Les obligations du locataire
Dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale, la signature d’un bail de type loi Alur encadre les modalités d’occupation du logement par le locataire. Que la location soit vide ou meublée, les mêmes règles s’appliquent.
Passons ici en revue ses obligations à chaque moment du bail.
A la signature du bail
1. Etre honnête dans les pièces de son dossier
Il est évident que le dossier du locataire est une pièce maitresse dans le processus de sélection du propriétaire. Un locataire disposant de revenus stables et suffisamment importants a moins de chance de faire face à un impayé de loyer. Son dossier sera donc privilégié.
Afin de multiplier leur chance d’être sélectionné, certains pourraient être tentés de fournir de fausses pièces.
La loi punit tout faux ou usage de faux de trois ans d’emprisonnement et de 45 000€ d’amende.
2. Remettre le dépôt de garantie en temps et en heure
Dès signature du bail, le propriétaire est en droit de demander le versement du dépôt de garantie et de l’encaisser. Il est d’un mois de loyer hors charge en cas de location vide, deux mois pour une location meublée.
Si le bail contient une clause résolutoire, le non-versement du dépôt de garantie fait partie des motifs pour le résilier.
3. Présenter un justificatif d’assurance contre les risques locatifs
Tout locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs. La signature du bail ayant lieu généralement une semaine avant l’entrée dans les lieux, cela lui donne le temps de comparer et choisir l’offre la plus intéressante pour lui, bail de location à l’appui.
Lors de son entrée dans les lieux, il remet au propriétaire ou à son représentant le justificatif d’assurance.
Depuis la loi Alur, il est possible en colocation de souscrire à l’assurance habitation pour le compte des locataires. Ce coût sera répercuté par douzième et fera l’objet d’une ligne à part dans la quittance de loyer, ce coût ne faisant pas partie des charges récupérables.
Comme pour le dépôt de garantie, si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut évoquer la non-souscription à une assurance contre les risques locatifs pour rompre le contrat.
En cours de bail
1. Etre à jour du paiement du loyer et des charges
Il va de soi que c’est l’obligation la plus importante du locataire. Il doit le payer aux termes spécifiés dans le contrat. La jurisprudence considère cependant qu’un loyer payé au plus tard le 10 du mois est payé dans les temps.
Dès lors qu'il a payé le loyer, le locataire est en droit de demander l'édition d'une quittance, qui attestera de son paiement pour la période concernée.
- Se retourner contre le garant si une caution solidaire a été demandée.
- Prendre contact avec son assurance si le bailleur est assuré contre les impayés.
- Enclencher une procédure de recouvrement auprès du locataire qui peut déboucher sur une action judiciaire.
2. S’assurer du bon entretien du logement
Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des petites réparations.
C’est à lui qu’incombe d’organiser un rendez-vous annuel d’entretien de la chaudière ou le changement d’un joint par exemple.
3. Permettre l’accès au bien en cas de travaux
Le locataire ne peut pas s’opposer à ce type de travaux :
- Travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble.
- Travaux de maintenance ou d’entretien du logement loué.
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.
- Travaux de mise en conformité du logement.
- Le locataire doit avoir été informé par lettre recommandée AR ou lettre remise en main propre de la nature des travaux et de leur temps d’exécution estimé.
- Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés, sauf le si locataire donne son accord.
- Si les travaux se prolongent plus de 21 jours, le locataire peut demander une remise exceptionnelle de son loyer.
4. Ne pas transformer le logement
Il est interdit au locataire de transformer le logement et ses équipements sans accord écrit du propriétaire.
Dans le cas contraire, le bailleur pourra réclamer la remise en état des locaux et des équipements aux frais du locataire, soit la conservation des transformations sans que le locataire ne soit indemnisé.
- Repeindre tous les murs en noir
- Remplacer une cabine de douche par une baignoire
- Casser un mur non porteur
5. User paisiblement du logement
Le locataire a l’obligation d’user paisiblement des lieux loués. Il ne doit pas gêner la tranquillité des voisins, que ce soit de manière sonore, olfactive ou de par son attitude en général.
Il n’a pas le droit de sous-louer sauf si vous lui en donnez l’autorisation écrite et peut héberger temporairement des proches tant qu’il n’y a pas de compensation financière ou en nature.
En fin de bail
1. Continuer à payer le loyer
Le dépôt de garantie ne sert pas à payer le dernier mois de loyer mais à faire face aux dettes locatives, que ce soit un impayé ou des dégradations.
Le locataire doit donc vous payer le dernier mois de loyer comme tous les autres, au prorata de sa présence dans le logement.
2. Autoriser les visites en vue de la relocation
Dès que le propriétaire réceptionne l’avis de congé, il est autorisé à organiser des visites en vue de relouer le logement.
Ces visites peuvent avoir lieux les jours ouvrables à raison d’un créneau de 2 heures maximum. Il est donc possible d’organiser des visites tous les jours sauf le dimanche.
Le locataire peut vous permettre de faire visiter le logement en son absence mais vous devrez avoir son autorisation écrite.
Visiter le logement en l’absence du locataire et sans son accord serait considéré comme une violation de domicile, passible d’un an de prison et de 15 000€ d’amende.
3. Rendre le logement en bon état
Le locataire est responsable du bon entretien du logement, en effectuant les petites réparations. L’état des lieux de sortie permettra de faire le constat objectif de l’état du logement à son départ.
Si des différences apparaissent avec l’état des lieux d’entrée et qu’elles ne sont pas dues à l’usure du temps, le propriétaire sera en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie, factures ou devis à l’appui, pour faire les travaux de réfection requis.