Calcul des Mensualités de remboursement d'un prêt immobilier

Publié le 26 septembre 2022Mis à jour le 4 janvier 2023

Vous avez trouvé le bien immobilier parfait ? Il est temps de demander un crédit à la banque. Calculez les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier pour savoir si ce projet est possible.

À défaut, vous pouvez ajuster les conditions de votre emprunt : augmenter la durée, le montant de votre apport personnel, combiner avec un prêt à taux zéro si vous pouvez en bénéficier, etc. L'essentiel est de parvenir à des remboursements adaptés à votre situation financière et personnelle que vous parviendrez à honorer.

Qu'est-ce que la mensualité d'un prêt ?

Lorsque vous contractez un emprunt à la banque, vous devez le rembourser. La mensualité représente le montant que vous versez tous les mois à votre prêteur jusqu'à l'acquittement complet de votre crédit.

Les mensualités d'un prêt immobilier sont calculées en fonction :

du montant emprunté ;
du taux d'intérêt appliqué ;
de la durée du crédit.

Elles englobent le capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.

Chaque mensualité est détaillée dans le tableau d'amortissement (aussi appelé échéancier de paiement) remis par la banque. Il affiche le capital, les intérêts, et le capital restant dû.

Comment calculer la mensualité de remboursement d'un prêt immobilier ?

Pour calculer le montant des mensualités de votre crédit immobilier, vous devez suivre un certain nombre d'étapes :

Définir le montant de l'emprunt ;
Adapter la durée de remboursement du prêt ;
Estimer les intérêts du crédit ;
Appliquer la formule de calcul des mensualités du prêt.

Définir le montant de l'emprunt

Il correspond à la somme empruntée pour réaliser une acquisition. Il peut représenter la totalité du prix ou seulement une partie si vous avez un apport personnel.

La banque étudie le montant de vos revenus mensuels pour déterminer la somme qu'elle peut vous prêter. Il s'agit notamment de :

votre salaire net avant paiement des impôts si vous êtes salarié ou fonctionnaire ;
vos bénéfices si vous êtes commerçant, autoentrepreneur, travailleur indépendant… Dans ce cas, vous devez justifier de plusieurs années d'exercice avec un bénéfice stable (entre 3 et 5 ans) ;
votre pension de retraite le cas échéant ;
les revenus locatifs. Attention, certaines banques appliquent une décote de 40 % pour prévenir les éventuels impayés.

Certaines banques prennent en compte vos pensions alimentaires et allocations familiales. Elles étudient alors l'âge des enfants, et la date de fin des versements qui doit correspondre à peu près à la fin des remboursements.

Pour connaître le montant que vous pouvez emprunter, vous devez calculer :

votre reste à vivre : revenus mensuels - charges mensuelles ;
votre capacité de remboursement mensuelle : reste à vivre x 0,35 % ;
et votre capacité d'emprunt : capacité de remboursement x nombre de mensualités.

Adapter la durée de remboursement du prêt

La durée d'un prêt immobilier peut varier de 5 à 25 ans (27 ans pour les acquisitions avec travaux). En effet, depuis le 1er janvier 2022, la durée d'un emprunt ne peut dépasser ce seuil maximum institué par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

La durée d'un prêt est déterminée par l'âge de l'emprunteur. Plus vous êtes âgé, plus la durée de vos remboursements est réduite. Mais attention, les échéances deviennent plus élevées du fait des tarifs des assurances qui évoluent aussi avec votre âge.
Il est donc très important d'estimer le montant de l'assurance emprunteur qui vous sera réclamée.

Par ailleurs, la durée de votre prêt doit s'adapter à votre situation et à votre budget afin de respecter le taux maximum d'endettement autorisé fixé à 35 %.

Estimer les intérêts du crédit

La mensualité de votre prêt comprend aussi les intérêts calculés en fonction du taux fixé au moment de l'emprunt. Ils représentent en quelque sorte un dédommagement pour le prêteur qui avance les fonds nécessaires à votre projet.

Le taux d'intérêt dépend du marché immobilier et de plusieurs facteurs, notamment :

de la banque ;
de la durée du prêt ;
de la localisation du bien objet de l'acquisition ;
de votre apport personnel ;
des taux fixés par la Banque Centrale européenne (BCE) ;
etc.

Le taux d'intérêt est limité par le taux d'usure fixé par la Banque de France. Ce dernier représente le taux annuel effectif global (TAEG) maximum que les banques peuvent pratiquer. Ce TAEG englobe tous les frais liés au prêt (intérêts, frais de dossier, assurance, garantie, ouverture de compte…).

