Pourquoi et comment transformer un bail non meublé (vide) en bail meublé ?

Le passage de location vide à location meublée accroît la rentabilité d'un investissement :

• Le profil des locataires potentiels est élargi : étudiants et actifs en mobilité (le bail étudiant et le bail mobilité ne sont permis qu'en location meublée) ;
• Les loyers pratiqués sont généralement supérieurs en location meublée ;
• La vacance locative est moins importante qu'en location vide.

Rappel : rentabilité brute = (loyer annuel / prix du logement) x 100

Plus de souplesse contractuelle

Les modalités de location meublée sont moins contraignantes qu'avec un bail nu :

• La durée du bail meublé classique est de 1 an renouvelable (ou 9 mois pour le bail meublé étudiant) contre 3 ans renouvelables en location vide : cet écart permet une plus grande flexibilité et une plus grande rotation de location ; 
• La durée du préavis en bail meublé donné par le bailleur est de 3 mois contre 6 mois en location vide et celle donné par le locataire (hors zone tendue) est d'1 mois contre 3 mois en location vide ;
• Le dépôt de garantie équivaut maximum à 2 mois de loyer hors charges contre 1 mois maximum en location vide.

Une fiscalité plus avantageuse

Concernant les loueurs de bien meublé non professionnel (LMNP)

Les revenus sont déclarés :

• Soit au régime du micro-BIC (si les recettes sont inférieures à 72 600 € par an) : ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en location vide) ;
• Soit au réel (si les recettes sont supérieures à 72 600 € par an).

Les charges liées à la location (travaux, intérêts de l'emprunt, frais de syndic…) sont alors déduites des recettes locatives afin de réduire la base imposable.

Il est possible de réaliser des amortissements imputables sur les revenus locatifs (déduction d'une partie du prix d'acquisition des loyers perçus).

En cas de déficit (charges et frais supérieurs aux revenus), celui-ci est reportable sur les recettes locatives pendant 10 ans.

Toute personne exerçant l'activité de LMNP depuis 30 ans est exonérée de plus-value.

Concernant les loueurs de bien meublé professionnels (LMP)

Les conditions de seuils (régime du micro-BIC et régime réel) et d'abattements sont les mêmes que pour le loueur de bien meublé non professionnel. Ainsi, au régime réel, les charges sont déduites des revenus locatifs. Le déficit généré s'impute sur les revenus du foyer fiscal pendant 6 ans.

Si l'activité est exercée depuis 5 ans ou plus, le bailleur bénéficie de plusieurs avantages fiscaux sous certaines conditions :

Concernant les loueurs de biens meublés de tourisme

• Le régime du micro-BIC s'applique par défaut lorsque les loyers sont inférieurs à 176 200 € : il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 71 %. Seulement 29 % des recettes locatives sont donc soumis à l'impôt ;
• Le régime réel s'applique obligatoirement si les loyers sont supérieurs à 176 200 €, ou sur option du bailleur qui relève normalement du régime micro-BIC.

Pour basculer vers une location meublée avec un locataire déjà en place, il est nécessaire d'obtenir l'accord de l'occupant, autrement, toute modification du bail est impossible avant son terme. 

Les démarches à réaliser pour la mutation vers un bail meublé sont les suivantes :

1. Déclarer l'activité de loueur meublé au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement ;
2. Résilier le bail vide en cours ou attendre le terme du contrat ;
3. Meubler le logement selon les critères en vigueur et conformément à la réglementation (décret 2015-981 du 31 juillet 2015) ;
4. Signer un nouveau bail meublé, une procédure plus simple que d'établir un avenant au bail initial ;
5. Établir un inventaire du mobilier.

Pour vous aider, il existe aussi une contrat simplifié pour rédiger un bail meublé.

Le changement d'un bail vide en bail meublé repose sur des conditions liées au logement et à la situation du bailleur.

Les conditions liées au logement

Le mobilier 

Il convient d'équiper le logement de façon à permettre au locataire d'y vivre, manger et dormir dans des conditions décentes. Il aussi recommandé d'effectuer un inventaire du mobilier se trouvant dans le logement lors de la mise en location.

Tous les éléments mentionnés plus tôt doivent impérativement garnir votre logement sous peine de ne pouvoir être qualifié de "meublé". 

La situation du bien 

Avant de considérer le passage au bail meublé, il est judicieux de consulter le règlement de copropriété de l'immeuble dont dépend le bien car dans certains immeubles, les locations meublées, notamment les locations meublées saisonnières, sont interdites.

Conformément à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation, une autorisation préfectorale est nécessaire pour le changement de location vide en location meublée si :

• Le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ;
• Le logement est situé dans l'une des communes suivantes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne ;
• Le logement ne constitue pas la résidence principale du ou des locataires.

Les conditions liées au bailleur

Déclarer l'activité au greffe

L'activité de loueur de bien meublé doit être déclarée auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement. Cette inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de l'activité.

Toutes les démarches sont effectuées sur le guichet des formalités des entreprises (GFE).

Enregistrer l'activité

Si plusieurs biens meublés sont loués dans des communes différentes, l'activité doit être enregistrée auprès du greffe dont dépend le logement qui génère le plus gros revenu. Par ailleurs, le numéro de SIRET délivré sert à toutes les démarches fiscales de loueur meublé.

Les conditions liées à la situation fiscale du bailleur

Le bailleur ne doit pas avoir imputé de déficit foncier lié à la location nue sur ses revenus au cours des 3  années précédant la transformation.

Dans le cas contraire, l'administration fiscale pourrait le réintégrer aux recettes avant imposition ou réclamer le remboursement des sommes économisées.