Location sans DPE : quelles sont les sanctions pour le propriétaire ?

Le diagnostic de performance énergétique est un document transmis dans le cadre d’une transaction immobilière : vente ou location d’un logement. Il permet d’informer le locataire ou le futur propriétaire de la performance énergétique du bien immobilier. Il se présente sous la forme d’une étiquette classée de A à G du plus économique au plus énergivore. 

Pourquoi réaliser un DPE ?

Le gouvernement a décidé d’imposer le diagnostic de performance énergétique dans le cadre des transactions immobilières pour protéger les locataires et les futurs propriétaires. L’objectif est de contrôler la consommation énergétique et par extension les émissions de gaz à effet de serre liées à une mauvaise isolation thermique. Ce document oblige ainsi les propriétaires à mettre en place des actions, notamment des travaux de rénovation, pour réduire la consommation d’énergie et informe les occupants sur l'efficacité énergétique du logement.

Le DPE est obligatoire et doit être effectué dans tous les logements. Seule exception : les biens immobiliers occupés de moins de 4 mois par an.

Les principales dates de l’évolution du DPE :

• 1er novembre 2006 : le document est obligatoire pour les ventes d’appartements et de maisons ;
• 1er juillet 2007 : le DPE devient également obligatoire pour les logements en location. Ainsi les consommations d'énergie et les données écologiques sur les émissions de gaz à effets de serre doivent apparaître dans l’annonce de location ;
• 5 mai  2010 : le DPE n’est plus seulement une information, mais il est opposable en justice. Par conséquent, seul un professionnel certifié peut le réaliser ;
• 1er janvier 2023 : une nouvelle version du DPE est mise en place en France métropolitaine : la consommation d'énergie d’un logement doit être inférieure à 459 kWh/m2 par mètre carré de surface habitable et par an. Les logements dont la consommation est supérieure ne peuvent plus être mis en location.

À terme, le gouvernement prévoit une interdiction de location comme suit :

• Des logements classés G à compter de 2025 ;
• Des logements classés F à compter de 2028 ;
• Des logements classés E à compter de 2034.

Le DPE n’est pas non plus obligatoire pour les résidences secondaires de moins de 50 mètres carrés telle qu’une maison individuelle. 

Si en tant que propriétaire vous ne respectez pas avec les lois et normes liées au DPE, les sanctions judiciaires peuvent être sévères. En effet, dans le cas où l'annonce est trompeuse comparée aux performances réelles du logement, l'acquéreur ou le locataire peut engager un recours auprès du tribunal. Il peut ainsi demander des dommages et intérêts et faire une annuler le contrat de location ou la vente.

Il existe trois situations où vous risquez une sanction, si vous ne réalisez pas un DPE :

• Vous omettez de transmettre le DPE à l'acquéreur ou au locataire ;
• Vous publiez une annonce mensongère ;
• Vous avez recours à un diagnostiqueur non certifié, vous risquez une amende de 1500 euros et 3000 € en cas de récidive. 

Dans le cas d’un vendeur professionnel (agence immobilière), ce dernier risque une amende d'un montant maximal de 3 000 € s’il est une personne physique. Toutefois, s'il est une personne morale, ce montant est alors de 15 000 €.

Non, il n’ y a pas d’obligation d’effectuer à nouveau un DPE en cours de bail. Ce dernier est à faire au moment de la mise en location du bien. Toutefois, si vous avez réalisé des travaux pour diminuer la consommation énergétique de votre logement, il est recommandé d’en refaire un afin de mettre à jour les informations sur votre logement. 

Quelle est la durée de validité d'un DPE ?

En France, la durée de validité du DPE est de 10 ans à compter de sa date de réalisation. Cela signifie que votre DPE est valable pendant une période de 10 ans à partir du moment où le rapport a été rendu par un diagnostiqueur certifié. Il existe cependant une exceptions à cela : 

• Les DPE sont effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus. Ceux-ci sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

À quel moment faut-il effectuer un DPE ?

Si vous avez prévu de louer ou de vendre votre appartement, vous êtes dans l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de publier votre annonce immobilière. Sans la mention DPE, votre annonce n’est pas valable et ne peut pas être diffusée.

Les autres diagnostics (amiante, plomb, termites, état des risques naturels et technologiques…) sont transmis lors de la signature du contrat. 

Dans le cadre d’une transaction immobilière, il existe plusieurs sanction si le propriétaire-bailleur ne respecte pas l’obligation de transmettre les diagnostics techniques immobiliers (DTT)  :

• Bail caduc sans DPE : en cas d’absence de DDT et si le locataire apporte les preuves nécessaires que le bien ne correspond pas à l’annonce, il peut se retourner contre le bailleur et faire annuler le contrat ;
• Réduction du loyer : s’il manque des informations, mais que cela ne met pas en danger la santé du locataire, le loyer peut être revu à la baisse ;
• Paiement de dommages et intérêts : si le propriétaire n’a pas transmis tous les éléments du dossier de diagnostics techniques immobilier, le locataire peut agir en justice et tenter d’obtenir des dommages et intérêts.