L'assurance de prêt immobilier
L'assurance de prêt immobilier

Assurance Prêt Immobilier : comment choisir, pourquoi et comment la changer ?

L'assurance d'un prêt immobilier est incontournable. Bien que la loi ne vous oblige pas à en souscrire une, la banque vous l'impose toujours dès lors que vous signez une offre de prêt immobilier. Toutefois, vous êtes autorisé à accepter l'assurance groupe proposée par le prêteur ou à choisir une délégation d'assurance plus adaptée à votre profil emprunteur.

Par ailleurs, vous pouvez résilier votre contrat d'assurance à tout moment pour en souscrire un nouveau avec des garanties plus appropriées à votre situation.

Enfin, si aucune compagnie d'assurance n'accepte de vous couvrir en raison de votre état de santé actuel ou passé, vous bénéficiez automatiquement de la convention AREAS.

Qu'est-ce que l'assurance prêt immobilier ?

L'assurance prêt immobilier est une assurance contractée par un emprunteur désireux de faire une acquisition immobilière.

Elle garantit les remboursements de vos échéances mensuelles en cas d'imprévus vous empêchant d'assurer vous-même le paiement du capital restant dû (accident, maladie, décès, arrêt de travail…).

Elle concerne les prêts liés notamment à :

  • l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire ;
  • l'investissement locatif ;
  • l'achat d'un bien professionnel (fonds de commerce par exemple).

Il existe deux types d'assurances emprunteur : l'assurance groupe et la délégation d'assurance.

L'assurance groupe

Cette assurance vous est proposée par la banque qui vous octroie le crédit.

Il s'agit d'un contrat collectif spécialement établi pour les clients de la banque. Autrement dit, l'établissement prêteur a négocié un contrat standard avec des garanties identiques pour tous les emprunteurs. Les risques sont alors mutualisés entre tous les assurés.

Par conséquent, vous êtes couvert de la même manière, quel que soit votre profil, votre âge ou votre profession.

Sa mise en place est rapide, et se fait au moment de la demande de crédit.

La délégation d'assurance

Il s'agit d'une assurance individuelle externe. Elle est permise depuis l'instauration de la loi Lagarde en 2010. Ainsi, vous pouvez demander des devis auprès de plusieurs assureurs, et comparer le niveau de protection ainsi que les tarifs.

Les garanties sont adaptées à votre situation professionnelle, votre état de santé, votre âge, etc.

Dès que votre choix est arrêté, vous adressez à votre banque une copie du contrat individuel mentionnant l'ensemble des garanties proposées. La banque dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour vous répondre.

Est-on obligé de choisir l'assurance groupe ? : La banque n'a pas le droit de vous contraindre à choisir l'assurance groupe. Toutefois, les garanties proposées par la délégation d'assurance doivent être a minima égales à celles du contrat collectif.

Comment choisir l'assurance d'un emprunt ?

Avant de choisir une assurance, il est essentiel de vérifier les garanties qu'elle offre. En effet, si l'un des risques couverts survient pendant la durée du crédit, l'assurance prend à sa charge tout ou partie du paiement des échéances ou le remboursement du capital restant dû.

Il existe plusieurs types de garanties :

  • Garantie Incapacité temporaire de travail (ITT) ;
  • Garantie Invalidité permanente partielle (IPP) ;
  • Garantie Invalidité permanente et totale (IPT) ;
  • Garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ;
  • Garantie Décès.

La garantie Incapacité temporaire de travail (ITT)

L'incapacité temporaire de travail est une garantie toujours réclamée par la banque. Elle est particulièrement imposée lorsqu'il s'agit d'un prêt immobilier rattaché à l'acquisition d'une résidence principale.

La garantie est activée lorsque, au cours du contrat d'assurance, survient une incapacité totale de travailler. Les causes peuvent être multiples : maladie, accident… Cette incapacité doit être attestée par avis médical.

En pratique :

  1. Vous adressez votre arrêt de travail à la compagnie d'assurance.
  2. Celle-ci mandate un médecin expert pour qu'il confirme votre état de santé.
  3. L'indemnisation est soit indemnitaire soit forfaitaire en fonction des termes de votre contrat d'assurance.

La prise en charge ne peut excéder 3 ans, soit 1 095 jours. Ensuite, l'état de santé évolue en invalidité, et d'autres garanties sont activées.

La garantie Invalidité permanente partielle (IPP)

Cette garantie est facultative. Elle ne concerne pas tous les emprunteurs. Aussi, les personnes âgées de plus de 65 ans ou souffrant d'une pathologie existante au moment de la signature du contrat en sont notamment exclues.

Il peut s'agir d'une invalidité physique ou mentale comprise entre 33 % et 66 % (catégorie 1 d'après le barème de la sécurité sociale). Vous êtes alors incapable de poursuivre votre activité professionnelle à temps plein.

La garantie couvrant l'incapacité permanente partielle prend en charge une partie de vos remboursements basée sur la quotité souscrite. En pratique, votre taux d'invalidité est constaté par une expertise médicale initiée par la compagnie d'assurance.

Le coût de cette garantie dépend :

  • de votre âge ;
  • du montant de l'emprunt ;
  • et de votre état de santé.

La prise en charge peut être indemnitaire ou forfaitaire.

La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)

La garantie invalidité permanente et totale est obligatoire lors de la souscription d'un prêt destiné à financer l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire.

Elle couvre une incapacité permanente d'exercer tout travail vous permettant de recevoir une rémunération, et par conséquent de rembourser votre prêt.

Le taux d'invalidité doit atteindre au moins 66 % (2e catégorie de la Sécurité sociale) pour déclencher la garantie d'invalidité permanente totale.

La garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)

C'est une garantie obligatoire. Cette invalidité correspond à la 3e catégorie de la Sécurité sociale. Elle fait suite à une maladie ou à un accident. L'individu est déclaré inapte à l'exercice d'un travail.

