Les interdits du locataire

Il arrive qu’un locataire se sente libre de faire usage du logement comme il le souhaite (présence d’un animal domestique, effectuer un changement au sein du logement, etc …). Le propriétaire, de son côté, cherche un occupant qui saura prendre soin de son logement et qui respecte les clauses du contrat. Cela peut être source de confusion au point de faire naître un litige. Afin d’éviter cela, le bailleur peut établir quelques règles que le locataire doit respecter. Mais, qu’en dit la loi ? Quels sont les interdits du locataire ?

Interdire les animaux domestiques ?

Parmi les obligations du locataire consignées au bail de location, figure la jouissance paisible des lieux loués.

Ajouter une clause interdisant la présence d’animaux domestiques dans le logement est donc en soit abusif et ne pourra pas être une raison de non renouvellement du bail.

Cependant, si le locataire a le droit de posséder un animal, il n’est en rien exonéré du mauvais comportement que celui-ci pourrait avoir, notamment si cela provoque des dégradations, des nuisances sonores ou que l’animal mord un voisin.

Dans ces cas-là, afin que la responsabilité du propriétaire ne soit pas engagée, celui-ci doit montrer qu’il a pris contact auprès du locataire pour faire cesser les troubles.

Si une lettre simple ne suffit pas ou que le locataire est de mauvaise foi, l’envoi d’une mise en demeure pour troubles du voisinage permettra d’apporter une preuve formelle de la démarche et constitue une preuve en vue d’un possible non renouvellement du bail pour motifs légitimes et sérieux.

Parallèlement à cette demande de faire cesser les troubles, le propriétaire peut contacter le maire de la commune du logement afin que celui-ci exige au locataire de prendre les mesures adéquates. S'il ne réagit pas et que l’animal présente un danger pour les personnes, ce dernier pourra être placé dans un lieu de dépôt approprié.

Enfin, le propriétaire pourra mettre fin au bail à son échéance pour motif légitime et sérieux si les troubles ne cessent pas.

Vous pouvez retrouver la liste complète des animaux domestiques autorisés ici.

Exceptions

Les chiens d’attaque de 1ère catégorie, comme les Tosa, Pitbulls ou American Staffordshire peuvent être interdits par le propriétaire, et ce même si le locataire détient un permis de détention. Une clause au contrat est obligatoire.

Le législateur a interdit les nouveaux animaux de compagnie (NAC) dangereux ou protégés, comme les araignées, serpents et scorpions. Cette liste est malheureusement très floue. Demandez au candidat locataire le nom exact de l’espèce pour savoir si l’animal rentre dans la catégorie des animaux interdits. Si c’est le cas, pas besoin d’ajouter une clause au contrat pour l’interdire dans le logement.

Interdire de fumer à l’intérieur du logement ?

Dès la signature du bail, le locataire est, à titre légal, un occupant qui peut jouir librement de son logement comme il le souhaite. Bien sûr, cette liberté ne doit pas aller à l’encontre des règles comme le respect de la quiétude du voisinage par exemple.

Par contre, même si fumer peut déranger les voisins à cause de l’odeur traversant le balcon, aucune loi n'interdit de fumer dans le domicile. Le locataire fumeur est appelé à prendre soin du logement et éviter d’abîmer le sol ou les murs par les cigarettes tombées ou la fumée qui rendrait les murs jaunes.

Si le propriétaire venait à découvrir des dégradations causées par les cigarettes dans le logement, il est en droit de réclamer une remise en état des lieux avant le départ définitif du locataire. L’autre option veut que le bailleur conserve le dépôt de garantie pour réparer les préjudices.

Important

Indiquez le maximum de détails sur l’état du logement, des mobiliers et équipements lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée. N’hésitez pas à prendre des photos pour plus de crédibilité.

Cesser le paiement du loyer

En aucun cas le locataire ne doit cesser le paiement de son loyer, et ce, même si le bailleur manque aux responsabilités relatives aux travaux de réparation du logement qui lui incombent ou de mise à disposition d’un logement décent.

Face à cette situation, nous conseillons aux propriétaires de réagir vite au travers d’une lettre de mise en demeure de payer le loyer. Plus vite vous réagissez, moins la dette locative augmente, et plus vous avez de chances de recouper toutes les sommes dues.

Attention

En tant que locataire, savoir que vous avez raison sur un point est une chose, le faire savoir à votre bailleur par le non-règlement de votre loyer en est une autre. Il est de votre devoir de vous acquitter de tout loyer pendant la durée du bail. Autrement, la justice sera contre vous.

