Publié le 7 septembre 2023Mis à jour le 29 septembre 2023
Publié le 7 septembre 2023Mis à jour le 29 septembre 2023
Volontairement ou involontairement, certains propriétaires ne remplissent pas les obligations légales de déclaration liées à leur activité de loueur ou à leurs revenus. Or, ces manquements peuvent les exposer à de nombreux risques, pouvant aller jusqu'au redressement fiscal, avec toutes les conséquences que cela peut entraîner.
Amende, pénalités de retard, majoration… pour éviter de se retrouver dans une situation délicate, mieux vaut que l'administration fiscale soit correctement informée, et en temps et en heure, de tout contrat de location conclut avec un locataire, et des revenus générés. Le tour d'horizon des formalités à accomplir pour louer dans les règles, et des risques pris par le propriétaire qui ne déclare pas la location d'un de ses biens immobiliers.
SOMMAIRE
La déclaration de ses biens auprès de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) est obligatoire à plusieurs égards, à savoir :
En premier lieu, tout propriétaire qui souhaite proposer un logement meublé en bénéficiant du statut de LMNP doit en faire part à l'administration fiscale et donc procéder à l'immatriculation LMNP. Pour cela, il est nécessaire de remplir un formulaire dédié, le formulaire P0i. Ce document permet de déclarer le début d'une activité commerciale, les revenus d'une location meublée entrant dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En second lieu, et seulement depuis une loi de 2023, il est impératif pour tout propriétaire d'un bien immobilier de déclarer toutes ses propriétés. Cette est d'ailleurs obligatoire non seulement pour les propriétaires bailleurs, mais également pour tous les autres propriétaires, qu'ils occupent ou non leur logement.
En dernier lieu, les propriétaires qui encaissent des loyers doivent chaque année à la DGFiP, lors de la déclaration annuelle de revenus. Le montant à payer au titre de l'impôt sur le revenu (IR) est ensuite déterminé en tenant compte notamment du statut du propriétaire, des ressources générés, ou encore des charges ou abattements dont il peut bénéficier.
Ne pas effectuer une déclaration obligatoire auprès du fisc peut avoir des conséquences particulièrement néfastes sur les finances du propriétaire. En effet, une location non déclarée peut entraîner une amende, des pénalités de retard, et même une majoration, en fonction du type de manquement et de son aspect volontaire ou involontaire.
Ainsi, ne pas remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent le début d'une activité en LMNP peut amener l'administration fiscale à appliquer une majoration et des intérêts de retard lors d'un contrôle fiscal, ainsi qu'une amende au titre de la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
L'oubli de la déclaration d'occupation est quant à lui sanctionné d'une amende forfaitaire de 150 euros par bien immobilier. S'agissant d'une nouvelle obligation déclarative, l'administration fiscale a néanmoins indiqué qu'aucune pénalité ne serait appliquée pour l'année 2023, sous réserve que le propriétaire soit de bonne foi, en cas de non déclaration, d'erreur ou de retard.
Les revenus locatifs non déclarés à l'administration fiscale exposent le contrevenant à des sanctions. Si l'erreur ou l'oubli de déclaration est involontaire, c'est-à-dire si le propriétaire bailleur n'avait pas l'intention de frauder, il peut :
S'il s'aperçoit de son erreur avant la réception de son dernier avis d'imposition, le contribuable de bonne foi ne s'expose pas à une sanction pécuniaire de la part du fisc. En revanche, une déclaration rectificative plus tardive peut entraîner l'application d'intérêts de retard au taux de 1,2 % par an, toujours préférables aux 2,4 % appliqués si l'erreur est détectée par l'administration fiscale elle-même, et une majoration de 10 % de l'impôt supplémentaire dû.
Lorsque le contribuable se place volontairement hors de ses obligations fiscales, le Trésor public est bien plus sévère. Ainsi, un bailleur de mauvaise foi devra s'acquitter d'une majoration de 40 % de l'impôt supplémentaire lié aux revenus fonciers ou BIC non déclarés, et d'intérêts de retard au taux de 2,4 % par an. En cas de manœuvre frauduleuse, la majoration peut atteindre 80 %, et même 100 % lors d'une procédure de taxation d'office.