L'invalidité doit entraîner une incapacité totale de travailler et imposer le recours à une aide extérieure pour accompagner l'assuré dasn les 4 actes principaux de la vie quotidienne :

  • se laver ;
  • s'habiller ;
  • se nourrir ;
  • se déplacer ;

Elle entraîne le remboursement total du capital restant dû si le taux d'invalidité est au moins égal à 66 %.Celui-ci est estimé par le médecin conseil de la compagnie d'assurance.

Toutefois, cette couverture ne concerne que les emprunteurs âgés de moins de 65 ans et toujours en activité.

La garantie Décès (DC)

La garantie décès est obligatoire pour tous les contrats d'assurance emprunteur.

C'est une protection pour la banque et pour la famille du défunt.

Après 75 ans, la plupart des assurances ne couvrent plus le risque décès.

D'autre part, certaines activités sportives ou certains métiers dangereux vous excluent de cette garantie.

En cas de décès à la suite d'une maladie ou d'un accident, l'assurance rembourse le capital restant dû à l'organisme prêteur à hauteur de la quotité assurée.

En pratique :

  • Les héritiers doivent remettre à la compagnie d'assurance un acte de décès de l'emprunteur.
  • L'assurance procède alors au remboursement du capital restant dû selon la quotité assurée sur la tête du défunt.

Les modes de remboursements

Il existe deux types de remboursement : indemnitaire ou forfaitaire. C'est le mode de calcul des indemnités qui fait la différence.

Les garanties indemnitaires

C'est la modalité de remboursement la plus fréquemment utilisée par les assurances groupe, c'est-à-dire celles proposées par les banques.

Le remboursement est calculé à hauteur de votre perte de revenus. Si cette diminution de salaire est compensée par le versement d'indemnités éventuellement prévues par votre convention collective, la sécurité sociale ou votre régime de prévoyance, alors la garantie n'intervient pas.

Exemple

Vous avez emprunté de l'argent à votre banque pour l'achat de votre résidence principale. Vous remboursez des mensualités de 500 € par mois. Votre assurance garantit l'incapacité temporaire de travail (ITT) pour une quotité de 30 %, soit 150 € maximum.

Si la Sécurité sociale ou un organisme complémentaire auquel vous êtes affilié maintient votre salaire à 100 % par des indemnités journalières, l'assurance emprunteur ne vous verse pas d'argent.

Si au contraire vous n'êtes pas couvert par l'un de ces organismes, votre perte de salaire est compensée par l'assurance de votre prêt.

Les garanties forfaitaires

C'est la garantie privilégiée par les contrats individuels, c'est-à-dire ceux proposés par les assurances externes.

La quotité d'indemnisation est fixée lors de la souscription du contrat d'assurance. C'est un pourcentage de la mensualité (quotité d'indemnisation) défini en fonction de :

  • votre profil emprunteur ;
  • et du niveau de couverture auquel vous souscrivez.

Elle s'avère plus avantageuse que la garantie indemnitaire, car elle ne tient pas compte de la baisse de vos revenus ni des indemnités reçues par d'autres organismes. Elle est versée en cas de sinistre.

Exemple

Dans le cas où votre contrat de prévoyance maintient votre salaire en totalité, l'assureur verse une indemnité de remboursement de 150 €.

Si vous n'êtes pas couvert par un organisme complémentaire, l'assurance rembourse à la banque la somme de 150 €.

Comment faire le calcul de l'assurance emprunteur ?

Il est très important de calculer le montant de l'assurance afin de prévoir le coût total de votre crédit.

Les critères pris en compte

Les critères pris en compte pour calculer le coût de votre assurance emprunteur sont :

  • Votre âge : le tarif est progressif en fonction de l'âge de l'emprunteur. En effet, plus vous êtes âgé, plus l'assureur prend de risques en vous couvrant. Par conséquent, la surprime augmente.
  • Le niveau de garantie choisi : certaines garanties sont facultatives. En les ajoutant à votre contrat, vous augmentez le coût de l'assurance.
  • La quotité assurée : elle est définie dans le contrat. C'est le pourcentage du capital emprunté qui est couvert par l'assurance. Plus il est important, plus l'assurance est chère.
  • Votre situation professionnelle : certaines professions sont considérées comme étant « à risque » par les assureurs. Il s'agit notamment des policiers, pompiers...
  • Les sports pratiqués : s'adonner à certains sports dangereux entraine une hausse du tarif de l'assurance (alpinisme, ULM, sports de combat, de montagne, nautiques, équestres…). Comparez les offres de différents assureurs, car les surprimes ne sont pas calculées de la même manière par toutes les compagnies.
  • Votre état de santé : le coût augmente si votre questionnaire santé fait état de pathologies (diabète, tumeur…), de comportements à risque (fumeur par exemple), etc.
  • Le type de projet immobilier : le montant de l'assurance varie en fonction de l'emprunt, du montant et de la durée du crédit.
  • La franchise : seules les garanties décès et PTIA sont exemptes de franchise. Les autres garanties peuvent faire l'objet d'un délai de carence. Cette période peut varier de 60 jours à 90 jours, mais peut atteindre jusqu'à 6 mois en fonction des contrats et des assureurs.
    Plus le délai de carence est long, plus l'assureur est protégé et moins chère est la prime d'assurance.
L'examen médical et le questionnaire santé

Depuis le 1er juin 2022, vous n'avez plus besoin de subir un examen médical ni de remplir un questionnaire santé si vous remplissez les conditions suivantes :

  • le prêt est destiné à financer l'acquisition d'un bien à usage d'habitation ou mixte ;
  • le montant de tous vos prêts (y compris celui qui est demandé) est inférieur à 200 000 euros (total estimé par emprunteur) ;
  • et le remboursement du prêt sollicité est prévu avant vos 60 ans.

Veillez à indiquer clairement vos antécédents médicaux. Vous ne devez rien omettre volontairement ou non, car en cas de fausse déclaration, vous pourriez être accusé d'escroquerie à l'assurance, et voir votre contrat annulé de manière rétroactive.

Si votre prêt n'est plus couvert, votre banque peut alors exiger son remboursement immédiat avec des conséquences désastreuses. Vous vous exposez également à de graves sanctions.

