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Un bail de location sans DPE est-il caduc ?

Bail caduc sans DPE

SOMMAIRE

  • Diagnostics obligatoires
  • Une obligation avant la mise en location
  • Sanctions en l'absence de diagnostic

Ce qu'il faut retenir

Lors de la location d'un logement, le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) au locataire.

Le DDT comprend plusieurs diagnostics obligatoires dont le Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions telles que l'annulation du bail.

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Lors de la location d'un bien immobilier, le bailleur est tenu de fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) au locataire. Ce dossier doit être remis lors de la signature du bail et comprend plusieurs éléments, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le non-respect de cette obligation peut entraîner différentes sanctions pour le bailleur. Dans cet article, nous examinerons en détail les conséquences d'un bail sans diagnostic énergétique, les diagnostics obligatoires pour une location, les sanctions possibles et la durée de validité de ces diagnostics.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?

Lors de la location d'un bien, plusieurs diagnostics techniques sont obligatoires et doivent figurer dans le dossier remis au locataire. Voici les principaux diagnostics à effectuer :

  1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Obligatoire depuis le 1er janvier 2011, le DPE permet d'informer le locataire sur les performances énergétiques du logement. Il évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre ;
  2. L'état des risques et pollutions (ERP) : Ce diagnostic permet de déterminer les risques auxquels le bâtiment peut être exposé, tels que les risques naturels, technologiques, miniers et écologiques ;
  3. Le Crep, également appelé *diagnostic Plomb, sert à mesurer la concentration en plomb des revêtements de votre logement comme dans les anciennes peintures des volets ;
  4. Le diagnostic électricité : Il vise à vérifier si les installations électriques du logement sont conformes aux normes en vigueur ;
  5. Le diagnostic gaz : Ce diagnostic concerne les installations de gaz âgées de plus de 15 ans et permet de prévenir les risques d'accidents domestiques ;
  6. Le diagnostic amiante avant-location : Obligatoire pour les biens faisant partie d'un immeuble collectif, ce diagnostic est nécessaire si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  7. Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes (ENSA): il sert à informer sur l’existence d'éventuelles nuisances sonores aériennes à proximité du logement ; 
  8. Le diagnostic termites est un document qui atteste de la présence ou de l’absence de termites dans les boiseries d’une maison ou d'un appartement. 

Il est essentiel de réaliser ces diagnostics par des professionnels certifiés afin de garantir leur fiabilité et leur conformité à la réglementation en vigueur.

Quel est l'intérêt spécifique du diagnostic énergétique et pourquoi sa réalisation est une obligation ?

Le diagnostic énergétique, également connu sous le nom de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), présente plusieurs intérêts spécifiques en relation avec les biens immobiliers, tant du point de vue des propriétaires que des locataires et des autorités réglementaires. Voici les principaux intérêts du DPE :

  1. Informer sur la performance énergétique : Le DPE évalue la performance énergétique d'un logement en attribuant une étiquette énergétique allant de A à G (de la plus économe à la moins économe). Il permet aux propriétaires et aux locataires de connaître la consommation d'énergie du logement et son impact sur l'environnement, ce qui facilite la prise de décision concernant l'achat, la location ou la rénovation du bien ;
  2. Sensibiliser à la consommation énergétique : En rendant visible la consommation énergétique d'un logement, le DPE sensibilise les occupants aux enjeux de l'efficacité énergétique. Cela peut encourager les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation pour améliorer le DPE du bien, ce qui peut se traduire par des économies d'énergie et une réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  3. Aider à la prise de décision : Le DPE peut jouer un rôle important dans le processus d'achat ou de location d'un bien immobilier. Les acheteurs et les locataires peuvent comparer la performance énergétique de différents logements pour choisir celui qui correspond le mieux à leurs besoins et à leurs valeurs environnementales ;
  4. Encourager les rénovations énergétiques : En mettant en évidence les faiblesses énergétiques d'un logement, le DPE peut inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique;
  5. Contribuer à la lutte contre le changement climatique : En améliorant la performance énergétique des logements, le DPE peut contribuer à réduire la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre, ce qui est essentiel pour lutter contre le changement climatique.