Afin d'éviter les majorations et autres pénalités financières, il est préférable de bien déclarer ses revenus fonciers. Une question récurrente se pose alors : les charges payées par le locataire doivent-elles être déclarées auprès du fisc ou non ? En réalité, tout dépend du type de contrat de location et du régime d'imposition du contribuable.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Déclaration des loyers hors charges | Déclaration des loyers charges comprises |
| Régime réel | Déclaration des loyers hors charges et déduction des charges déductibles | Déclaration des loyers charges comprises et déduction des charges déductibles ainsi que des amortissements |
Pour réduire la somme à payer au Trésor public au titre de l'impôt sur le revenu, mieux vaut oublier l'idée de ne pas déclarer ou de déclarer seulement une partie de ses revenus locatifs. D'autres solutions permettent, en toute légalité, d'alléger sa fiscalité, à commencer par le choix du bon régime d'imposition.
En effet, la fiscalité d'une location vide et la fiscalité d'une location meublée, en LMNP ou en LMP, n'est pas la même (souvent plus avantageuse en meublée d’ailleurs). Autre option : se tourner vers des solutions de défiscalisation immobilière, à l'image de la .
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1719 avis
basé sur 1719 avisVous êtes témoin d'une location non-déclarée par le propriétaire ? Pour signaler cette situation, il est possible d'adresser un courrier à l'administration fiscale, ou d'appeler la plateforme « Info logement indigne » au 0806 706 806. Ce numéro de téléphone permet également de signaler un logement insalubre.
En principe, il est impératif de rédiger un bail de location écrit pour conclure un contrat entre un locataire et un propriétaire selon la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, la jurisprudence reconnaît qu'un accord verbal entre les deux parties sur le montant du loyer et le bien loué peut également être valable. Néanmoins, un louer un logement sans bail expose le propriétaire à de nombreux risques, notamment liés à l'absence d'état des lieux et de clause résolutoire, par exemple en cas d'impayé de loyer.
Rédigé par Frédéric Raynal 
Frédéric, ancien directeur des opérations d'une plateforme d'investissement, est aujourd'hui rédacteur web indépendant spécialisé en immobilier, fiscalité et finance personnelle. Il partage des contenus synthétiques et pédagogiques pour rendre des sujets parfois techniques accessibles à tous.
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La déclaration de ses biens auprès de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) est obligatoire à plusieurs égards, à savoir :
En premier lieu, tout propriétaire qui souhaite proposer un logement meublé en bénéficiant du statut de LMNP doit en faire part à l'administration fiscale et donc procéder à l'immatriculation LMNP. Pour cela, il est nécessaire de remplir un formulaire dédié, le formulaire P0i. Ce document permet de déclarer le début d'une activité commerciale, les revenus d'une location meublée entrant dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En second lieu, et seulement depuis une loi de 2023, il est impératif pour tout propriétaire d'un bien immobilier de déclarer toutes ses propriétés. Cette est d'ailleurs obligatoire non seulement pour les propriétaires bailleurs, mais également pour tous les autres propriétaires, qu'ils occupent ou non leur logement.
En dernier lieu, les propriétaires qui encaissent des loyers doivent chaque année à la DGFiP, lors de la déclaration annuelle de revenus. Le montant à payer au titre de l'impôt sur le revenu (IR) est ensuite déterminé en tenant compte notamment du statut du propriétaire, des ressources générés, ou encore des charges ou abattements dont il peut bénéficier.
Ne pas effectuer une déclaration obligatoire auprès du fisc peut avoir des conséquences particulièrement néfastes sur les finances du propriétaire. En effet, une location non déclarée peut entraîner une amende, des pénalités de retard, et même une majoration, en fonction du type de manquement et de son aspect volontaire ou involontaire.