Par ailleurs, si la mauvaise déclaration n'est pas intentionnelle, la loi prévoit une résiliation du contrat sous 10 jours ou son maintien avec un recalcul de la prime.

Le mode de calcul de l'assurance d'un prêt immobilier

Assurance de prêt proposée par la banque

Les cotisations sont fixes durant toute la durée de l'emprunt. En effet, le calcul est basé sur le montant du capital emprunté.

Les formules de calcul sont les suivantes :

Montant des mensualités de remboursement = capital emprunté x taux de l'assurance / 12

Coût total de l'assurance emprunteur = capital emprunté x taux de l'assurance x durée d'emprunt (en nombre d'années)

Exemple

Vous avez emprunté un montant en capital de 200 000 € sur 10 ans. Le taux de l'assurance s'élève à 0,40 %.

Les mensualités sont de : 200 000 € x 0.40 %/12 = 66,67 €

Le coût global de l'assurance est de : 200 000 € x 0,40 % x 10 = 8 000 €.

Délégation d'assurance

Le calcul prévu par la délégation d'assurance est basé sur le capital restant dû. Par conséquent, les cotisations diminuent à mesure des remboursements.

Les mensualités sont recalculées chaque année selon un tableau d'amortissement.

Par ailleurs, vous pouvez estimer le montant de ces remboursements à l'aide d'un simulateur en ligne.

Calcul de l'assurance d'après le TAEA

Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) vous permet de connaître la part de l'assurance dans le coût de votre prêt immobilier. Il s'apparente au taux annuel effectif global (TAEG) qui, lui, renseigne sur le montant global d'un crédit.

Depuis le 1er janvier 2015, le TAEA doit figurer sur toutes les propositions d'assurance liées à un prêt immobilier (article L.311-4-1 du Code de la consommation).

Il permet une meilleure comparaison entre les offres de différents assureurs.

La formule de calcul du TAEA est la suivante :

TAEA = TAEG avec assurance - TAEG hors assurance

Pour fixer le TAEA, les assurances prennent en compte l'âge, la profession, l'état de santé et la durée de prêt de l'assuré.

Pourquoi et comment changer l'assurance de votre prêt immobilier ?

Ce que dit la loi

La loi Hamon Elle a été votée le 26 juillet 2014. Elle permet aux bénéficiaires d'une assurance emprunteur de la résilier à tout moment durant les 12 premiers mois de la signature de l'offre de prêt.
L'amendement Bourquin à la loi Sapin II Adopté le 1er janvier 2018, il permet à l'assuré de résilier son assurance emprunteur tous les ans à la date anniversaire de son contrat. Un préavis de 15 jours est requis.
La loi Lemoine Elle est votée le 28 février 2022. Elle autorise la résiliation d'une assurance de prêt n'importe quand, y compris après la première année. Cette loi s'applique aux nouveaux prêts immobiliers depuis le 1er juin 2022. De plus, depuis le 1er septembre 2022, cette liberté s'applique à tous les contrats, y compris ceux en cours.

Par conséquent, l'assuré peut désormais résilier son assurance à tout moment par simple courrier.

Il faut toutefois que le niveau des garanties de la nouvelle assurance soit au moins équivalent à celui de l'assurance actuelle.

Les emprunteurs concernés sont les personnes physiques ayant souscrit un crédit pour l'acquisition d'un logement d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Les raisons du changement d'assurance emprunteur

Des cotisations moins chères
    La raison principale d'un changement d'assurance est de réaliser des économies. Comme nous l'avons vu précédemment, les contrats individuels sont adaptés à votre profil.
    Par conséquent, si vous avez moins de 50 ans, que vous êtes en bonne santé et que vous ne fumez pas, vous avez intérêt à changer votre assurance groupe pour une délégation d'assurance.
Une meilleure couverture
    L'assurance groupe est généraliste. C'est pourquoi les garanties sont les mêmes que vous soyez en bonne santé ou malade, fumeur ou non, avec ou sans antécédents familiaux.
    Signer un contrat adapté à votre profil vous permet ainsi de bénéficier d'une couverture plus pertinente.
Le droit à l'oubli
    Votre situation personnelle ou professionnelle peut évoluer. Aussi, les garanties nécessaires ne demeurent pas forcément les mêmes au fil des années : un nouvel emploi qui n'est plus jugé à risque, une maladie dont vous ne souffrez plus, vous ne fumez plus depuis plus de 2 ans, vous ne pratiquez plus de sport dangereux, etc.
    La loi Lemoine réduit le temps du droit à l'oubli à 5 ans (10 ans auparavant). Alors vous pouvez bénéficier d'un contrat plus avantageux avec des mensualités moins élevées.

Les conditions pour changer l'assurance d'un prêt immobilier

Pour changer d'assurance, la seule condition est de maintenir votre niveau de couverture. Le changement peut se faire à tout moment durant toute la durée du crédit. Les garanties de votre nouvelle assurance doivent être au moins égales à celles de l'ancien contrat.

Vous devez comparer les offres. Toutefois, ne vous contentez pas de comparer les tarifs, attardez-vous aussi sur les garanties, les délais de carence, franchise, etc.

Pour cela, depuis 2015, les assureurs doivent obligatoirement vous remettre une fiche standardisée d'information (FSI). Celle-ci relate l'ensemble des garanties de votre contrat d'assurance.

Comment résilier une assurance emprunteur en 4 étapes ?

Etape 1 : choisir votre nouvelle assurance.

Assurez-vous que les garanties sont identiques à celles que vous aviez. Ainsi, le prêteur ne pourra pas vous opposer un refus faute d'une couverture suffisante.

Vous devez y souscrire avant de demander la résiliation de l'ancienne. En effet, la banque doit connaître et étudier l'ensemble des conditions générales et particulières de votre nouvelle assurance avant d'accéder à votre demande de substitution (aussi appelée demande de déliaison).

