Qui paie la taxe d'habitation dans le cadre d'un bail étudiant ?

Le principe fiscal : l’occupant au 1er janvier

La règle fiscale reste inchangée : c’est l’occupant du logement au 1er janvier qui est redevable de la taxe d’habitation. Cela vaut pour tous les types de baux, y compris les baux étudiants.

Autrement dit, si un étudiant est présent dans le logement à cette date, il est considéré comme l'occupant principal, et donc le redevable.

Le logement est-il une résidence principale en bail étudiant ?

C’est une question fréquente : peut-on vraiment parler de résidence principale avec un bail de 9 mois ? La réponse est oui, dans la majorité des cas. En droit fiscal, c’est l’usage réel qui compte, pas uniquement la durée du bail.

Voici les critères pris en compte par l’administration pour considérer le logement comme une résidence principale :

• Le locataire y réside plus de 8 mois dans l’année ;
• Il y déclare son adresse fiscale (impôts, CAF, université, sécurité sociale…).

L’étudiant part fin décembre

Le bail se termine en décembre mais aucun nouveau locataire n’est encore en place ? L’administration considère que l’étudiant sortant est toujours occupant fiscal, sauf s’il a déclaré un changement d’adresse.

Il est recommandé de conserver une preuve de déménagement (nouveau bail, attestation) pour éviter que l'administration fiscale ne considère le bailleur comme redevable. (nouveau bail, attestation) pour éviter d’être considéré comme redevable.

Logement inoccupé au 1er janvier

S’il est vide à cette date, la taxe d’habitation est due par le propriétaire, même si le logement est en attente de relocation ou en travaux. En effet, un logement inoccupé est automatiquement requalifié en résidence secondaire, ce qui entraîne le maintien de la taxe d’habitation.

Pensez à conserver tous les justificatifs de vacance : préavis, travaux, mise en vente...

L’étudiant n’a rien déclaré

Sans déclaration de résidence principale, l’administration peut imposer la taxe au propriétaire.

Bonne pratique : il est conseillé de faire signer une attestation de résidence principale à l’entrée dans les lieux pour clarifier la situation fiscale.

Colocation étudiante

• Bail unique : un seul colocataire est désigné redevable, mais la taxe concerne tout le logement.
• Baux individuels : chaque colocataire est imposable pour sa chambre.

Cette réforme ne concerne pour l'instant pas les résidences secondaires.

Logement CROUS

• Les logements gérés directement par le CROUS sont exonérés.
• Ce n’est pas toujours le cas dans les résidences HLM sous gestion mixte.

Étudiants étrangers

Les étudiants étrangers ne bénéficient pas d’une exonération spécifique. En revanche, comme tout contribuable, ils peuvent bénéficier du plafonnement de la taxe selon leurs revenus, à condition que le logement soit bien leur résidence principale.

Intégrer une clause dans le bail

Pour éviter tout flou sur la répartition des obligations fiscales, il est recommandé d’insérer une clause dans le bail précisant la responsabilité du locataire vis-à-vis de la taxe d’habitation.

Déclarer l’occupant

Utilisez le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr pour indiquer le nom de votre locataire.

Justifier les périodes de vacance

Pour éviter tout litige ou redressement, conservez systématiquement les pièces justificatives suivantes :

• préavis ;
• état des lieux ;
• travaux ;
• planning de relocation.