Que risque le propriétaire avec une location non déclarée ?

Une location non déclarée par propriétaire correspond à une activité locative dissimulée à l’administration fiscale. Autrement dit, le bailleur ne déclare pas les loyers perçus ou ne respecte pas ses obligations d’immatriculation lorsqu’il loue un logement, vide ou meublé. Cette omission, volontaire ou non, expose le propriétaire à des rappels d’impôts et à des sanctions financières parfois lourdes.

Cas particulier de la location meublée (LMNP/LMP)

Lorsqu’un logement est loué meublé, le propriétaire doit effectuer son immatriculation LMNP et se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Cette immatriculation s’effectue via le guichet unique de l’INPI, anciennement à l’aide du formulaire P0i, et permet d’obtenir un numéro SIRET. Sans cette formalité, le bailleur peut être rattrapé par l’administration avec un rappel de CFE (Cotisation foncière des entreprises) et, dans certains cas, de CVAE.

Loyers et charges à déclarer selon le régime fiscal

Tous les loyers doivent être déclarés, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée :

• Location vide (micro-foncier) : déclaration des loyers hors charges ;
• Location meublée (micro-BIC) : déclaration des loyers charges comprises ;
• Régime réel : le bailleur déclare l’ensemble des loyers, mais peut déduire certaines charges (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, amortissements en meublé).

Cette distinction est essentielle. Mal déclarer ses loyers (par exemple en omettant les charges comprises en meublé) revient à une sous-déclaration qui peut être sanctionnée comme une location non déclarée.

Un propriétaire qui ne déclare pas ses loyers s’expose à un redressement fiscal, avec des pénalités qui varient selon qu’il s’agit d’un oubli involontaire ou d’une fraude délibérée.

Cas de simple retard ou d’oubli involontaire

Le bailleur peut corriger sa déclaration sans sanction lourde, mais devra s’acquitter des intérêts de retard (1,2 % par an s’il rectifie lui-même, 2,4 % si le fisc découvre l’oubli) ainsi qu’une majoration de 10 % de l’impôt supplémentaire dû.

Cas de dissimulation volontaire

L’administration applique des sanctions beaucoup plus sévères : 

• Majoration de 40 % en cas de manquement délibéré ; 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ; 100 % lors d’une taxation d’office, lorsque le propriétaire refuse toute coopération.

À cela s’ajoutent des amendes forfaitaires, par exemple 150 € par bien pour une déclaration d’occupation manquante. Dans certaines communes soumises au permis de louer, des sanctions supplémentaires peuvent s’appliquer si le logement a été mis en location sans autorisation préalable.

Exemple : Un propriétaire loue son appartement meublé à 850 € par mois mais ne déclare aucun revenu pendant deux ans. Après un contrôle fiscal, l’administration reconstitue les loyers perçus (20 400 €) et applique une majoration de 40 % pour manquement délibéré, plus des intérêts de retard. Résultat : le bailleur doit payer plus de 28 000 € au lieu des 20 400 € de loyers encaissés.

Un propriétaire peut régulariser une location non déclarée en effectuant rapidement les démarches auprès de l’administration fiscale. Dans certains cas, il doit aussi réaliser une déclaration d’engagement de location exigée par certains dispositifs fiscaux. Plus la mise en conformité est précoce, plus les pénalités sont réduites.

• Corriger sa déclaration de revenus : déposer une déclaration rectificative en ligne sur impots.gouv.fr, ou adresser un courrier à la DGFiP avant la réception de l’avis d’imposition ;
• Déclaration d’occupation : régulariser dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers », obligatoire depuis 2023 pour tous les propriétaires ;
• LMNP non déclaré : procéder à l’immatriculation via le guichet unique de l’INPI, afin d’obtenir un numéro SIRET et être en règle sur le plan fiscal.

Exemple : Un bailleur oublie de déclarer les loyers perçus en 2023 pour un logement vide. Avant de recevoir son avis d’imposition, il dépose une déclaration rectificative sur impots.gouv.fr. L’administration accepte la régularisation et applique uniquement 1,2 % d’intérêts de retard, soit quelques dizaines d’euros, sans majoration supplémentaire.