Les documents à fournir à votre nouvelle compagnie d'assurance sont les suivants :

  • carte d'identité ;
  • relevé d'identité bancaire ;
  • coordonnées de votre banque ;
  • contrat de prêt et tableau d'amortissement daté ;
  • questionnaire médical le cas échéant ;
  • fiche standardisée d'information (FSI).

Etape 2 : transmettre le nouveau contrat à la banque

Adressez une copie du nouveau contrat d'assurance à votre banque. Elle doit être accompagnée de votre lettre de résiliation si vous aviez contracté une assurance groupe.

Etape 3 : attendre la décision de la banque

La banque a 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser votre demande. Pour l'étudier, elle se réfère à la grille du comité consultatif du secteur financier (CCSF), et s'assure que les garanties du contrat initial sont respectées.

Ensuite, 2 hypothèses :

  • Refus du nouveau contrat : si votre couverture n'est pas au moins égale à l'ancienne, elle peut être refusée. La banque doit motiver sa décision, et énoncer les garanties manquantes. En cas de refus, le contrat initial est maintenu.
  • Acceptation de la substitution : si votre ancienne assurance était une assurance groupe, la banque se charge de la changer. Elle vous adresse un avenant à l'offre de prêt après avoir calculé le nouveau TAEG de l'emprunt. Elle ne doit pas modifier le taux fixe ou variable du prêt ni facturer des frais pour la modification du contrat et la rédaction de l'avenant (article L313-31 du Code de la consommation, dernier alinéa).

Etape 4 : signer l'avenant au contrat

Renvoyez à la banque et à votre nouvel assureur une copie datée et signée de l'avenant. Adressez à votre ancienne compagnie d'assurance emprunteur (assurance individuelle) votre demande de résiliation (article L.113-14 du Code des assurances) :

  • par lettre recommandée avec avis de réception ;
  • par simple déclaration faite chez votre assureur ;
  • par acte extrajudiciaire ;
  • par tout moyen prévu dans le contrat.

Comment changer d'assurance emprunteur immobilier après renégociation ?

Une renégociation de prêt intervient lorsque vous demandez à votre banque de modifier le taux d'emprunt pour obtenir de meilleures conditions.

En cas d'accord, un avenant à l'offre de prêt est rédigé. Ce changement n'a pas d'impact sur votre contrat d'assurance. Par conséquent, vous pouvez poursuivre avec votre assurance actuelle, dans les mêmes conditions qu'auparavant.

Toutefois, vous pouvez profiter de cette renégociation d'emprunt pour changer d'assurance, et tenter d'obtenir de meilleures conditions (cotisations réduites grâce à un taux plus bas).

Dans ce cas, les étapes à suivre sont les suivantes :

  1. adressez à la banque une copie du nouveau contrat souhaité ;
  2. après validation, adhérez au nouveau contrat ;
  3. envoyez à la banque l'attestation d'assurance aussi appelée délégation de bénéfice ;
  4. la banque rédige un avenant, et l'intègre à votre contrat de prêt renégocié ;
  5. vous poursuivez le paiement de vos mensualités conformément aux conditions du contrat d'assurance.

Convention AERAS : comment ça fonctionne ?

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet aux personnes qui présentent un risque aggravé de santé, c'est-à-dire qui sont ou qui ont été gravement malades de bénéficier d'un prêt immobilier à des conditions spécifiques.

Cette convention s'applique aux prêts immobiliers ou professionnels d'un montant maximum de 320 000 €.

Elle est accordée sous certaines conditions :

  • d'âge ;
  • de durée de prêt ;
  • et de montants cumulés de tous les emprunts en cours.

L'analyse de votre dossier se fait sur 3 niveaux :

Niveau 1 : la banque étudie votre dossier, et vous fait remplir un questionnaire de santé :

  • soit, elle vous propose une assurance groupe simplifiée ;
  • soit, vous passez en niveau 2 de la convention AERAS.

Niveau 2 : vous subissez un examen plus approfondi de votre état de santé. On peut vous demander de subir un examen médical et de remplir un questionnaire de santé détaillé :

  • soit, un contrat groupe spécifique vous est proposé ;
  • soit, en cas d'exclusion, vous passez en niveau 3.

Niveau 3 : des experts médicaux de l'assurance analysent votre situation médicale. Pour entrer dans cette catégorie, vous devez respecter des conditions :

  • le contrat d'assurance expire avant votre 71me anniversaire ;
  • la demande de prêt n'excède pas 320 000 euros.
Le champ d'application de la convention AERAS

La convention AERAS s'applique à l'assurance d'un prêt immobilier, d'un prêt à la consommation ou d'un prêt personnel.

Pour en bénéficier, vous n'avez aucune formalité à accomplir. En effet, si vous ne pouvez souscrire à une assurance emprunteur traditionnelle à cause de votre état de santé, la convention AERAS s'applique automatiquement.

FAQ

Est-il obligatoire de prendre une assurance de prêt ?

D'un point de vue légal, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Toutefois, elle est généralement exigée par les établissements bancaires. Par ailleurs, elle représente une sécurité en cas de défaillance de paiement tant pour la banque que pour vous. En effet, lorsque le cas se présente, elle prend en charge le remboursement des mensualités à votre place.

Quel est le prix d'une assurance prêt immobilier ?

Le coût de l'assurance d'un crédit immobilier dépend du montant de votre emprunt, des établissements bancaires et de la nature du contrat. Par ailleurs, le prix dépend aussi du mode de calcul appliqué, soit sur le capital emprunté, soit sur le capital restant dû.

Quelle est la meilleure assurance emprunteur ?

La meilleure assurance emprunteur est celle qui est la plus adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous devez considérer les garanties, les exclusions de garanties, le taux de l'assurance, etc.

N'hésitez pas à comparer les offres, et à utiliser les comparateurs d'assurances de crédits immobiliers en ligne.

Où prendre une assurance pour un prêt immobilier ?

Vous pouvez opter pour l'assurance emprunteur que la banque vous propose. Par ailleurs, vous pouvez choisir de souscrire à une assurance de prêt immobilier par délégation d'assurance prise auprès d'une compagnie extérieure.

