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Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Mai 2024)

SOMMAIRE

  • Une nouvelle loi contre la location sans bail
  • Top 10 des villes les plus touchées par la hausse des taxes foncières en 2024
  • Loi “Anti AirBnB” pour réguler les locations touristiques
  • Les conséquences de la crise immobilière sur les loyers

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Une nouvelle loi contre les propriétaires bailleurs qui louent sans contrat

Une loi publiée le 9 avril 2024 (loi n°2024-322) vient sérieusement durcir la réglementation encadrant les baux de location.

Des sanctions plus sévères que jamais pour les propriétaires récalcitrants

Désormais, les propriétaires bailleurs qui refusent d'établir un contrat de location écrit et conforme aux exigences légales s'exposent à des sanctions pénales sévères. Le refus de remettre des quittances de loyer rentre aussi dans le scope de cette loi.

En effet, le fait pour un bailleur ou un intermédiaire immobilier de refuser la mise en place d'un contrat respectant le modèle type fixé par décret en 2015, avec toutes les mentions obligatoires comme les équipements fournis ou le dernier loyer, et de ne pas délivrer de quittance, est désormais puni :

  • d'un an d'emprisonnement ;
  • et de 20 000 euros d'amende pour les particuliers (pour les personnes morales, l'amende peut aller jusqu’à 100 000 euros).

Une loi qui vise les marchands de sommeil mais qui s'applique à tous

Cette mesure radicale vise principalement à lutter contre les dérives des marchands de sommeil qui profitent de l'absence de contrat écrit (bail verbal) pour abuser des locataires. Mais elle s'applique de manière générale à tous les bailleurs, qu'ils soient des professionnels de l'immobilier ou des particuliers.

La protection des locataires reste la priorité du législateur

Sans contrat ni quittance, il est extrêmement complexe pour un locataire de démontrer l'existence de la location et de se défendre contre des pratiques abusives.

Le but de cette nouvelle loi est donc de permettre aux locataires de disposer de preuves écrites attestant de leur statut et des conditions de leur location, afin de pouvoir faire valoir leurs droits en cas de différend avec le propriétaire.

Une loi applicable en cas de refus, pas aux situations existantes

Cependant, ces sanctions pénales ne s'appliquent que si le bailleur "refuse" d'établir un contrat après en avoir reçu la demande du locataire. Ainsi, les locations en cours avec seulement un bail verbal au moment de l'entrée en vigueur de la loi ne sont pas illégales de facto. Le propriétaire est néanmoins dans l'obligation de régulariser la situation en établissant un contrat écrit dès que le locataire le demande, sous peine d'être passible des sanctions prévues.

De l’importance de se tenir à jour des subtilités de la loi

Si la plupart des bailleurs disposent de baux écrits et conformes à la loi (merci BailFacile), ces évolutions réglementaires fréquentes soulignent l'importance pour les bailleurs de se tenir à jour des subtilités légales encadrant la location immobilière.

Pour rappel et à titre d’exemple, depuis le 1er janvier 2024, une autre exigence légale est en vigueur : l'obligation d'inclure l'identifiant fiscal du logement dans le bail de location. Si le bail ne respecte pas cette formalité, il peut être considéré comme nul ou non écrit.

Le genre de “détail” qui peut donc coûter cher en cas d’oubli…

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Quelles villes ont été touchées par l’augmentation des taxes foncières en 2024 ?

La taxe foncière, un impôt local payé par les propriétaires de biens immobiliers, a vu ses taux ajustés pour l'année 2024. Les collectivités locales en France avaient jusqu'au 15 avril pour déterminer et communiquer ces nouveaux taux au fisc, reflétant des changements qui peuvent affecter significativement les budgets des propriétaires.

87% des villes ont maintenu leur taux de taxe foncière. Celles qui ont opté pour un relèvement des taux l’ont fait de manière significative.

Votre ville est-elle concernée par l’augmentation des taxes foncières de 2024 ?

7 villes de plus de 100,000 habitants augmentent les taux de taxe foncière

Ces dernières années, les métropoles voient régulièrement leurs taxes ajustées pour répondre aux besoins budgétaires croissants et aux projets de développement urbain.

