Quelle note faut-il obtenir au DPE pour louer en 2024 et les années suivantes ?

La réglementation est régulièrement mise à jour pour protéger à la fois les bailleurs et les locataires. Découvrez les dernières évolutions normatives liées à la performance énergétique des logements mis en location.

Une nouvelle réglementation pour lutter contre les passoires thermiques

En 2021, le gouvernement s’est penché sur la question de l'impact du dérèglement climatique dans le secteur immobilier. Promulguée en août 2021, la loi Climat et Résilience voulait notamment lutter contre la location des "passoires thermiques". Le terme "passoire thermique" désigne les logements les plus énergivores et les plus polluants.

L’une des mesures clés de la loi Climat concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) des biens immobiliers. Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Dans la très grande majorité des cas, ce diagnostic est obligatoire pour pouvoir mettre un bien en location. En fonction de son classement DPE, un logement peut être qualifié de passoire thermique et faire l’objet d’interdictions.

Le nouveau DPE en vigueur depuis 2021

Le principe du DPE n’est pas nouveau. Le Code de la construction et de l’habitation impose le DPE depuis juillet 2007. Toutefois, la méthode de calcul utilisée pour la consommation énergétique annuelle a été révisée en 2021. De plus, le DPE est désormais opposable aux tiers ; il peut donc être contesté par le locataire s’il est jugé incorrect.

Concrètement, le DPE établit un classement du logement en fonction de sa consommation énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre. Le bien obtient ainsi une note de A à G, la lettre A étant attribuée aux logements les plus vertueux.

Désormais, l’annonce immobilière d’un bien mis en vente ou en location doit obligatoirement contenir son étiquette DPE.

La validité des anciens DPE est écourtée

La durée de validité d’un DPE est normalement de 10 ans. Mais attention ! Les DPE réalisés avant la réforme de 2021 ont une validité écourtée pour accélérer le renouvellement des DPE :

• Les DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 ne sont déjà plus valides au moment de la publication de cet article.
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 expireront le 31 décembre 2024.

L’étiquette DPE d’un logement définit les interdictions applicables.

Quels logements sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023 ?

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation annuelle en énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh par m² sont interdits à la location en France métropolitaine. Il s’agit des biens les plus énergivores qui ont un classement DPE en catégorie G. Les biens qui ont un DPE vierge sont également interdits à la location depuis cette date.

Attention toutefois, tous les biens classés G ne sont pas concernés par l’interdiction. C’est pourquoi on parle généralement de classement G+ pour identifier les logements interdits à la location depuis 2023.

Classe G ou G+ ? Comprendre la différence entre énergie primaire et énergie finale

Pour savoir si un logement est classé G ou G+, il faut comprendre la différence entre deux types d’énergie :

• L’énergie primaire est contenue dans les ressources naturelles (bois, gaz, etc.) que consomme un logement. L’étiquette énergétique du DPE est calculée en fonction de la consommation annuelle en énergie primaire.
• L’énergie finale mesure l’énergie finalement consommée après transformation de ces ressources naturelles. Le seuil de 450 kWh par m² concerne la consommation d’énergie finale.

Ainsi, un logement peut être classé G en fonction de sa consommation d'énergie primaire, et pourtant avoir une consommation d'énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an. Un tel logement n’est pas interdit à la location en 2024.

Où trouver la consommation annuelle en énergie finale dans le DPE ?

La consommation d’énergie finale est indiquée à la page 3 du DPE. Dans le tableau intitulé "Montants et consommations annuels d’énergie", il faut regarder tout en bas de la colonne "consommation d’énergie". Le total indiqué entre parenthèses est exprimé en "kWh é. f." , soit en kWh d’énergie finale. Il suffit ensuite de diviser cette valeur par la surface du logement indiquée dans le DPE pour obtenir la consommation d'énergie finale en kWh/m².

Quelle classe énergétique pour louer à partir de 2025 ?

La réglementation prévoit d'augmenter ses niveaux d'exigences dans les années à venir. Ainsi, les seuils de consommation acceptables pour la mise en location vont progressivement baisser.

Pour pouvoir être mis en location, les logements devront respecter les exigences suivantes :

Ces interdictions s'appliqueront aux nouveaux baux, mais aussi aux contrats de location en cours. Les propriétaires bailleurs qui louent un logement classé G, F ou E feraient donc bien d'anticiper ces futures mesures.

Pour améliorer le mauvais DPE d'un appartement ou d'une maison individuelle, le propriétaire doit entreprendre des travaux de rénovation énergétique. En général, la première étape consiste à renforcer l'isolation thermique pour éviter les pertes de chaleur.

Ensuite, le propriétaire peut envisager les travaux suivants :

• Installation d'un système de chauffage et de production d'eau chaude performant (par exemple une pompe à chaleur) ;
• Installation d'un système de ventilation efficace ;
• Remplacement des menuiseries extérieures.

Le propriétaire peut bénéficier d'aides financières s'il entreprend de tels travaux, même si le logement en question n'est pas sa résidence principale. Par exemple, le programme Maprimerénov peut couvrir une partie du coût des travaux. L'éco-prêt à taux zéro aide aussi les propriétaires bailleurs à financer leurs travaux sans payer d'intérêts.