Assurance Prêt Immobilier : comment choisir, pourquoi et comment la changer ?

L'assurance d'un prêt immobilier est incontournable. Bien que la loi ne vous oblige pas à en souscrire une, la banque vous l'impose toujours dès lors que vous signez une offre de prêt immobilier. Toutefois, vous êtes autorisé à accepter l'assurance groupe proposée par le prêteur ou à choisir une délégation d'assurance plus adaptée à votre profil emprunteur.

Par ailleurs, vous pouvez résilier votre contrat d'assurance à tout moment pour en souscrire un nouveau avec des garanties plus appropriées à votre situation.

Enfin, si aucune compagnie d'assurance n'accepte de vous couvrir en raison de votre état de santé actuel ou passé, vous bénéficiez automatiquement de la convention AREAS.

Qu'est-ce que l'assurance prêt immobilier ?

L'assurance prêt immobilier est une assurance contractée par un emprunteur désireux de faire une acquisition immobilière.

Elle garantit les remboursements de vos échéances mensuelles en cas d'imprévus vous empêchant d'assurer vous-même le paiement du capital restant dû (accident, maladie, décès, arrêt de travail…).

Elle concerne les prêts liés notamment à :

  • l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire ;
  • l'investissement locatif ;
  • l'achat d'un bien professionnel (fonds de commerce par exemple).

Il existe deux types d'assurances emprunteur : l'assurance groupe et la délégation d'assurance.

L'assurance groupe

Cette assurance vous est proposée par la banque qui vous octroie le crédit.

Il s'agit d'un contrat collectif spécialement établi pour les clients de la banque. Autrement dit, l'établissement prêteur a négocié un contrat standard avec des garanties identiques pour tous les emprunteurs. Les risques sont alors mutualisés entre tous les assurés.

Par conséquent, vous êtes couvert de la même manière, quel que soit votre profil, votre âge ou votre profession.

Sa mise en place est rapide, et se fait au moment de la demande de crédit.

La délégation d'assurance

Il s'agit d'une assurance individuelle externe. Elle est permise depuis l'instauration de la loi Lagarde en 2010. Ainsi, vous pouvez demander des devis auprès de plusieurs assureurs, et comparer le niveau de protection ainsi que les tarifs.

Les garanties sont adaptées à votre situation professionnelle, votre état de santé, votre âge, etc.

Dès que votre choix est arrêté, vous adressez à votre banque une copie du contrat individuel mentionnant l'ensemble des garanties proposées. La banque dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour vous répondre.

Est-on obligé de choisir l'assurance groupe ? : La banque n'a pas le droit de vous contraindre à choisir l'assurance groupe. Toutefois, les garanties proposées par la délégation d'assurance doivent être a minima égales à celles du contrat collectif.

Comment choisir l'assurance d'un emprunt ?

Avant de choisir une assurance, il est essentiel de vérifier les garanties qu'elle offre. En effet, si l'un des risques couverts survient pendant la durée du crédit, l'assurance prend à sa charge tout ou partie du paiement des échéances ou le remboursement du capital restant dû.

Il existe plusieurs types de garanties :

  • Garantie Incapacité temporaire de travail (ITT) ;
  • Garantie Invalidité permanente partielle (IPP) ;
  • Garantie Invalidité permanente et totale (IPT) ;
  • Garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ;
  • Garantie Décès.

La garantie Incapacité temporaire de travail (ITT)

L'incapacité temporaire de travail est une garantie toujours réclamée par la banque. Elle est particulièrement imposée lorsqu'il s'agit d'un prêt immobilier rattaché à l'acquisition d'une résidence principale.

La garantie est activée lorsque, au cours du contrat d'assurance, survient une incapacité totale de travailler. Les causes peuvent être multiples : maladie, accident… Cette incapacité doit être attestée par avis médical.

En pratique :

  1. Vous adressez votre arrêt de travail à la compagnie d'assurance.
  2. Celle-ci mandate un médecin expert pour qu'il confirme votre état de santé.
  3. L'indemnisation est soit indemnitaire soit forfaitaire en fonction des termes de votre contrat d'assurance.

La prise en charge ne peut excéder 3 ans, soit 1 095 jours. Ensuite, l'état de santé évolue en invalidité, et d'autres garanties sont activées.

La garantie Invalidité permanente partielle (IPP)

Cette garantie est facultative. Elle ne concerne pas tous les emprunteurs. Aussi, les personnes âgées de plus de 65 ans ou souffrant d'une pathologie existante au moment de la signature du contrat en sont notamment exclues.

Il peut s'agir d'une invalidité physique ou mentale comprise entre 33 % et 66 % (catégorie 1 d'après le barème de la sécurité sociale). Vous êtes alors incapable de poursuivre votre activité professionnelle à temps plein.

La garantie couvrant l'incapacité permanente partielle prend en charge une partie de vos remboursements basée sur la quotité souscrite. En pratique, votre taux d'invalidité est constaté par une expertise médicale initiée par la compagnie d'assurance.

Le coût de cette garantie dépend :

  • de votre âge ;
  • du montant de l'emprunt ;
  • et de votre état de santé.

La prise en charge peut être indemnitaire ou forfaitaire.

La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)

La garantie invalidité permanente et totale est obligatoire lors de la souscription d'un prêt destiné à financer l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire.

Elle couvre une incapacité permanente d'exercer tout travail vous permettant de recevoir une rémunération, et par conséquent de rembourser votre prêt.

Le taux d'invalidité doit atteindre au moins 66 % (2e catégorie de la Sécurité sociale) pour déclencher la garantie d'invalidité permanente totale.

La garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)

C'est une garantie obligatoire. Cette invalidité correspond à la 3e catégorie de la Sécurité sociale. Elle fait suite à une maladie ou à un accident. L'individu est déclaré inapte à l'exercice d'un travail.