Cette année, 7 villes sur 42 ont procédé à une hausse des taux applicables. On retrouve : 

  • Nice (+15,8%) ;
  • Saint-Etienne (+14,1%) ;
  • Nancy (+13,4%) ;
  • Annecy (+13,4%) ;
  • Villeurbanne (+9,8%) ;
  • Montreuil (+5%) ;
  • Saint-Denis-de-la-Réunion (+2,7%).

18 villes de 40,000 à 100,000 habitants connaissent une hausse de taux de taxe foncière

Les villes de taille moyenne, celles comptant entre 40,000 et 100,000 résidents, n'échappent pas non plus à cette tendance. Ces municipalités peuvent connaître des hausses proportionnellement plus élevées, affectant une large tranche de la population.

18 villes sur 154 ont décidé de procéder à une augmentation, notamment : 

  • Saint-Priest (+16%) ;
  • Neuilly-sur-Seine (+10%) ;
  • Meaux (+9%) ;
  • Clichy-la-Garenne (+9%) ;
  • Le Cannet (+8,8%) ;
  • Rezé (+7,7%) ;
  • Gennevilliers (+5,2%) ;
  • Fontenay-sous-Bois (+5%) ;
  • Thionville (+5%) ;
  • Créteil (+3,9%) ;
  • Anglet (+3,2%) ;
  • Bayonne (+3,1%) ;
  • Antony (+3%) ;
  • Rueil-Malmaison (+3%) ;
  • Bourg-en-Bresse (+2,9%) ;
  • Saint-Pierre (+2,2%) ;
  • Saint-Louis (+1,4%) ;
  • Poitiers (+1%).

Top 10 des villes ayant connu les plus fortes hausses

Le décompte effectué par le cabinet FSL montre des variations significatives d'une région à l'autre. 

Ces augmentations sont souvent justifiées par les autorités locales par le besoin de financer des services publics améliorés, des infrastructures ou des mesures d'attractivité régionale.

En cumulant les taux des villes avec leur groupement, le top 10 des villes avec les augmentations les plus marquées de la taxe foncière en 2024 ressort comme suit :

Classement Ville et groupement Evolution 2023/2024
1 Nice +19,2%
2 Saint-Priest +16,3%
3 Saint-Etienne +15%
4 Nancy +14,5%
5 Annecy +14,1%
6 Neuilly-Sur-Seine +10%
7 Villeurbanne +10%
8 Meaux +9,6%
9 Clichy-la-Garenne +9%
10 Le Cannet +8,8%

Quelles sont les implications pour les propriétaires ?

Augmentation de 3.9% de la base cadastrale au niveau national

Si une hausse des taux de la taxe foncière a été décidée au niveau des collectivités locales, en parallèle une augmentation de 3,9% des valeurs locatives cadastrales a également été décidée au niveau national.

En d'autres termes, même si votre municipalité n'a pas modifié les taux d'imposition, votre taxe foncière augmentera de 3,9% en 2024. 

Cette hausse uniforme est une conséquence directe de l'ajustement annuel basé sur l'inflation et d'autres facteurs économiques. 

En effet, selon les chiffres publiés par l’Insee en novembre dernier, l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) a enregistré une augmentation de 3,9% sur une période de un an. Ce chiffre est crucial car il est utilisé comme référence pour ajuster les valeurs cadastrales, base de calcul de la taxe foncière.

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?

Les valeurs locatives cadastrales sont des estimations de la valeur de location annuelle d'un bien immobilier faites par les services fiscaux. Elles servent de base pour calculer les impôts locaux, comme la taxe foncière et la taxe d'habitation.

La taxe foncière continuera à augmenter

À plus long terme, les propriétaires peuvent s'attendre à ce que la taxe foncière continue de croître. 

Historiquement, la base locative n’a pas cessé de progresser : 

  • +2,2% en 2019 ;
  • +1,2% en 2020 ;
  • +0,2% en 2021 ;
  • +3,4% en 2022 ;
  • +7,1% en 2023 ;
  • +3,9% pour 2024. 

Cette tendance est influencée par la hausse des valeurs immobilières et les décisions politiques locales sur les taux d'imposition. Les propriétaires doivent anticiper financièrement ces hausses pour gérer leur budget efficacement. 