Changer la destination du bien

Un logement loué à titre de résidence principale est généralement loué pour de l’habitation seule. Mais il arrive que le locataire souhaite également y installer son activité professionnelle. C’est possible en précisant clairement au contrat de bail qu’un usage mixte est prévu. 

Si l'occupant souhaite en cours de bail installer son activité professionnelle, c’est faisable mais il doit absolument prévenir le propriétaire par lettre recommandée, qui établira à la suite un avenant au bail pour acter du changement de destination des locaux.

S'il ne prévient pas le propriétaire et que celui-ci l’apprend, il pourra résilier le bail à son échéance pour motifs légitimes et sérieux.

Expulsion du locataire en cours de bail

Le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire après avoir fait constater par huissier que la destination des lieux n’est pas respectée.

Effectuer des travaux et embellissement

Tout type de transformation, de travaux, d’améliorations ou d’embellissement au sein du logement sans l’autorisation écrite du bailleur est interdit par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Exemple

Si vous décidez de changer votre serrure ou le barillet, vous vous engagez à remettre celle ou celui indiqué dans votre état des lieux d’entrée. Le propriétaire est, toutefois, en droit de demander la remise à l’état initial de son logement à la fin du bail ou conserver à son bénéfice les changements effectués sans que le locataire lui exige les frais engagés.

Exception

Les réparations ou remplacements en raison d’une vétusté sont autorisées sans l’accord du propriétaire. Le locataire pourra ensuite demander le remboursement des frais avancés au bailleur. Les réparations pour cause de vétusté étant toujours à la charge du propriétaire.

Le cas de la sous-location

La sous-location est parfois confondue avec l’hébergement d’un proche parent ou un tiers à titre gracieux. Qui dit sous-location dit héberger ou mettre à disposition le logement entier contre une contrepartie financière. La sous-location n’est pas interdite par la loi en elle-même, mais peut se faire uniquement avec l’accord écrit du bailleur. En revanche, si l'occupant sous-loue le logement sans l’autorisation écrite du propriétaire, celui-ci peut engager une procédure d’expulsion. Le locataire officiel risque la résiliation du bail et perd son droit au renouvellement, le bailleur pouvant à l’échéance donner congé pour motif légitime et sérieux

Le saviez-vous ?

Si la sous-location est autorisée par le bailleur, le montant du loyer ne doit jamais excéder le montant payé par le locataire titulaire du bail.

Provoquer des troubles du voisinage

Les nuisances sonores et olfactives sont les troubles du voisinage les plus courants et sont passibles de sanctions. Cela peut être n’importe quel bruit issu du logement :

  • Bruit de pas ; 
  • Cris des enfants, voire d’adultes ; 
  • Effet sonore des matériaux suite à des travaux ; 
  • Bruits d’animaux.

À partir du moment où les voisins se plaignent d’une quelconque atteinte à leur quiétude, l’auteur du trouble est susceptible de payer une amende après l’intervention des forces de l’ordre. 

Le montant de l’amende est plutôt symbolique (68€ si payé dans les 45 jours qui suivent l’infraction), mais attention, car cela constitue un élément de preuve en vue de d’engager une procédure de résiliation du bail si les troubles persistent. Le bailleur pouvant faire jouer la clause résolutoire.

Les fêtes exceptionnelles sont à exclure de cette restriction, mais il est essentiel de prévenir les voisins en amont pour éviter tout conflit.

À savoir

 Si l’occupant n’est pas conscient du trouble qu’il commet, cela n’est pas considéré comme un trouble du voisinage. Ce motif ne pourra bien sûr être utilisé qu’une seule fois pour le même type de trouble.

Enfin, si le bailleur ne souhaite pas engager de procédure de résiliation en cours de bail, il pourra néanmoins donner congé au locataire en invoquant un motif légitime et sérieux.

Quitter le logement sans respecter le préavis

Même si cela est rare, il arrive qu’un locataire décide de quitter le logement du jour au lendemain, sans respecter son préavis. Plusieurs raisons peuvent en être la cause : 

  • Changement de situation professionnelle ; 
  • Problèmes de santé ; 
  • Insalubrité du logement.

Dans tous les cas, l’occupant est tenu de respecter le délai de préavis qui est de 1 à 3 mois. Le congé doit être envoyé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre un récépissé ou un émargement, ou par acte d’huissier.

Bon à savoir

Si votre locataire abandonne le logement sans vous prévenir, essayez tout d’abord d’entrer en contact avec lui ou son garant afin de résoudre la solution le plus rapidement possible. Faire constater un abandon de domicile est contraignant et long.