Quel type de bail signer pour une colocation étudiante ?

Le bail de colocation meublé

Le contrat de colocation meublé doit être conforme au modèle type imposé par la loi.

Il doit mentionner notamment :

Les renseignements relatifs au bail

• La durée du bail étudiant est de 9 mois non renouvelables tacitement (1 an renouvelable par tacite reconduction pour d'autres types locataires) ;
• La date d'effet du contrat ;
• La durée du préavis (1 mois) ;
• Le montant du loyer et des charges, et les modalités de règlement ;
• Le montant du dépôt de garantie (2 mois de loyers maximum, hors charges) ;
• Le montant estimé du coût du chauffage;

Les renseignements relatifs au logement

• La description du logement entier (parties privatives et communes) ;
• La surface habitable ;
• Le nombre de pièces ;
• Les caractéristiques de la chambre privative ;
• La liste des parties communes accessibles au locataire (salon, cuisine, salle de bains…) ;
• L'inventaire des meubles et équipements conformes à l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ;

Les documents à annexer au bail de location

• Un dossier de diagnostics techniques (DDT) composé d'un diagnostic de performance énergétique, de plomb, de risques et pollution, un état de l'électricité, du gaz… 
  Les diagnostics à produire dépendent notamment de la situation géographique du logement et de l'ancienneté de ses installations ;
• Une notice d'information ;
• Un état des lieux rédigé lors de la remise des clés ;
• Une attestation d'assurance souscrite par le locataire (obligatoire).

Le bail de colocation nu (non meublé) 

Le bail de colocation non meublé doit être rédigé selon le modèle type réglementaire.

Le contenu du contrat de colocation

• Mention détaillé la nature du bail à savoir "loué vide" ;
• Nom, prénom et adresse de toutes les parties (propriétaire et colocataires) ;
• Description du logement (superficie, nombre de pièces, etc.) ;
• Description et superficie de la pièce dont le colocataire a la jouissance exclusive (surface de 9 m2 minimum) ;
• Description des parties communes à la disposition de tous les occupants ;
• Date du bail et d'entrée en jouissance ;
• Durée du bail (3 ans renouvelables (pas de durée spécifique pour les étudiants)) ;
• Montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de paiement ;
• Montant du dépôt de garantie.

Les documents à annexer au bail de colocation

• Un état des lieux d'entrée signé par le ou les colocataires (selon que le bail est unique ou individuel) ;
• Un acte de cautionnement, le cas échéant.

Le bail mobilité en colocation

Les conditions du contrat 

• Durée comprise entre 1 et 10 mois maximum ;
• Non renouvelable ;
• Congé donné par le locataire : à tout moment avec un préavis de 1 mois ;
• Congé donné par le bailleur : uniquement à l'échéance du bail.

Chaque colocataire signe un bail mobilité distinct ou un seul contrat collectif.

Les clauses interdites avec le bail mobilité 

• Clause de solidarité entre les colocataires pour le paiement du loyer et des charges. 
  Chacun n'est responsable que du paiement de sa part (montant expressément mentionné dans le bail).
• Clause de solidarité entre les cautions.
  Chaque caution est garante des paiements du locataire pour lequel elle s'engage.

Qu'il soit loué meublé ou vide, le logement peut faire l'objet d'un contrat de colocation unique ou de plusieurs baux individuels.

Le bail unique (aussi appelé bail collectif ou bail solidaire)

La forme du contrat de colocation

Le contrat de colocation unique doit être conforme au contrat type (vide ou meublé).
Il définit les droits et obligations des colocataires envers le bailleur.

Il est établi par écrit, au nom de tous les colocataires au moment de leur entrée dans le logement. 
Si l'un d'eux ne signe pas le contrat, il n'est pas considéré comme colocataire, mais comme simple occupant du logement.

Chacun en reçoit un exemplaire.

Le paiement du loyer et des charges

Chaque colocataire est redevable de la part de loyer et de charges qui lui incombent (sauf s'il existe une clause de solidarité).
Le montant dû est expressément fixé dans le bail. 

Chaque locataire peut être éligible à des montants d'aides au logement différents, les demandes étant faites individuellement même dans le cas d'un bail unique.

S'il quitte la colocation, le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin de son préavis uniquement (sauf en présence d'une clause de solidarité entre les colocataires).

La présence d'une clause de solidarité

Si le bail prévoit une clause de solidarité, tous les colocataires sont liés en cas d'impayés. 
Chacun est responsable du loyer total (charges comprises) dû au bailleur.

En cas de départ anticipé d'un colocataire (pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014) :

• Celui-ci reste redevable de son loyer jusqu'à l'arrivée d'un colocataire remplaçant ;
• Si aucun colocataire ne le remplace, il continue de payer sa part de loyer pendant 6 mois. 

Le dépôt de garantie 

Les colocataires paient ensemble l'intégralité du dépôt de garantie.

Celui-ci ne leur est restitué par le bailleur qu'au moment du départ du dernier colocataire.

Les états des lieux d'entrée et de sortie

• À l'entrée dans le logement, un état des lieux est signé par tous les locataires ;
• Au départ de l'un des colocataires, ce dernier signe un état des lieux des parties privatives dont il avait la jouissance ;
• À la sortie du dernier colocataire, celui-ci signe un état des lieux de l'ensemble du logement.

La caution des colocataires

• Tous les colocataires peuvent avoir une seule et même caution.
• Chaque colocataire peut avoir sa propre caution qui ne s'engage alors que pour l'occupant désigné.
• Chaque colocataire peut avoir sa propre caution mais une clause de solidarité dans le bail les lie pour garantir le paiement du loyer intégral.

L'assurance du logement 

Les colocataires peuvent choisir de souscrire un contrat unique couvrant tous les colocataires (tous les noms doivent être énoncés dans le contrat) ou un contrat par locataire.

Autre option : le bailleur peut souscrire une assurance multirisque pour le compte des occupants. Ce choix doit être inscrit dans le bail. Il récupère le montant des primes versées auprès des colocataires.

La résiliation et le dépôt de garantie

Chaque colocataire peut résilier son engagement. Les autres colocataires restent liés dans les mêmes conditions qu'auparavant.

L'arrivée d'un nouveau colocataire entraîne la fin du bail de l'ancien occupant.

Le dépôt de garantie n'est restitué qu'à la fin du contrat de bail de colocation collectif.

Le bail individuel

La forme du contrat

Il n'est pas obligatoire de recourir à un contrat type pour logement vide ou meublé. 

Un bail est établi pour chaque colocataire, à son nom, et signé par lui seul.

Le paiement du loyer et des charges

Le contrat mentionne le montant mensuel de sa part de loyer et de sa quote-part de charges.

Chacun reçoit une quittance de sa quote-part versée au propriétaire.

Le dépôt de garantie 

Chaque colocataire verse un dépôt de garantie.

Au moment de son départ, le bailleur lui restitue le montant en intégralité ou en partie selon l'état des lieux de sortie.

L'état des lieux 

• Un état des lieux est signé à l'entrée de chaque occupant ;
• Un état des lieux de sortie est signé au moment du départ de chacun.

La caution des locataires

Chaque caution se porte garante d'un colocataire expressément visé dans le bail.

Le départ d'un colocataire

Lorsqu'un locataire quitte la colocation, son bail prend fin sans incidence sur celui des autres occupants et il doit entamer une procédure de résiliation de son bail étudiant.