Quelques villes, comme Brives-la-Gaillarde (-0,40%), Wattrelos (-0,40%), Tarbes (-0,60%), Castres (-1%), et Mantes-la-Jolie (-2,60%), ont toutefois réduit leurs taux, mais cela ne compense pas entièrement l'augmentation des valeurs cadastrales.

Loi “Anti AirBnB” : Des changements en vue de réguler les locations touristiques pour un marché locatif plus équilibré

La loi “Le Meur” ou loi “Anti AirBnB” a été adoptée par le Sénat en première lecture le 21 mai 2024. Cette loi vise à réguler les déséquilibres du marché locatif, aggravés par le recours aux locations saisonnières de type AirBnB. Si ce palliatif à la crise du logement a franchi une étape importante, il lui faut encore passer en Commission mixte paritaire.

A quels changements doivent se préparer les propriétaires de meublés touristiques ? 

Durcissement des règles pour les propriétaires de meublés touristiques

Fin de la niche fiscale

La réforme fiscale prévue par la loi modifie substantiellement les abattements fiscaux pour les locations meublées touristiques : 

  • Meublés touristiques classés : réduction de l'abattement de 71% à 50% (CA annuel max. de 77.700€) ;
  • Meublés touristiques non classés : réduction de l'abattement de 50% à 30% (CA annuel max. 23.000€) ;
  • Locations touristiques situées dans les zones rurales ou dans les stations de ski : exceptionnellement un abattement supplémentaire de 41% (CA annuel max. 50.000€).
Quels taux sont applicables pour l’année 2024 ?

Les nouveaux taux d'abattement fiscal ne concernent que les revenus locatifs générés à partir de l'année 2025. Ainsi, ces changements ne seront pas appliqués rétroactivement. Pour les revenus locatifs de l'année 2024, les taux d'abattement actuels resteront en vigueur.

De nouvelles obligations pour les propriétaires

L'objectif de la loi “Le Meur" est bien défini : encourager les propriétaires à opter pour la location longue durée de leur bien plutôt que de louer en AirBnB.

Pour mieux réguler et contrôler ces locations saisonnières, la loi impose désormais aux propriétaires de meublés touristiques l'obligation d'enregistrer leur bien via un téléservice avant le 1er janvier 2026. 

Des restrictions plus prononcées au niveau de la mairie

Les mairies bénéficieront davantage de pouvoirs pour réguler les locations touristiques.

En cas de transformation illégale et permanente de logements en meublés touristiques, les propriétaires encourent désormais des sanctions financières plus sévères. 

Le Sénat a décidé de doubler les amendes civiles, qui passent ainsi de 50 000 à 100 000 euros. Cette mesure affecte également les intermédiaires de location, tels que les services de conciergerie.

Sans oublier que deux nouvelles amendes peuvent être prononcées : 

  • Jusqu’à 10 000 euros d’amende en cas de non-enregistrement d'un meublé ;
  • Jusqu'à 20 000 euros d’amende pour toute fausse déclaration ou utilisation frauduleuse d'un numéro d'enregistrement.

Des assouplissements à prévoir sur la nouvelle loi Anti Airbnb

Les délais de conformité énergétique étendus à 2034

Le projet de loi “Anti AirBnB” vise également à rendre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire pour les locations touristiques, alignant ainsi les exigences sur celles des locations de longue durée.  

Initialement, tous les meublés touristiques doivent obtenir une classification minimale de D sur le DPE avant de pouvoir être loués avant 2029. Les sénateurs ont toutefois accordé aux propriétaires une extension de la date limite à 2034.

Maintien de la durée maximale de location annuelle à 120 jours

Contrairement aux dispositions initiales qui permettaient aux mairies de réduire la durée maximale de location d'une résidence principale à 90 jours, le Sénat a maintenu cette durée à 120 jours par an.

Ces modifications législatives visent à équilibrer les besoins des propriétaires et les exigences des communautés locales, tout en essayant de résoudre la crise du logement dans les zones les plus affectées par les locations touristiques.

Quelles sont les conséquences de la crise immobilière sur les loyers ?

