Quels sont les risques liés à une location non déclarée par le propriétaire ?

La déclaration de ses biens auprès de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) est obligatoire à plusieurs égards, à savoir :

• Pour une activité de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
• Pour la détention même d'un bien immobilier ;
• Pour les revenus locatifs générés. 

En premier lieu, tout propriétaire qui souhaite proposer un logement meublé en bénéficiant du statut de LMNP doit en faire part à l'administration fiscale et donc procéder à l'immatriculation LMNP. Pour cela, il est nécessaire de remplir un formulaire dédié, le formulaire P0i. Ce document permet de déclarer le début d'une activité commerciale, les revenus d'une location meublée entrant dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En second lieu, et seulement depuis une loi de 2023, il est impératif pour tout propriétaire d'un bien immobilier de déclarer toutes ses propriétés. Cette déclaration d'occupation est d'ailleurs obligatoire non seulement pour les propriétaires bailleurs, mais également pour tous les autres propriétaires, qu'ils occupent ou non leur logement. 

En dernier lieu, les propriétaires qui encaissent des loyers doivent déclarer leurs revenus locatifs chaque année à la DGFiP, lors de la déclaration annuelle de revenus. Le montant à payer au titre de l'impôt sur le revenu (IR) est ensuite déterminé en tenant compte notamment du statut du propriétaire, des ressources générés, ou encore des charges ou abattements dont il peut bénéficier.

Ne pas effectuer une déclaration obligatoire auprès du fisc peut avoir des conséquences particulièrement néfastes sur les finances du propriétaire. En effet, une location non déclarée peut entraîner une amende, des pénalités de retard, et même une majoration, en fonction du type de manquement et de son aspect volontaire ou involontaire. 

Ainsi, ne pas remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent le début d'une activité en LMNP peut amener l'administration fiscale à appliquer une majoration et des intérêts de retard lors d'un contrôle fiscal, ainsi qu'une amende au titre de la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). 

L'oubli de la déclaration d'occupation est quant à lui sanctionné d'une amende forfaitaire de 150 euros par bien immobilier. S'agissant d'une nouvelle obligation déclarative, l'administration fiscale a néanmoins indiqué qu'aucune pénalité ne serait appliquée pour l'année 2023, sous réserve que le propriétaire soit de bonne foi, en cas de non déclaration, d'erreur ou de retard.

Que risque-t-on à ne pas déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus locatifs non déclarés à l'administration fiscale exposent le contrevenant à des sanctions. Si l'erreur ou l'oubli de déclaration est involontaire, c'est-à-dire si le propriétaire bailleur n'avait pas l'intention de frauder, il peut :

• Corriger sa déclaration de revenus ou en renvoyer une nouvelle avant la date limite de dépôt ;
• À défaut, envoyer un mail ou un courrier à la DGFiP s'il n'a pas encore reçu son dernier avis d'imposition ;
• À défaut, déposer une déclaration rectificative sur le site impots.gouv.fr ou renvoyer un formulaire par courrier. 

S'il s'aperçoit de son erreur avant la réception de son dernier avis d'imposition, le contribuable de bonne foi ne s'expose pas à une sanction pécuniaire de la part du fisc. En revanche, une déclaration rectificative plus tardive peut entraîner l'application d'intérêts de retard au taux de 1,2 % par an, toujours préférables aux 2,4 % appliqués si l'erreur est détectée par l'administration fiscale elle-même, et une majoration de 10 % de l'impôt supplémentaire dû. 

Lorsque le contribuable se place volontairement hors de ses obligations fiscales, le Trésor public est bien plus sévère. Ainsi, un bailleur de mauvaise foi devra s'acquitter d'une majoration de 40 % de l'impôt supplémentaire lié aux revenus fonciers ou BIC non déclarés, et d'intérêts de retard au taux de 2,4 % par an. En cas de manœuvre frauduleuse, la majoration peut atteindre 80 %, et même 100 % lors d'une procédure de taxation d'office.

Afin d'éviter les majorations et autres pénalités financières, il est préférable de bien déclarer ses revenus fonciers. Une question récurrente se pose alors : les charges payées par le locataire doivent-elles être déclarées auprès du fisc ou non ? En réalité, tout dépend du type de contrat de location et du régime d'imposition du contribuable. 

Charges à déclarer ou non en location vide ou meublée

Pour réduire la somme à payer au Trésor public au titre de l'impôt sur le revenu, mieux vaut oublier l'idée de ne pas déclarer ou de déclarer seulement une partie de ses revenus locatifs. D'autres solutions permettent, en toute légalité, d'alléger sa fiscalité, à commencer par le choix du bon régime d'imposition. 

En effet, la fiscalité d'une location vide et la fiscalité d'une location meublée, en LMNP ou en LMP, n'est pas la même (souvent plus avantageuse en meublée d’ailleurs). Autre option : se tourner vers des solutions de défiscalisation immobilière, à l'image de la loi Pinel.