Prêt immobilier sans apport : critères et conditions pour l'obtenir

Définition

L'apport immobilier est le montant dont dispose un acquéreur pour financer une partie de son acquisition immobilière.

Cette somme d'argent n'émane pas d'un emprunt immobilier. Elle peut provenir :

• D'une donation ;
• D'un placement ;
• D'un héritage ;
• etc.

Un prêt assorti d'un apport personnel est qualifié de « prêt à 110 % », car il couvre le montant de l'acquisition, mais aussi les frais accessoires.

Le rôle de l'apport en immobilier

L'apport immobilier sert généralement à financer les frais annexes qui s'ajoutent au prix d'achat : honoraires de l'agence immobilière, frais de notaire, frais de dossier, etc.

Il représente un levier qui permet d'obtenir un accord de prêt plus facilement. Il prouve au banquier votre capacité d'épargne, et votre faculté à gérer votre argent.

C'est un élément essentiel, parfois déterminant, pour convaincre la banque de vous accorder un crédit pour votre projet immobilier.

La loi n'exige pas d'apport personnel pour obtenir un prêt destiné à l'acquisition d'un bien immobilier,

Cependant, depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de la sécurité financière (HCSF) relatives aux conditions d'octroi des prêts sont devenues obligatoires. Celles-ci visent à durcir les exigences des banques pour accorder des crédits immobiliers.

Par conséquent, il s'avère de plus en plus compliqué d'obtenir un prêt sans disposer d'une épargne suffisante à injecter dans l'acquisition immobilière.

En effet, les banques réclament désormais un effort financier pouvant aller jusqu'à 20 % du montant du crédit accordé. Auparavant, la moyenne d'un apport personnel était de 10 %.

Toutefois, il n'est pas impossible d'obtenir un prêt sans disposer de fonds personnels. Évidemment, la sélection des dossiers est sévère.

L'établissement prêteur procède à une analyse minutieuse de votre situation pour s'assurer de la faisabilité du projet immobilier. L'objectif est de limiter les risques qu'il prend en vous octroyant l'emprunt immobilier que vous sollicitez.

Certains profils obtiennent plus facilement un emprunt immobilier sans apport :

• Primo-accédants ;
• Investisseurs immobiliers ;
• Epargnants.

Les primo-accédants

Parmi les publics convoités par les banques, on trouve les primo-accédants, particulièrement ceux âgés de moins de 30 ans.

En effet, les banques espèrent les attirer puis les fidéliser durant plusieurs années.

Toutefois, il est préférable d'avoir un statut professionnel rassurant (cadre par exemple), et de justifier d'un contrat de travail à durée indéterminée.

Les investisseurs immobiliers

Si vous achetez un logement pour le mettre en location, vous pouvez espérer un crédit sans apport. Pour convaincre le prêteur, établissez précisément la rentabilité de votre projet immobilier.

En effet, les acquisitions destinées à l'investissement locatif rassurent le banquier, car :

• Vous percevez des loyers qui peuvent couvrir tout ou partie de vos mensualités ;
• Vous bénéficiez, sous conditions, de certaines réductions d'impôt (loi Pinel par exemple) ;
• Vous réduisez votre assiette fiscale, car le montant des intérêts est déductible de votre impôt sur le revenu pour les locations vides et de vos gains locatifs pour les locations meublées.

Les épargnants

Les banquiers apprécient les épargnants. C'est pourquoi, si vous détenez une assurance-vie, un plan d'épargne logement ou tout autre placement bien garni, vous optimisez la faisabilité d'un financement sans apport.

Par ailleurs, en l'absence de fonds propres, il peut être judicieux de privilégier l'acquisition d'un bien immobilier neuf pour plusieurs raisons :

• Eviter le coût des travaux de rénovation ;
• Percevoir des loyers plus élevés ;
• Et bénéficier d'une défiscalisation.

Plusieurs critères déterminent l'octroi d'un prêt sans apport personnel :

• Âge ;
• Situation professionnelle ;
• Valeur du bien ;
• Gestion du budget ;
• Taux d'endettement ;
• Épargne de précaution.

L'âge de l'emprunteur

Les banques se montrent plus tolérantes avec les jeunes emprunteurs qui ne disposent encore d'aucun apport personnel.

En effet, elles justifient ce défaut d'épargne par un manque de temps. Ils travaillent généralement depuis peu, et n'ont pas pu mettre d'argent de côté.

La situation professionnelle

Vous devez attester d'une situation professionnelle stable, et de revenus réguliers. Aussi, il est préférable d'avoir un contrat à durée indéterminée ou de travailler au sein de la fonction publique.

Par ailleurs, vos revenus doivent être assez élevés pour prétendre à un prêt sans apport. La banque doit s'assurer que vous serez en mesure de rembourser vos échéances mensuelles.

La valeur du bien immobilier

Réunissez tous les documents permettant de convaincre votre banquier de la valeur actuelle du bien que vous souhaitez financer. 

D'autre part, argumentez sur les projets d'aménagement prévus dans le quartier par exemple, et sur la plus-value potentielle dont votre bien pourrait bénéficier. 

Ainsi, il saura qu'en cas de vente amiable ou forcée, vous serez en mesure de rembourser le prêt consenti.