L'invalidité doit entraîner une incapacité totale de travailler et imposer le recours à une aide extérieure pour accompagner l'assuré dasn les 4 actes principaux de la vie quotidienne :

  • se laver ;
  • s'habiller ;
  • se nourrir ;
  • se déplacer ;

Elle entraîne le remboursement total du capital restant dû si le taux d'invalidité est au moins égal à 66 %.Celui-ci est estimé par le médecin conseil de la compagnie d'assurance.

Toutefois, cette couverture ne concerne que les emprunteurs âgés de moins de 65 ans et toujours en activité.

La garantie Décès (DC)

La garantie décès est obligatoire pour tous les contrats d'assurance emprunteur.

C'est une protection pour la banque et pour la famille du défunt.

Après 75 ans, la plupart des assurances ne couvrent plus le risque décès.

D'autre part, certaines activités sportives ou certains métiers dangereux vous excluent de cette garantie.

En cas de décès à la suite d'une maladie ou d'un accident, l'assurance rembourse le capital restant dû à l'organisme prêteur à hauteur de la quotité assurée.

En pratique :

  • Les héritiers doivent remettre à la compagnie d'assurance un acte de décès de l'emprunteur.
  • L'assurance procède alors au remboursement du capital restant dû selon la quotité assurée sur la tête du défunt.

Les modes de remboursements

Il existe deux types de remboursement : indemnitaire ou forfaitaire. C'est le mode de calcul des indemnités qui fait la différence.

Les garanties indemnitaires

C'est la modalité de remboursement la plus fréquemment utilisée par les assurances groupe, c'est-à-dire celles proposées par les banques.

Le remboursement est calculé à hauteur de votre perte de revenus. Si cette diminution de salaire est compensée par le versement d'indemnités éventuellement prévues par votre convention collective, la sécurité sociale ou votre régime de prévoyance, alors la garantie n'intervient pas.

Exemple

Vous avez emprunté de l'argent à votre banque pour l'achat de votre résidence principale. Vous remboursez des mensualités de 500 € par mois. Votre assurance garantit l'incapacité temporaire de travail (ITT) pour une quotité de 30 %, soit 150 € maximum.

Si la Sécurité sociale ou un organisme complémentaire auquel vous êtes affilié maintient votre salaire à 100 % par des indemnités journalières, l'assurance emprunteur ne vous verse pas d'argent.

Si au contraire vous n'êtes pas couvert par l'un de ces organismes, votre perte de salaire est compensée par l'assurance de votre prêt.

Les garanties forfaitaires

C'est la garantie privilégiée par les contrats individuels, c'est-à-dire ceux proposés par les assurances externes.

La quotité d'indemnisation est fixée lors de la souscription du contrat d'assurance. C'est un pourcentage de la mensualité (quotité d'indemnisation) défini en fonction de :

  • votre profil emprunteur ;
  • et du niveau de couverture auquel vous souscrivez.

Elle s'avère plus avantageuse que la garantie indemnitaire, car elle ne tient pas compte de la baisse de vos revenus ni des indemnités reçues par d'autres organismes. Elle est versée en cas de sinistre.

Exemple

Dans le cas où votre contrat de prévoyance maintient votre salaire en totalité, l'assureur verse une indemnité de remboursement de 150 €.

Si vous n'êtes pas couvert par un organisme complémentaire, l'assurance rembourse à la banque la somme de 150 €.

Comment faire le calcul de l'assurance emprunteur ?

Il est très important de calculer le montant de l'assurance afin de prévoir le coût total de votre crédit.

Les critères pris en compte

Les critères pris en compte pour calculer le coût de votre assurance emprunteur sont :

  • Votre âge : le tarif est progressif en fonction de l'âge de l'emprunteur. En effet, plus vous êtes âgé, plus l'assureur prend de risques en vous couvrant. Par conséquent, la surprime augmente.
  • Le niveau de garantie choisi : certaines garanties sont facultatives. En les ajoutant à votre contrat, vous augmentez le coût de l'assurance.
  • La quotité assurée : elle est définie dans le contrat. C'est le pourcentage du capital emprunté qui est couvert par l'assurance. Plus il est important, plus l'assurance est chère.
  • Votre situation professionnelle : certaines professions sont considérées comme étant « à risque » par les assureurs. Il s'agit notamment des policiers, pompiers...
  • Les sports pratiqués : s'adonner à certains sports dangereux entraine une hausse du tarif de l'assurance (alpinisme, ULM, sports de combat, de montagne, nautiques, équestres…). Comparez les offres de différents assureurs, car les surprimes ne sont pas calculées de la même manière par toutes les compagnies.
  • Votre état de santé : le coût augmente si votre questionnaire santé fait état de pathologies (diabète, tumeur…), de comportements à risque (fumeur par exemple), etc.
  • Le type de projet immobilier : le montant de l'assurance varie en fonction de l'emprunt, du montant et de la durée du crédit.
  • La franchise : seules les garanties décès et PTIA sont exemptes de franchise. Les autres garanties peuvent faire l'objet d'un délai de carence. Cette période peut varier de 60 jours à 90 jours, mais peut atteindre jusqu'à 6 mois en fonction des contrats et des assureurs.
    Plus le délai de carence est long, plus l'assureur est protégé et moins chère est la prime d'assurance.
L'examen médical et le questionnaire santé

Depuis le 1er juin 2022, vous n'avez plus besoin de subir un examen médical ni de remplir un questionnaire santé si vous remplissez les conditions suivantes :

  • le prêt est destiné à financer l'acquisition d'un bien à usage d'habitation ou mixte ;
  • le montant de tous vos prêts (y compris celui qui est demandé) est inférieur à 200 000 euros (total estimé par emprunteur) ;
  • et le remboursement du prêt sollicité est prévu avant vos 60 ans.

Veillez à indiquer clairement vos antécédents médicaux. Vous ne devez rien omettre volontairement ou non, car en cas de fausse déclaration, vous pourriez être accusé d'escroquerie à l'assurance, et voir votre contrat annulé de manière rétroactive.

Si votre prêt n'est plus couvert, votre banque peut alors exiger son remboursement immédiat avec des conséquences désastreuses. Vous vous exposez également à de graves sanctions.

