Capacité d'Emprunt : définition et critères de calcul

Il s'agit de la somme maximum qu'un individu (ou un ménage) peut consacrer au remboursement de son prêt. Cette capacité d'emprunt est évaluée en fonction des revenus de l'emprunteur et de ses charges mensuelles.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt en vue d'une acquisition immobilière, les organismes de crédit étudient tous vos revenus et vos frais mensuels. Ils calculent votre taux d'endettement et votre reste à vivre. Ils examinent aussi la durée de l'emprunt et le taux d'intérêt.

Toutefois, sachez que tous les revenus ne sont pas considérés de la même manière par la banque. Il faut distinguer les revenus mensuels des revenus complémentaires.

Les revenus étudiés pour le calcul de votre capacité d'emprunt

Les revenus mensuels

• Pour les salariés : c'est le salaire que vous percevez chaque mois.
• Pour les travailleurs indépendants : la banque examine vos revenus industriels et commerciaux (BIC) et vos bilans comptables. Elle tient compte de la totalité de ces revenus si vous justifiez de 3 ans de bénéfices constants.
• Pour les professionnels libéraux : les banques peuvent accepter de ne considérer qu'une année d'exercice.
• Pour les retraités : vos pensions sont prises en compte à 100 %.

Les revenus locatifs

Les loyers perçus sont pris en considération à hauteur de 70 %. En effet, les banques appliquent un coefficient de minoration pour parer les éventuels impayés, les périodes creuses, etc.

Les rentes fixes

Certaines rentes peuvent être incluses dans le calcul : rentes viagères, rentes liées à un plan d'épargne retraite…

Les charges mensuelles évaluées pour connaître la somme à emprunter

Vous savez qu'un crédit vous engage et doit être remboursé. C'est pourquoi la banque se montre prudente.

Après avoir additionné toutes vos rentrées d'argent, elle déduit toutes les sommes que vous payez chaque mois. Il peut s'agir :

• Du coût de votre loyer ;
• Des mensualités de vos crédits en cours ;
• Des pensions alimentaires que vous supportez ;
• De dettes diverses…

Le taux d'endettement

Votre taux d'endettement est un critère très important pour votre conseiller financier. Il se conforme aux « recommandations obligatoires » du Haut Conseil de stabilité financière. Aussi, il doit veiller à ce que ce taux ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance incluse.

Le reste à vivre

Votre capacité d'emprunt est aussi liée à votre reste à vivre. Il s'agit du montant qui demeure disponible après le règlement de toutes vos dépenses mensuelles. Cette somme résiduelle vous permet de continuer de vivre décemment.

Les critères d'évaluation du reste à vivre sont :

• Votre niveau de revenu ;
• Votre situation familiale ;
• Votre lieu de vie, les coûts étant plus importants dans certaines villes.

Chaque banque établit ses propres calculs. En général, un emprunteur doit avoir un reste à vivre de :

• Pour un célibataire : 600 € à 1 000 € ;
• Pour un couple sans enfant : 700 € à 1 000 € ;
• S'il a des enfants à charge : 300 € à 500 € de plus pour chacun.

La durée de votre emprunt

Ne négligez pas la durée de votre prêt dans le calcul de votre capacité d'emprunt ! En effet, elle influence le montant du prêt total et le calcul des mensualités :

- Si la durée du prêt est courte : vos mensualités sont élevées. Le montant accordé risque d'être revu à la baisse.

- Si la durée du prêt est longue (25 ans maximum) : les règlements sont plus étalés donc moins élevés. Par conséquent, le montant emprunté est plus important.

Le taux d'intérêt du crédit

Le taux immobilier agit aussi sur le montant de votre emprunt :

- Plus le taux est haut, plus les mensualités sont importantes. Par conséquent, votre capacité d'emprunt diminue.

- Plus il est réduit, plus les mensualités baissent, et votre capacité d'emprunt augmente.

La formule de calcul est la suivante :

Capacité d’emprunt = capacité de remboursement x nombre de mensualités

Simulation de calcul avant une demande de prêt immobilier

Prenons un exemple concret :

Vous êtes marié, vous avez 1 enfant. Vous souhaitez faire un emprunt de 200 000 € pour acheter un appartement. Les revenus mensuels de votre ménage s'élèvent à 4 500 € de salaires et 500 € de revenus fonciers. Vous payez des mensualités de 400 € pour rembourser le crédit d'un véhicule et 200 € de charges diverses (téléphone, assurance, etc.). Une banque vous propose un prêt pour financer votre projet avec des mensualités de 1 000 € sur 20 ans et un taux d'intérêt de 1,35 % hors assurance.

1. Calcul de votre taux d'endettement :
   (charges fixes + montant du crédit/revenus nets du foyer) x 100
   (400 € + 200 € + 1 000 €/4 500 € + 500 €) x 100 = 32 %
   
2. Calcul de votre reste à vivre :
   (revenus du ménage - charges fixes)
   5 000 € - 600 € - 1 000 € = 3 400 €
   Le reste à vivre exigé par la banque en présence d'un enfant est au minimum de : 2 x 700 € + 300 € = 1 700 €
   Il est donc respecté.
   
   Par ailleurs, vous pouvez calculer le montant maximum des remboursements que vous pouvez assurer :
   
3. Calcul de votre capacité de remboursement :
   (revenus x 35 % de taux d'endettement maximum) - charges = mensualité maximale
   (5 000 € x 35 %) - 600 € = 1 150 € par mois.
   
   Par conséquent, voici votre capacité d'emprunt : mensualité maximale x nombre de mois

• Sur 15 ans (soit 180 mensualités) : 1 150 € x 180 = 207 000 €
• Sur 20 ans (soit 240 mensualités) : 1 150 € x 240 = 276 000 €
• Sur 25 ans (soit 300 mensualités) : 1 150 € x 300 = 345 000 €

Calculette en ligne

Vous avez peur de vous tromper dans vos calculs ? Le site Service public.fr dispose d'un simulateur en ligne pour vous aider à évaluer votre capacité d'emprunt.

Vous ne pouvez pas augmenter votre capacité d'emprunt. Elle est basée sur des éléments concrets (revenus, taux d'endettement). Toutefois, vous pouvez améliorer vos chances d'obtenir un prêt plus important.

Restructurez vos prêts en cours

N'hésitez pas à rembourser certains petits emprunts à la consommation.

Par ailleurs, vous pouvez regrouper plusieurs crédits en un seul afin de n'avoir qu'une seule mensualité à rembourser. Ainsi, vous réduisez votre taux d'effort financier mensuel.

Vous pouvez également allonger la durée du prêt, et diminuer les mensualités. Par conséquent, votre taux d'endettement baisse, et votre capacité d'emprunt augmente.

Sollicitez un prêt aidé ou un prêt relais

Ces prêts offrent des conditions très avantageuses.

Dans le cas du PTZ (prêt à taux 0), vous pouvez emprunter jusqu'à 40 % du prix d'achat. Vous êtes exempts d'intérêts, vos mensualités sont moindres, ce qui fait baisser votre taux d'endettement, et augmenter votre capacité d'emprunt.

Le prêt relais peut aussi être intéressant car il permet de financer un projet d'investissement sans pour autant disposer des fonds immédiatement.