Une gestion du budget irréprochable

Il est important de rassurer le prêteur quant à votre capacité de gérer vos finances. C'est particulièrement vrai si vous ne disposez pas de fonds propres à investir dans votre projet.

C'est pourquoi il est essentiel que vous n'ayez jamais eu d'incident de paiement. En effet, il vous appartient de prouver que vous n'avez jamais été à découvert, que vous honorez tous vos prélèvements et virements, en d'autres termes que vous êtes quelqu'un de fiable.

La banque pourra alors considérer que vous saurez assurer le remboursement de votre crédit.

Taux d'endettement, saut de charge et reste à vivre

Que vous sollicitiez un prêt avec ou sans apport, la banque vérifie plusieurs critères :

1. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % : à défaut, votre prêt sera inéluctablement refusé.
2. Votre conseiller calcule votre reste à vivre, c'est-à-dire le montant résiduel une fois que vous vous êtes acquitté de toutes vos charges : cette somme est destinée aux achats de la vie quotidienne. Il s'agit de la différence entre vos revenus et la somme de toutes vos charges.
3. Enfin, la banque vérifie que votre saut de charge n'est pas trop important : il s'agit de la différence entre vos charges actuelles (loyer par exemple) et le coût du crédit envisagé (mensualités du prêt).

L'épargne de précaution

Il est conseillé de ne pas engager la totalité de votre épargne dans votre projet immobilier. En effet, les banques sont désormais particulièrement attentives à l'épargne de précaution que vous conservez sur vos comptes bancaires.

Cette somme représente une réserve d'argent destinée :

• À couvrir des imprévus (chaudière à remplacer, toiture à réparer, etc.) ;
• À pallier des pertes liées aux aléas de la vie (perte de revenu, locataire défaillant…) ;
• À faire face à d'importantes augmentations (prix de l'énergie, de l'essence…) ;
• etc.

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt sans apport, vous devez :

• Soigner votre dossier ;
• Faire appel à un courtier immobilier ;
• Proposer une caution.

Soigner le dossier

Votre dossier doit contenir des éléments concrets, précis et sécurisants.

Voici quelques conseils :

• Constituez un dossier solide et complet (bulletins de salaire, relevés de comptes bancaires, contrat de travail, avis d'imposition, etc.) ;
• Multipliez les demandes de crédits afin de comparer les offres ;
• Souscrivez à une assurance de prêt immobilier offrant des garanties rassurantes pour la banque.

Faire appel à un courtier immobilier

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour vous aider dans vos démarches. Ce professionnel est un habitué des dossiers compliqués. Il peut vous aider à :

• Améliorer votre dossier emprunteur ;
• Vous faire profiter de son réseau pour trouver une banque susceptible de vous accorder un prêt immobilier sans apport ;
• Vous obtenir les meilleures conditions en fonction de votre situation personnelle et financière.

Proposer une caution

Si votre apport personnel est faible ou inexistant, proposez à la banque une caution bancaire pour garantir le remboursement de vos mensualités en cas de défaillance de votre part.

La caution peut être :

• Simple : elle prend le relais après que la banque ait initié une procédure de recouvrement et d'insolvabilité infructueuse contre vous.
• Solidaire : elle est engagée dès qu'une seule mensualité n'est pas honorée.

Si vous parvenez à obtenir un prêt immobilier sans apport, sachez qu'un tel emprunt ne présente pas que des avantages.

En effet, il entraîne inévitablement des conditions de prêt moins favorables, notamment :

• Un coût global du crédit plus élevé ;
• Une durée de prêt plus longue ;
• Des mensualités plus chères ;
• Des intérêts plus importants ;
• Un coût de l'assurance emprunteur plus lourd.

La mauvaise conjoncture (hausse du taux d'usure depuis le 1er octobre 2022, des prix de l'immobilier, etc.) entraîne des conséquences sur les accords de prêts immobiliers qui sont en nette diminution.

C'est pourquoi si votre crédit sans apport est refusé, les prêts aidés ci-après pourront peut-être compléter votre emprunt immobilier, et pallier le défaut de fonds propres. Vérifiez les conditions nécessaires pour en bénéficier.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro destiné aux acquisitions immobilières est particulièrement avantageux. En effet, il ne génère pas d'intérêts. D'autre part, les remboursements sont différés de 5 à 15 ans en fonction de vos revenus.

Il peut remplacer l'apport personnel.

Le prêt Action Logement

Ce prêt (anciennement appelé prêt employeur ou prêt 1 % logement) concerne les entreprises privées de plus de 10 salariés.

Il est accordé aux employés sous certaines conditions, à des taux très bas. Il permet de financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien.

Son montant maximum est de 40 000 € dans la limite de 40 % du montant total de l'opération.

Il peut être accordé directement par l'employeur, et se cumuler avec un prêt à taux zéro.

Le prêt à l'accession sociale (PAS)

Il est réservé aux personnes à faibles revenus. Il sert à financer la construction ou l'achat d'une résidence principale ainsi que des travaux d'aménagement.

Le montant de l'emprunt accordé varie en fonction du type de l'opération (achat d'un logement neuf, travaux dans un logement de plus de 10 ans…).

Il peut servir à payer les frais divers (négociation, assurance) et les taxes.

Le prêt relais

Le prêt relais représente une solution rapide pour débloquer des fonds auprès de la banque dans le cadre d'un achat immobilier suivant la vente d'un premier bien.