Ainsi, ne pas remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent le début d'une activité en LMNP peut amener l'administration fiscale à appliquer une majoration et des intérêts de retard lors d'un contrôle fiscal, ainsi qu'une amende au titre de la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
L'oubli de la déclaration d'occupation est quant à lui sanctionné d'une amende forfaitaire de 150 euros par bien immobilier. S'agissant d'une nouvelle obligation déclarative, l'administration fiscale a néanmoins indiqué qu'aucune pénalité ne serait appliquée pour l'année 2023, sous réserve que le propriétaire soit de bonne foi, en cas de non déclaration, d'erreur ou de retard.
Les revenus locatifs non déclarés à l'administration fiscale exposent le contrevenant à des sanctions. Si l'erreur ou l'oubli de déclaration est involontaire, c'est-à-dire si le propriétaire bailleur n'avait pas l'intention de frauder, il peut :
S'il s'aperçoit de son erreur avant la réception de son dernier avis d'imposition, le contribuable de bonne foi ne s'expose pas à une sanction pécuniaire de la part du fisc. En revanche, une déclaration rectificative plus tardive peut entraîner l'application d'intérêts de retard au taux de 1,2 % par an, toujours préférables aux 2,4 % appliqués si l'erreur est détectée par l'administration fiscale elle-même, et une majoration de 10 % de l'impôt supplémentaire dû.
Lorsque le contribuable se place volontairement hors de ses obligations fiscales, le Trésor public est bien plus sévère. Ainsi, un bailleur de mauvaise foi devra s'acquitter d'une majoration de 40 % de l'impôt supplémentaire lié aux revenus fonciers ou BIC non déclarés, et d'intérêts de retard au taux de 2,4 % par an. En cas de manœuvre frauduleuse, la majoration peut atteindre 80 %, et même 100 % lors d'une procédure de taxation d'office.
Afin d'éviter les majorations et autres pénalités financières, il est préférable de bien déclarer ses revenus fonciers. Une question récurrente se pose alors : les charges payées par le locataire doivent-elles être déclarées auprès du fisc ou non ? En réalité, tout dépend du type de contrat de location et du régime d'imposition du contribuable.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Déclaration des loyers hors charges | Déclaration des loyers charges comprises |
| Régime réel | Déclaration des loyers hors charges et déduction des charges déductibles | Déclaration des loyers charges comprises et déduction des charges déductibles ainsi que des amortissements |
Pour réduire la somme à payer au Trésor public au titre de l'impôt sur le revenu, mieux vaut oublier l'idée de ne pas déclarer ou de déclarer seulement une partie de ses revenus locatifs. D'autres solutions permettent, en toute légalité, d'alléger sa fiscalité, à commencer par le choix du bon régime d'imposition.
En effet, la fiscalité d'une location vide et la fiscalité d'une location meublée, en LMNP ou en LMP, n'est pas la même (souvent plus avantageuse en meublée d’ailleurs). Autre option : se tourner vers des solutions de défiscalisation immobilière, à l'image de la .
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1719 avisbasé sur 1719 avisVous êtes témoin d'une location non-déclarée par le propriétaire ? Pour signaler cette situation, il est possible d'adresser un courrier à l'administration fiscale, ou d'appeler la plateforme « Info logement indigne » au 0806 706 806. Ce numéro de téléphone permet également de signaler un logement insalubre.
En principe, il est impératif de rédiger un bail de location écrit pour conclure un contrat entre un locataire et un propriétaire selon la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, la jurisprudence reconnaît qu'un accord verbal entre les deux parties sur le montant du loyer et le bien loué peut également être valable. Néanmoins, un louer un logement sans bail expose le propriétaire à de nombreux risques, notamment liés à l'absence d'état des lieux et de clause résolutoire, par exemple en cas d'impayé de loyer.
Rédigé par Frédéric Raynal
Frédéric, ancien directeur des opérations d'une plateforme d'investissement, est aujourd'hui rédacteur web indépendant spécialisé en immobilier, fiscalité et finance personnelle. Il partage des contenus synthétiques et pédagogiques pour rendre des sujets parfois techniques accessibles à tous.
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