Notez que les intérêts évoluent au fil des remboursements, car ils sont calculés sur le capital restant dû. Cependant, la banque ajuste les mensualités sur la durée globale du prêt afin qu'elles restent constantes.

Pour comparer différentes offres de crédit, n'hésitez pas à vous armer d'une calculatrice. Additionnez toutes les mensualités du prêt. Les intérêts dus représentent la différence entre la somme obtenue et le montant du prêt accordé.

La banque vous propose d'emprunter 15 000 € sur 4 ans (soit 48 mois) avec des mensualités stables de 365 €.

Total des mensualités : 365 € x 48 mensualités = 17 520 €

Les intérêts dus sont donc de : 17 520 € - 15 000 = 2 520 €

Si vous souhaitez estimer les intérêts dus chaque mois, créez un tableau d'amortissement sur une feuille de calcul Excel. Prévoyez plusieurs colonnes pour différents calculs :

Objet du calcul	Formule
Taux mensuel	Taux annuel / 12
Intérêts	Capital restant dû x taux mensuel
Capital remboursé	Mensualité - intérêts
Capital restant dû	Capital restant dû du mois précédent - capital remboursé

La banque vous propose un prêt de 100 000€ sur 10 ans (soit 120 mois) au taux de 4%, avec des mensualités de 800€.

Intérêts du 1er mois : 100 000€ x (4% / 12) = 333€
Intérêts du 2e mois : [100 000€ - (800€ - 333€)] x (4% / 12) = 331,77€.
Etc.

Il convient de rajouter le montant de l'assurance emprunteur ainsi que les frais de dossier de la banque.

Appliquer la formule de calcul des mensualités du prêt

La formule à appliquer pour calculer le montant de votre mensualité est la suivante :

Mensualité = capital emprunté x taux d'intérêt x (1 + taux) puissance nombre des mensualités / (1 + taux) puissance nombre de mensualités - 1

Pas de panique ! Le simulateur d'échéancier d'un prêt proposé par l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) vous permet de rentrer toutes vos données afin d'estimer le montant de vos remboursements.

Pourquoi calculer les mensualités d'un emprunt pour l'achat d'une maison ?

Il est très intéressant de calculer vos mensualités pour comparer les offres de plusieurs banques, et opter pour la plus avantageuse.

Par ailleurs, estimer les mensualités vous permet :

d'apprécier l'effort de l'emprunt sur le budget du foyer ;
de vérifier que le seuil des 35 % d'endettement n'est pas atteint.
d'ajuster l'apport personnel et la durée du crédit.

N'oubliez pas que si vous augmentez la durée de votre emprunt, vous faites baisser vos mensualités, mais vous augmentez le coût total du prêt à cause des intérêts.

FAQ

Qu'est-ce qu'une mensualité de prêt ?

Il s'agit du montant que vous devez rembourser tous les mois à la banque qui vous a accordé un crédit. La mensualité comprend le capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.

Comment calculer les mensualités d'un prêt en fonction du taux d'intérêt ?

La mensualité d'un prêt se calcule en fonction du taux d'intérêt, mais aussi du montant de l'emprunt et de sa durée.

La formule de calcul des mensualités d'un emprunt est la suivante :
Mensualité = capital emprunté x taux d'intérêt x (1 + taux) puissance nombre des mensualités/(1 + taux) puissance nombre de mensualités - 1
Vous pouvez aussi vous servir de la calculette d'échéancier de prêt (tableau d'amortissement) proposée par le site de l'ANIL.

Comment calculer les intérêts d'un prêt immobilier ?

Le taux d'intérêt dépend de la banque, de la durée du crédit, de la localisation du bien, de l'apport personnel, etc.

Voici la formule de calcul des intérêts d’un prêt immobilier :
Intérêts = 12 x nombre d’années du crédit x mensualité – capital emprunté

Comment calculer le coût d'un crédit ?

Le coût total de votre prêt dépend du montant de l'emprunt, de sa durée, du taux d'intérêt et du coût de l'assurance emprunteur.

Coût total de votre prêt = différence entre le total des mensualités (+ frais de dossier) et le montant du crédit.

Pourquoi faire une simulation de prêt immobilier ?

Une simulation de prêt vous permet d'équilibrer les montants et la durée de l'emprunt. En d'autres termes, vous comparez les offres, ajustez la durée des remboursements et le montant de votre apport personnel. Ensuite, vous optez pour l'offre la plus intéressante.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

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