Taux d'endettement : comment le calculer et quelles conclusions en tirer ?

Conformément à une décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi des crédits immobiliers, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, les conditions d'accord de prêts aux particuliers ont été renforcées.

Les banques doivent désormais se monter plus vigilantes sur le pourcentage de vos dettes et sur votre capacité de remboursement.
Malgré tout, un peu plus de souplesse est accordée aux emprunteurs en matière de niveau d'endettement.

L'ensemble de ces mesures protectrices visent à maintenir les possibilités d'acquisition des foyers les moins exposés au surendettement, et assurent la banque qu'elle sera remboursée.

Notez que depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rehaussé le taux d'effort des crédits immobiliers, c'est-à-dire le taux maximum d'endettement à 35 % (assurance de prêt immobilier incluse). Avant cette date, il s'élevait à 33 %.

Au-delà de cette limite, le HCSF estime que le débiteur peut se heurter à des difficultés financières l'empêchant d'honorer ses échéances.

Toutefois, l'organisme de surveillance du système financier autorise les établissements de crédit à transgresser cette limite pour un nombre limité de dossiers (20 %) jugés solides. Ces dérogations concernent essentiellement les acquisitions de résidences principales et les emprunts de primo-accédants.

Si vous envisagez de contracter un crédit, il est essentiel d'apporter la preuve que vous serez en mesure de le rembourser. Pour cela, vous devez anticiper en calculant votre taux d'endettement maximum avant de contacter votre banquier.

En effet, une simulation permet de définir votre capacité d'emprunt en considérant l'ensemble de vos dépenses mensuelles.

En fonction du résultat obtenu, vous pouvez ajuster les conditions de votre demande de crédit, notamment la durée et le calcul du montant des mensualités.

Tentez de trouver le meilleur équilibre entre vos dépenses mensuelles, votre train de vie et le taux d'endettement maximal autorisé par la banque.

Vous présenterez alors un projet cohérent et rassurant à votre banquier en fonction de vos revenus disponibles, et vous pourrez ainsi orienter vos recherches immobilières selon votre budget.

Simulation du taux d'endettement : formule de calcul

Le calcul de votre taux d'endettement s'appuie sur une simple formule mathématique.

Prenons un exemple concret :

Vous percevez un salaire mensuel net de 3 000 €. Par ailleurs, vous remboursez des mensualités de 675 € pour l'emprunt de votre résidence principale, ainsi que des échéances de 300 € pour votre crédit automobile.

Taux d’endettement = montant des prêts + charges fixes x 100 / revenus mensuels (salaires nets + revenus divers)

975 € x 100/3 000 € = 32,5 %. Vous respectez le plafond autorisé de 35 % de dettes.

Vous pouvez aussi calculer votre taux d'endettement grâce au simulateur de calcul en ligne.

Ressources et charges prises en compte pour le calcul du taux d'endettement

Les revenus entrant dans le calcul du taux d'endettement sont notamment,

• Le salaire mensuel imposable pour les salariés ou fonctionnaires,
• Le bénéfice annuel pour les entrepreneurs sur présentation des chiffres des 3 dernières années,
• Les primes annuelles (13e mois par exemple). Attention, les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte,
• Les pensions de retraite,
• Les allocations chômage,
• Les allocations aux adultes handicapés,
• Les loyers perçus,
• Les rentes d'assurance-vie,
• Les pensions alimentaires,
• Les prestations compensatoires pérennes.

D'autres ressources peuvent être prises en compte

Certaines banques incluent dans le calcul des revenus le montant des allocations familiales, les indemnités journalières pour maladie… Pensez à vérifier auprès de votre organisme prêteur.

Si votre taux d'endettement dépasse 35 % de vos revenus, tout n'est pas perdu !

