SOMMAIRE
- Les travaux d’amélioration : définition
- Une augmentation de loyer plafonnée
- L’augmentation du loyer à la relocation
- L’augmentation du loyer en cours de bail
- Exemple concret de l’augmentation du loyer
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Si le bien est déjà loué au moment des travaux, la révision à la hausse est possible en cours de bail et peut se voir être impactée sur le loyer. S'il est libre de tout occupant, sa valeur locative sera revue à la hausse, dans le respect de la réglementation s’il se trouve en zone tendue.
Les travaux d’amélioration : définition
Les travaux d’amélioration ne sont pas tous éligibles pour justifier une augmentation du loyer. Pour éviter les abus, le ministère a déclaré sur le Journal officiel du 6 avril 1992, les travaux permettant de revoir à la hausse le loyer, notamment :
- Les travaux qui apportent plus de confort : ajout ou remplacement d’équipement ménager, ou aménagement des parties communes ;
- Une amélioration misant sur une meilleure qualité des prestations ;
- Une éventuelle diminution des dépenses d’entretien et d’exploitation ;
- Des travaux de rénovation qui consistent à assurer la sécurité du logement et des habitants.
La jurisprudence a cité quelques exemples lors de la Cour d’appel de Paris dans les années 1990, à savoir : pose de carrelage, ajout de rangement dans la salle de bain, changement en porte blindée, lecteur de carte magnétique à l’entrée d’un immeuble ou pour accès au parking, installation de digicode.
Une augmentation de loyer plafonnée
Le bailleur est en droit d’augmenter son loyer une fois par an, et uniquement si une clause de révision le prévoit dans le bail de location. En revanche, dans le cas d’une amélioration effectuée dans les parties privatives ou communes, et qui vise à améliorer les caractéristiques de l’habitation, le montant du loyer peut augmenter, mais ne doit dépasser :
- La moitié de la dernière année de loyer pour une nouvelle location ;
- La dernière année de loyer pour un renouvellement de bail.
L’augmentation du loyer à la relocation
Les travaux d’amélioration ne sont pas à confondre avec les travaux de rénovation ou d’entretien qui, eux, n’auront aucun impact sur le loyer. Ces travaux doivent avoir été exécutés entre deux locations. Le coût des travaux doit au moins atteindre 50 % des loyers annuels pour pouvoir appliquer la majoration de loyer de 15 % TTC du coût. Dans le cas où les travaux représentent plus d’une annuité de loyer, la fixation du loyer est libre.
L’augmentation du loyer en cours de bail
Le bailleur peut décider de faire des travaux afin d’améliorer le confort ou la sécurité dans le logement loué. En revanche, son exécution se fait uniquement avec l’accord du locataire en place, qui risque de voir son quotidien perturbé durant l'exécution des travaux.
Après ces travaux, le loyer pourrait être revu à la hausse, dans la limite de 15 % du coût des travaux, et sera formalisé par la rédaction d’un avenant.
Exemple concret de l’augmentation du loyer
Dans le cadre d’un loyer de 1200 €
Pour une nouvelle location, le montant minimum des travaux est d’une demi annuité de loyer, soit 7200 €. Cela donne le droit à une majoration annuelle de 1080 €, soit 90 € par mois. Le nouveau loyer sera de 1290 €.
Pour un renouvellement de bail, le montant minimum passe à une annuité de loyer, soit 14400 €. Cela donne le droit à une majoration annuelle de 2160 €, soit 180 € par mois. Le nouveau loyer sera de 1380 €.
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