Taux d’intérêt en forte hausse, ralentissement des constructions neuves, prix de ventes inflexibles… Depuis plusieurs mois, la crise immobilière fait beaucoup parler sur le marché de la transaction immobilière. Mais qu’en est-il de son impact sur le marché locatif et plus notamment sur les loyers ?

Une hausse modérée des loyers en phase avec l'inflation…

L'évolution des loyers en France suit une courbe très similaire à celle de l'inflation sur l’année écoulée. D'après les données de l'observatoire Clameur, la hausse moyenne est de 2,3 % pour l'ensemble des appartements. Le prix moyen au m² loué atteint désormais 12,49 €.

Globalement, la progression du marché locatif reste toutefois modérée comparé à l'Indice de Référence des Loyers (IRL), outil réglementaire servant à encadrer la révision annuelle des loyers. Le taux maximum de revalorisation de l'IRL a été plafonné à 3,5% jusqu'en avril 2024 pour protéger les locataires de l'inflation galopante.

… mais présentant une forte disparité selon la typologie et la localisation des biens loués

Une augmentation 2x plus importante pour les petites surfaces

Dans le détail, les hausses de loyers sont plus contenues pour les 2 pièces (+1,82%) et 3 pièces (+2,19%). Seuls les studios ont vu leurs tarifs grimper nettement plus (3,98% sur un an), dépassant ainsi l'IRL. La raison : une pénurie de ces petites surfaces très demandées par les étudiants et jeunes actifs arrivés massivement dans les métropoles.

Hausse limitée sur les loyers des maisons

Pour les locations de maisons en revanche, la hausse reste très limitée avec +1,5% sur un an au niveau national.

Net repli des loyers en zones rurales et villes moyennes

Les plus fortes baisses de loyers concernent certaines zones rurales, avec en tête l'Aisne (-7,56%) et l'Hérault (-7,14%). Dans ce dernier département, la métropole de Montpellier voit même ses loyers chuter de -6,88% pour les studios et -4,43% pour les 3 pièces.

Dans la même veine, Saint-Etienne confirme son statut de métropole la moins chère de France, avec un loyer moyen au m² d'environ 8€, en baisse de -7,9% pour les studios et -7,6% pour les maisons.

D'autres départements comme l'Allier (-4,24%), ainsi que des régions comme la Bretagne et le centre de la France, subissent aussi des dépréciations notables sur un an.

Fin du cycle pour les régions prisées en post-Covid

Ces baisses dans certaines zones géographiques semblent marquer la fin d'un cycle. Les régions concernées reviennent à l'équilibre après avoir accueilli des télétravailleurs avec un pouvoir d'achat élevé pendant la période post-Covid.

Toutefois, malgré ces baisses ponctuelles, les loyers de ces régions restent globalement supérieurs à leur niveau d'avant-pandémie.

Ainsi, sur 5 ans, les tarifs ont augmenté en moyenne de 5 à 15% en Bretagne. La progression est encore plus forte au nord du littoral aquitain, avec des hausses de plus de 15% en Loire-Atlantique, Vendée, Deux-Sèvres et Maine-et-Loire. A Saint-Nazaire, les loyers des studios ont même grimpé de 11% sur un an !

"Effet littoral" très marqué

Cet "effet littoral" très prononcé se remarque aussi dans le bassin méditerranéen, avec un véritable "gradient de prix" du plus cher au plus abordable en s'éloignant des côtes.

Dans les Alpes-Maritimes, les loyers dépassent 22€/m² en moyenne. A Nice, la ville-centre rattrape peu à peu les tarifs très élevés des stations balnéaires avec 18€/m² pour un studio (+7,9% sur un an).

La proximité du littoral fait donc grimper les prix, tout comme le voisinage avec d'autres pays frontaliers, à l'image de la Saône-et-Loire “proche” de la Suisse avec +21% sur 5 ans grâce à l'attractivité de Genève.

Des chiffres pas tout à fait arrêtés

À noter que la hausse des loyers calée sur l'IRL n'est pas appliquée systématiquement. En effet, la hausse d’un loyer peut toujours faire l’objet d’un rattrapage lors de la libération d’un bien et de sa relocation.

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