €, soit 10 % du prix. Vous prévoyez un rendement annuel de 7 %.
Calcul de l’effet de levier : 500 000 / 50 000 = 10
Par conséquent, le rendement de votre apport serait de : 7 (rendement prévu) x 10 % = 70 % par an.
Tous les ans, vous devriez percevoir 7 % de 500 000€, soit 35 000 €, et bénéficier ainsi d'un rendement de 70 %.
C'est tentant, non ?
Effet de levier et emprunt immobilier sans apport personnel : est-ce possible ?
Indéniablement, le prêt immobilier sans apport personnel, c'est-à-dire financé en totalité par un emprunt bancaire, représente l'effet de levier maximal. Toutefois, gardez à l'esprit que vous devrez assumer le remboursement des mensualités du prêt, les charges, l'assurance du prêt immobilier, etc. Le montant des loyers perçus risque de ne pas suffire. Anticipez aussi une possible défaillance des locataires.
Quoi qu'il en soit, pour faire une acquisition immobilière sans apport personnel, vous devez présenter à votre banquier un dossier très solide.
Par ailleurs, vous devez prouver la stabilité de votre situation professionnelle ainsi que votre solvabilité financière. Votre projet doit présenter une rentabilité avantageuse.
Effet de levier et cash flow négatif
En immobilier, le cash flow, ou littéralement « flux de trésorerie », désigne les bénéfices de l'investissement.
Le calcul d'un cash flow net est la différence entre les recettes et les dépenses, en d'autres termes :
Cash flow net = loyer - mensualités du prêt - charges
Les recettes sont généralement constituées uniquement des loyers perçus.
Les dépenses incluent :
- Le remboursement des mensualités de l'emprunt ;
- Les charges de copropriété ;
- La taxe foncière ;
- etc.
Il résulte de ce calcul trois types de cashflow :
- Positif : il s'agit d'un investissement lucratif. Les bénéfices sont alors, soit versés sous forme de dividendes, soit réinvestis.
- Négatif : il suppose une trésorerie insuffisante. L'investisseur est amené à fournir un effort financier supplémentaire. Il diminue sa capacité d'emprunt pour envisager un autre investissement immobilier (dans la limite du taux d'endettement maximum de 35 %).
- Nul : le bien s'autofinance, c'est-à-dire que les loyers suffisent à couvrir le montant des mensualités. Toutefois, l'investisseur ne dégage aucun bénéfice de son investissement pendant la durée de son emprunt.
Effet de levier immobilier et SCPI
Une SCPI (Société civile de Placement immobilier), aussi appelée « pierre papier », est un système de placement immobilier collectif à long terme. Celui-ci permet d'acquérir un patrimoine immobilier locatif avec un taux de rendement susceptible de dégager des revenus complémentaires.
Il existe différents types de SCPI, mais le principe reste le même : acheter des parts de SCPI à capital variable ou fixe pour investir dans un ensemble immobilier (et non dans un bien précis).
Vous pouvez parfaitement souscrire un emprunt immobilier pour acquérir des parts de SCPI. Leur taux de rendement en 2022 est de 4,22 %.
Vous pouvez aussi profiter du levier immobilier au travers d'une SCPI lorsque celle-ci contracte un prêt à la banque pour l'acquisition d'un bien.
La durée de détention recommandée d'une SCPI est de 10 ans. Il existe donc un risque de perte de capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier.
Quels sont les risques de l'effet de levier immobilier ?
L'effet de levier peut avoir des conséquences différentes selon l'investissement :
- Soit, le bien immobilier est un bon investissement : vous augmentez sa rentabilité ;
- Soit, il perd de sa valeur : vous multipliez les pertes.
Toutefois, les pertes sont dommageables uniquement lorsque vous vendez le bien. Il est alors judicieux de veiller à s'en séparer au bon moment en fonction de l'évolution du marché immobilier.
FAQ
Qu'est-ce que l'effet de levier du crédit immobilier ?
Il s'agit de s'endetter pour augmenter sa capacité d'investissement immobilier.
Comment calculer l'effet de levier ?
Effet de levier = montant de l'investissement / apport personnel
C'est quoi l'effet de levier bancaire ?
Il s'agit des effets positifs de l'emprunt sur votre investissement. Celui-ci permet de multiplier les bénéfices de votre investissement.
Quels sont les risques de l'effet de levier immobilier ?
Il peut accroître vos pertes en cas de défaillance de votre locataire, d'une période de vacance locative ou de tout autre imprévu financier.
Quelle est la différence entre rendement locatif et rentabilité économique ?
Le rendement locatif estime les performances de votre investissement grâce à la location sur la durée totale de l'investissement. Il ne tient pas compte des charges de location ni des impôts.
La rentabilité économique mesure les performances liées au capital utilisé pour financer le projet. Il tient compte des profits (loyers), déduction faite des charges et des impôts payés.
Quelle différence existe-t-il entre le rendement et la rentabilité ?
- le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi ;
- la rentabilité comprend les revenus du capital investi, mais aussi sa variation.
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SOMMAIRE
- Définition
- Intérêts d'un emprunt
- Investissement et effet de levier
- Ratio de l'effet levier
- Emprunter sans apport
- Effet de levier et cash flow négatif
- Effet de levier immobilier et SCPI
- Risques
- FAQ