Il vous est encore possible d'obtenir un crédit si vous êtes dans l'un des cas suivants :

• La durée de remboursement du prêt est courte. Alors, il sera toujours possible de la prolonger pour faire baisser les mensualités.
• Vos revenus mensuels sont conséquents. La quote-part pour maintenir votre niveau de vie restera confortable malgré le taux d'endettement élevé.
• Vous exercez une profession protégée par la sécurité de l'emploi (fonctionnaire).
• Vous êtes jeune et pouvez espérer une augmentation de salaire dans les prochaines années.
• Le montant de votre saut de charge est nul ou négatif. Il s'agit de la différence entre les mensualités futures de votre crédit et le montant de votre loyer actuel.
• etc.

Vous l'aurez compris, le seuil maximal ne s'applique pas dans tous les cas. D'autres paramètres sont pris en compte tels que votre situation personnelle, professionnelle et financière.

Votre taux d'endettement actuel dépasse la limite autorisée de 35 % et vous ne remplissez pas les conditions particulières présentées ci-dessus ? Rassurez-vous, il existe des solutions pour réduire ce niveau.

Voici quelques conseils pour y parvenir :

• Envisagez le remboursement anticipé de vos crédits à la consommation pour augmenter votre capacité d'emprunt.
• À défaut de remboursement, privilégiez le regroupement des crédits à la consommation afin d'augmenter la durée de l'emprunt, et diminuer le montant des mensualités. Ainsi, vous ferez baisser votre taux d'endettement.
• Engagez un apport personnel pour diminuer le montant du prêt, et par conséquent celui des mensualités. Par ailleurs, sachez qu'il est aussi possible de contracter un prêt immobilier sans apport ;
• Augmentez la durée des remboursements pour diminuer leur montant mensuel.
• Souscrivez à un prêt à taux zéro en complément de l'emprunt sollicité pour faire baisser le montant des échéances.
• Supprimez les dépenses mensuelles non indispensables, et renégociez vos contrats (téléphonie, énergie, etc.) pour alléger votre budget.
• Tentez de négocier vos taux d'intérêt.
• Demandez à votre organisme financier un lissage de vos crédits divers (amortissable, taux zéro…). Il s'agit d'un plan de financement qui vise à adapter et optimiser les remboursements.
• Enfin, vous pouvez choisir de vous faire aider par un courtier immobilier.

Lorsque vous avez défini votre taux d'endettement, vous pouvez évaluer votre capacité résiduelle d'emprunt. En effet, elle représente la part de votre budget que vous pouvez encore consacrer aux remboursements de prêts bancaires.

Votre capacité d'endettement est basée sur votre taux d'endettement.

Reprenons l'exemple ci-dessus.
Votre taux d'endettement est évalué à 32,5 %. Vous pouvez donc augmenter votre capacité de dettes de 2,5 % pour atteindre le plafond des 35 %.

Pour estimer le montant de votre capacité d'endettement totale, il suffit d'appliquer la formule suivante :

Capacité d’endettement totale = revenus fixes nets x 0,35

Ici, votre capacité d'endettement s'élève à : 3 000 € x 0,35 = 1 050 €

Vous pouvez aussi chiffrer votre capacité d'emprunt grâce au simulateur en ligne.

S'agissant d'investissements locatifs, les établissements bancaires s'appuyaient sur une méthode de calcul différente pour simuler votre taux d'endettement. On parlait alors de taux d'endettement différentiel. La méthode très avantageuse consistait à déduire les revenus fonciers des charges foncières, et permettait de diminuer le taux d'endettement de l'investisseur.

Et bien non, il n'est plus possible d'appliquer ce taux différentiel. Il a été supprimé définitivement par la décision du 29 septembre 2021. Seul le mode de calcul classique est désormais autorisé.

L'endettement constitue la situation normale d'un emprunteur apte à rembourser les échéances de son prêt.
Il vous permet de réaliser des projets dans la limite de votre capacité d'emprunt. L'endettement est jugé acceptable jusqu'à hauteur de 35 % de vos revenus pour préserver l'équilibre de votre budget.

Dès lors que le montant des emprunts à rembourser dépasse 50 % des revenus, le HCSF considère que vous pourriez rencontrer des difficultés financières entraînant un défaut de remboursement des échéances. Autrement dit, vos revenus ne suffisent pas à couvrir les dettes que vous avez contractées. Cette détresse financière vous entraîne dans le surendettement.