La durée de validité d'un DPE est de 10 ans à compter de sa date de réalisation mais il existe des exceptions.

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Quelles sanctions si le DPE n'a pas été réalisé avant la mise en location ?

Le DPE est l'un des diagnostics obligatoires les plus importants lors d'une location. Il est devenu opposable, c'est-à-dire que le propriétaire qui omet de faire figurer dans son annonce les informations relatives au diagnostic s’expose à différentes sanctions, notamment :

  1. Une demande de dommages-intérêts : Le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts en raison de l'absence ou de la falsification du DPE. En effet, cela peut entrainer des dépenses imprévues qui peuvent faire dépasser son budget, il est donc important qu’il soit dédommagé en conséquence ;
  2. Une annulation du contrat de bail : Si le locataire prouve que le bien ne correspond pas aux informations fournies dans l'annonce en raison de l'absence du DPE, il peut demander l'annulation du contrat de bail ;
  3. Une amende pour non-certification du diagnostic : Si le DPE n'est pas réalisé par un professionnel certifié, le bailleur peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive).

Le fait de remettre un faux diagnostic ou de ne pas remettre intentionnellement le DPE au locataire, est contraire à la loi, et expose le bailleur à 2 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.

Est-il obligatoire de refaire un dpe en cours de bail ?

Le DPE est valable pour une durée de 10 ans à partir de sa date d'émission. Il doit être fourni lors de la mise en location d'un logement à usage d'habitation, et il est également requis lors de la vente d'un bien immobilier.

Cependant, en cours de bail, il n'est généralement pas obligatoire de refaire un DPE. Le locataire a le droit d'exiger la réalisation d'un nouveau DPE si celui-ci est périmé, mais cette démarche est à la charge du propriétaire. La plupart du temps, le DPE initial reste valable pendant toute la durée du bail, à moins que des travaux de rénovation énergétique importants aient été réalisés sur le bien, auquel cas le propriétaire peut choisir de faire refaire le DPE pour refléter la nouvelle performance énergétique du logement.

Quelles sont les sanctions en l'absence de diagnostic ?

Outre les sanctions spécifiques liées à l'absence du DPE, d'autres conséquences peuvent découler du non-respect de l'obligation de fournir les diagnostics techniques. Voici quelques-unes des sanctions pour une location sans DPE :

  1. Annulation du contrat de bail pour dol : Si le DDT est incomplet ou inexistant et que le locataire prouve que le bien ne correspond pas à ce qui était annoncé, il peut demander l'annulation du contrat de bail pour dol ;
  2. Réduction du loyer : Si les informations manquantes ou erronées ne sont pas suffisamment graves pour mettre en danger la santé du locataire, celui-ci peut demander une réduction du loyer. La réduction sera proportionnelle au préjudice subi ;
  3. Paiement de dommages et intérêts : Si le bailleur ne fournit pas tous les diagnostics obligatoires et que le locataire subit un préjudice, ce dernier peut intenter une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts;
  4. Risque pénal : En cas de fourniture d'informations erronées dans le rapport de performance énergétique, par exemple, le bailleur peut être soumis à des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 37 500 euros d'amende et deux ans de prison, selon la DGCCRF.

En conclusion, un bail sans diagnostic énergétique peut entraîner diverses sanctions pour le bailleur. Il est essentiel de fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques complet, comprenant notamment le DPE, lors de la signature du bail. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des demandes de dommages-intérêts, l'annulation du contrat de bail, des amendes et d'autres sanctions. Il est donc primordial de se conformer à la législation en vigueur et de réaliser les diagnostics obligatoires par des professionnels certifiés. En respectant ces règles, vous vous assurez de louer votre bien en toute légalité et de garantir la satisfaction et la sécurité de vos locataires.

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