Par ailleurs, si la mauvaise déclaration n'est pas intentionnelle, la loi prévoit une résiliation du contrat sous 10 jours ou son maintien avec un recalcul de la prime.

Le mode de calcul de l'assurance d'un prêt immobilier

Assurance de prêt proposée par la banque

Les cotisations sont fixes durant toute la durée de l'emprunt. En effet, le calcul est basé sur le montant du capital emprunté.

Les formules de calcul sont les suivantes :

Montant des mensualités de remboursement = capital emprunté x taux de l'assurance / 12

Coût total de l'assurance emprunteur = capital emprunté x taux de l'assurance x durée d'emprunt (en nombre d'années)

Exemple

Vous avez emprunté un montant en capital de 200 000 € sur 10 ans. Le taux de l'assurance s'élève à 0,40 %.

Les mensualités sont de : 200 000 € x 0.40 %/12 = 66,67 €

Le coût global de l'assurance est de : 200 000 € x 0,40 % x 10 = 8 000 €.

Délégation d'assurance

Le calcul prévu par la délégation d'assurance est basé sur le capital restant dû. Par conséquent, les cotisations diminuent à mesure des remboursements.

Les mensualités sont recalculées chaque année selon un tableau d'amortissement.

Par ailleurs, vous pouvez estimer le montant de ces remboursements à l'aide d'un simulateur en ligne.

Calcul de l'assurance d'après le TAEA

Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) vous permet de connaître la part de l'assurance dans le coût de votre prêt immobilier. Il s'apparente au taux annuel effectif global (TAEG) qui, lui, renseigne sur le montant global d'un crédit.

Depuis le 1er janvier 2015, le TAEA doit figurer sur toutes les propositions d'assurance liées à un prêt immobilier (article L.311-4-1 du Code de la consommation).

Il permet une meilleure comparaison entre les offres de différents assureurs.

La formule de calcul du TAEA est la suivante :

TAEA = TAEG avec assurance - TAEG hors assurance

Pour fixer le TAEA, les assurances prennent en compte l'âge, la profession, l'état de santé et la durée de prêt de l'assuré.

Pourquoi et comment changer l'assurance de votre prêt immobilier ?

Ce que dit la loi

La loi Hamon Elle a été votée le 26 juillet 2014. Elle permet aux bénéficiaires d'une assurance emprunteur de la résilier à tout moment durant les 12 premiers mois de la signature de l'offre de prêt.
L'amendement Bourquin à la loi Sapin II Adopté le 1er janvier 2018, il permet à l'assuré de résilier son assurance emprunteur tous les ans à la date anniversaire de son contrat. Un préavis de 15 jours est requis.
La loi Lemoine Elle est votée le 28 février 2022. Elle autorise la résiliation d'une assurance de prêt n'importe quand, y compris après la première année. Cette loi s'applique aux nouveaux prêts immobiliers depuis le 1er juin 2022. De plus, depuis le 1er septembre 2022, cette liberté s'applique à tous les contrats, y compris ceux en cours.

Par conséquent, l'assuré peut désormais résilier son assurance à tout moment par simple courrier.

Il faut toutefois que le niveau des garanties de la nouvelle assurance soit au moins équivalent à celui de l'assurance actuelle.

Les emprunteurs concernés sont les personnes physiques ayant souscrit un crédit pour l'acquisition d'un logement d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Les raisons du changement d'assurance emprunteur

Des cotisations moins chères
    La raison principale d'un changement d'assurance est de réaliser des économies. Comme nous l'avons vu précédemment, les contrats individuels sont adaptés à votre profil.
    Par conséquent, si vous avez moins de 50 ans, que vous êtes en bonne santé et que vous ne fumez pas, vous avez intérêt à changer votre assurance groupe pour une délégation d'assurance.
Une meilleure couverture
    L'assurance groupe est généraliste. C'est pourquoi les garanties sont les mêmes que vous soyez en bonne santé ou malade, fumeur ou non, avec ou sans antécédents familiaux.
    Signer un contrat adapté à votre profil vous permet ainsi de bénéficier d'une couverture plus pertinente.
Le droit à l'oubli
    Votre situation personnelle ou professionnelle peut évoluer. Aussi, les garanties nécessaires ne demeurent pas forcément les mêmes au fil des années : un nouvel emploi qui n'est plus jugé à risque, une maladie dont vous ne souffrez plus, vous ne fumez plus depuis plus de 2 ans, vous ne pratiquez plus de sport dangereux, etc.
    La loi Lemoine réduit le temps du droit à l'oubli à 5 ans (10 ans auparavant). Alors vous pouvez bénéficier d'un contrat plus avantageux avec des mensualités moins élevées.

Les conditions pour changer l'assurance d'un prêt immobilier

Pour changer d'assurance, la seule condition est de maintenir votre niveau de couverture. Le changement peut se faire à tout moment durant toute la durée du crédit. Les garanties de votre nouvelle assurance doivent être au moins égales à celles de l'ancien contrat.

Vous devez comparer les offres. Toutefois, ne vous contentez pas de comparer les tarifs, attardez-vous aussi sur les garanties, les délais de carence, franchise, etc.

Pour cela, depuis 2015, les assureurs doivent obligatoirement vous remettre une fiche standardisée d'information (FSI). Celle-ci relate l'ensemble des garanties de votre contrat d'assurance.

Comment résilier une assurance emprunteur en 4 étapes ?

Etape 1 : choisir votre nouvelle assurance.

Assurez-vous que les garanties sont identiques à celles que vous aviez. Ainsi, le prêteur ne pourra pas vous opposer un refus faute d'une couverture suffisante.

Vous devez y souscrire avant de demander la résiliation de l'ancienne. En effet, la banque doit connaître et étudier l'ensemble des conditions générales et particulières de votre nouvelle assurance avant d'accéder à votre demande de substitution (aussi appelée demande de déliaison).

