Quel est le préavis pour résilier un bail verbal de garage ?

Le bail verbal de garage est une location entre particuliers sans contrat écrit.
Il est juridiquement valable dès lors que le propriétaire et le locataire s'entendent sur la chose (le garage) et le prix du loyer du garage fermé. En effet, la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location n'impose pas formellement la rédaction d'un bail écrit. 

Cependant, même si la jurisprudence reconnaît l'existence d'un bail verbal, certaines conditions doivent être respectées :

• Le bail oral doit avoir fait l'objet d'un accord préalable entre le bailleur et le locataire quant aux modalités de la location du garage.
• Il doit exister des preuves du paiement du loyer et des charges.

Le bail verbal est soumis aux dispositions des articles 1715, 1716 et 1736 du Code civil.

En cas de mauvaise foi du propriétaire bailleur et en l'absence de quittance de loyer ou de toute autre preuve attestant de l'existence du bail verbal, le locataire pourrait être considéré comme un occupant sans droit ni titre.

Preuves de l'existence du bail verbal

Sans contrat de bail écrit et signé par les deux parties, l'existence d'un bail verbal est très difficile à prouver.

En cas de litige, certains documents peuvent néanmoins servir de preuves :

• Quittances de loyer ;
• Factures d'énergie, d'eau… ;
• Echanges de mails ou de courriers faisant état de la location verbale ;
• etc.

L'Agence nationale pour l'information (ANIL) précise que seuls les documents écrits sont recevables. Par conséquent, les témoignages ne sont pas admis.

La durée d'une location orale

La durée du bail verbal de garage est celle prévue d'un commun accord entre le bailleur et le locataire. 

En effet, comme dans le cadre d'une location d'emplacement de stationnement avec un bail écrit, la durée du bail d'un garage loué seul (non annexe à l'habitation) est librement fixée entre les parties.

Le bail verbal est considéré comme un contrat de location à durée indéterminée.

Le délai de préavis du bail verbal

La loi ne fixe pas de règle en matière de préavis d'un garage loué seul (non lié à un bail de logement). Le délai exigé pour donner congé est donc librement défini entre le bailleur et le locataire.

En théorie, vous ne pouvez pas résilier un bail verbal sans préavis. Il convient de respecter les conditions de résiliation initialement prévues et de respecter le préavis pour un bail garage. 

Toutefois, en l'absence de contrat, il existe deux difficultés :

• Prouver que le délai invoqué a bien été décidé conjointement ;
• Connaître précisément la date de début de location.

L'article 1736 du Code civil prévoit que : « Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ».

Par conséquent, l'usage des lieux est soumis à l'appréciation de chacun. L'essentiel est de trouver un accord. Un délai de préavis de 1 ou 2 mois semble raisonnable et cohérent en matière de résiliation d'un bail de garage.

À défaut de contrat signé par le propriétaire et le locataire, il n'existe aucune obligation quant au mode de résiliation d'un bail de garage verbal.

Toutefois, il est recommandé d'adresser à l'autre partie une lettre recommandée avec accusé de réception afin de formaliser la résiliation.

Voici un exemple de lettre de résiliation 

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