Les réparations locatives à la charge du propriétaire

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 définit la nature des réparations locatives par les réparations à la charge exclusive du locataire de la manière suivante : “Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Le locataire est donc responsable de toutes les menues réparations qui assurent l’usage normal du bien, tandis que les travaux plus importants sont réservés au bailleur. Cette frontière peut être difficile à déterminer, nous allons tâcher dans cet article d’être le plus clair possible. 

Vous pouvez également retrouver les détails des réparations locatives à la charge du locataire dans notre article dédié. 

Cela étant clarifié, passons en revue les réparations à la charge du propriétaire !

Quelles sont les réparations locatives à la charge du propriétaire ?

Le bailleur est tenu d’entretenir et de réparer le logement qu’il met en location, pendant toute la durée du bail. Il aura particulièrement en charge les réparations “importantes”, nécessitant son intervention. Cela concerne : 

  • Les travaux permettant de qualifier le bien de décent aux yeux de la loi ; 
  • Les travaux nécessaires au maintien en l’état du logement (plomberie vétuste, rampes d’escalier en bois ancienne, volets ne fonctionnant plus…) ; 
  • Les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes de l’immeuble (façade, ascenseur, cage d’escalier…) ; 
  • L’entretien de la façade de l’immeuble et des toitures ; 
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (chauffage, isolation..) ;  
  • Certains travaux liés à la vétusté du logement ou la force majeure (même s’il s’agit de réparations locatives normalement attribuées au locataire).
Le cas des malfaçons

Les travaux résultant d’une malfaçon seront également pris en charge par le propriétaire. Pour en apprendre plus sur les malfaçons et les moyens à votre disposition pour rappeler ses devoirs à un artisan, rendez vous sur notre article dédié.

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations

Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au juge l'autorisation d'effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir. 

Uniquement en dernier recours

Cette action en justice n’est évidemment pas à privilégier, il sera toujours préférable d’entamer des démarches à l’amiable. 

Les frais de remise en état : source principale de litiges

Les frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici assez floue. Il s’agit souvent d’engager un dialogue et d’étudier des devis d’artisans, dès lors que des dégradations sont constatées dans l'état des lieux de sortie.

Si un manque d'entretien ou des dégradations particulières sont constatés, les frais de remise en état sont à la charge du locataire. Ces frais pourraient être prélevés sur son dépôt de garantie.

La vétusté, et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs ne pourraient, toutefois, pas être imputables au locataire. 

Bon à savoir

Si la dégradation relève d’une action combinée de la vétusté et d’une dégradation du locataire, les frais pourraient être partagés entre locataire et bailleur. 

Le cas de la vétusté

Un propriétaire ne peut pas reprocher au locataire de ne pas avoir effectué les réparations locatives à sa charge, dès lors que l'immeuble loué est trop vétuste. L’arrêt n° 14-23693 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 5 novembre 2015 a ainsi donné tort à un bailleur qui n’avait pas mis à la disposition du locataire des équipements en état correct, tout en lui reprochant de ne pas avoir entretenu les lieux.

La nécessité d’informer le locataire avant de réaliser les travaux 

Avant de réaliser les travaux, le bailleur va devoir prévenir son locataire au travers d’une notification de travaux, qui reprend : 

  • Les références du contrat de location ;
  • La nature des travaux prévus ; 
  • Les modalités d’exécution des travaux.

Réaliser des travaux les samedis, dimanches ou jours fériés

Afin de pouvoir réaliser des travaux les samedis, les dimanches et jours fériés, le bailleur va devoir en faire la demande conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est en droit de refuser cette demande. Nous vous conseillons de lui adresser une lettre d’autorisation de réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés.

Sachant que le locataire a bien souvent tout intérêt à ce que les travaux soient réalisés au plus vite, il est donc rare de se voir refuser cette demande. 

Bon à savoir

Ces situations sont assez exceptionnelles, il s’agit principalement de travaux urgents comme une fuite d’eau ou un problème de chauffage au cœur de l’hiver.

Les indemnités pouvant être réclamées par le locataire 

En location vide comme en location meublée, il est possible d’accorder au locataire une réduction de loyer temporaire si celui-ci s’engage à faire des travaux d’amélioration. Ces travaux concernent : 

  • Des travaux d’embellissement : peintures, revêtements au sol.
  • Des réparations légères : changement d’une porte.

La contrepartie pour le locataire est soit une réduction partielle de loyer, soit une franchise totale temporaire dont les modalités sont stipulées dans la clause. Il est également possible de faire un avenant au contrat de location si ces travaux surviennent en cours de bail.

Dans les faits

Nous vous déconseillons d’utiliser cette clause, source de tensions potentielles et de litiges, sauf pour des travaux simples comme un rafraîchissement de peinture.