Les documents à fournir à votre nouvelle compagnie d'assurance sont les suivants :

  • carte d'identité ;
  • relevé d'identité bancaire ;
  • coordonnées de votre banque ;
  • contrat de prêt et tableau d'amortissement daté ;
  • questionnaire médical le cas échéant ;
  • fiche standardisée d'information (FSI).

Etape 2 : transmettre le nouveau contrat à la banque

Adressez une copie du nouveau contrat d'assurance à votre banque. Elle doit être accompagnée de votre lettre de résiliation si vous aviez contracté une assurance groupe.

Etape 3 : attendre la décision de la banque

La banque a 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser votre demande. Pour l'étudier, elle se réfère à la grille du comité consultatif du secteur financier (CCSF), et s'assure que les garanties du contrat initial sont respectées.

Ensuite, 2 hypothèses :

  • Refus du nouveau contrat : si votre couverture n'est pas au moins égale à l'ancienne, elle peut être refusée. La banque doit motiver sa décision, et énoncer les garanties manquantes. En cas de refus, le contrat initial est maintenu.
  • Acceptation de la substitution : si votre ancienne assurance était une assurance groupe, la banque se charge de la changer. Elle vous adresse un avenant à l'offre de prêt après avoir calculé le nouveau TAEG de l'emprunt. Elle ne doit pas modifier le taux fixe ou variable du prêt ni facturer des frais pour la modification du contrat et la rédaction de l'avenant (article L313-31 du Code de la consommation, dernier alinéa).

Etape 4 : signer l'avenant au contrat

Renvoyez à la banque et à votre nouvel assureur une copie datée et signée de l'avenant. Adressez à votre ancienne compagnie d'assurance emprunteur (assurance individuelle) votre demande de résiliation (article L.113-14 du Code des assurances) :

  • par lettre recommandée avec avis de réception ;
  • par simple déclaration faite chez votre assureur ;
  • par acte extrajudiciaire ;
  • par tout moyen prévu dans le contrat.

Comment changer d'assurance emprunteur immobilier après renégociation ?

Une renégociation de prêt intervient lorsque vous demandez à votre banque de modifier le taux d'emprunt pour obtenir de meilleures conditions.

En cas d'accord, un avenant à l'offre de prêt est rédigé. Ce changement n'a pas d'impact sur votre contrat d'assurance. Par conséquent, vous pouvez poursuivre avec votre assurance actuelle, dans les mêmes conditions qu'auparavant.

Toutefois, vous pouvez profiter de cette renégociation d'emprunt pour changer d'assurance, et tenter d'obtenir de meilleures conditions (cotisations réduites grâce à un taux plus bas).

Dans ce cas, les étapes à suivre sont les suivantes :

  1. adressez à la banque une copie du nouveau contrat souhaité ;
  2. après validation, adhérez au nouveau contrat ;
  3. envoyez à la banque l'attestation d'assurance aussi appelée délégation de bénéfice ;
  4. la banque rédige un avenant, et l'intègre à votre contrat de prêt renégocié ;
  5. vous poursuivez le paiement de vos mensualités conformément aux conditions du contrat d'assurance.

Convention AERAS : comment ça fonctionne ?

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet aux personnes qui présentent un risque aggravé de santé, c'est-à-dire qui sont ou qui ont été gravement malades de bénéficier d'un prêt immobilier à des conditions spécifiques.

Cette convention s'applique aux prêts immobiliers ou professionnels d'un montant maximum de 320 000 €.

Elle est accordée sous certaines conditions :

  • d'âge ;
  • de durée de prêt ;
  • et de montants cumulés de tous les emprunts en cours.

L'analyse de votre dossier se fait sur 3 niveaux :

Niveau 1 : la banque étudie votre dossier, et vous fait remplir un questionnaire de santé :

  • soit, elle vous propose une assurance groupe simplifiée ;
  • soit, vous passez en niveau 2 de la convention AERAS.

Niveau 2 : vous subissez un examen plus approfondi de votre état de santé. On peut vous demander de subir un examen médical et de remplir un questionnaire de santé détaillé :

  • soit, un contrat groupe spécifique vous est proposé ;
  • soit, en cas d'exclusion, vous passez en niveau 3.

Niveau 3 : des experts médicaux de l'assurance analysent votre situation médicale. Pour entrer dans cette catégorie, vous devez respecter des conditions :

  • le contrat d'assurance expire avant votre 71me anniversaire ;
  • la demande de prêt n'excède pas 320 000 euros.
Le champ d'application de la convention AERAS

La convention AERAS s'applique à l'assurance d'un prêt immobilier, d'un prêt à la consommation ou d'un prêt personnel.

Pour en bénéficier, vous n'avez aucune formalité à accomplir. En effet, si vous ne pouvez souscrire à une assurance emprunteur traditionnelle à cause de votre état de santé, la convention AERAS s'applique automatiquement.

FAQ

Est-il obligatoire de prendre une assurance de prêt ?

D'un point de vue légal, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Toutefois, elle est généralement exigée par les établissements bancaires. Par ailleurs, elle représente une sécurité en cas de défaillance de paiement tant pour la banque que pour vous. En effet, lorsque le cas se présente, elle prend en charge le remboursement des mensualités à votre place.

Quel est le prix d'une assurance prêt immobilier ?

Le coût de l'assurance d'un crédit immobilier dépend du montant de votre emprunt, des établissements bancaires et de la nature du contrat. Par ailleurs, le prix dépend aussi du mode de calcul appliqué, soit sur le capital emprunté, soit sur le capital restant dû.

Quelle est la meilleure assurance emprunteur ?

La meilleure assurance emprunteur est celle qui est la plus adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous devez considérer les garanties, les exclusions de garanties, le taux de l'assurance, etc.

N'hésitez pas à comparer les offres, et à utiliser les comparateurs d'assurances de crédits immobiliers en ligne.

Où prendre une assurance pour un prêt immobilier ?

Vous pouvez opter pour l'assurance emprunteur que la banque vous propose. Par ailleurs, vous pouvez choisir de souscrire à une assurance de prêt immobilier par délégation d'assurance prise auprès d'une compagnie extérieure.

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