Comment fonctionne la location d'un garage entre particuliers ?

Les espaces de stationnement sont réglementés. Elles sont notamment soumises à des modalités de marquage au sol par deux normes principales :

• La norme NF P91-100 pour les parkings accessibles au public ;
• La norme NF P91-120 pour les parcs de stationnements privés.

La taille minimale d’une place de parking est de 5m de longueur et 2,30m de largeur. La largeur de la voie de circulation doit être au minimum de 5 m. Cependant, il existe également des places réservées aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite (PMR). Ces dernières sont généralement plus larges, la taille minimale de la place de stationnement doit être de 3,3m et la longueur minimale est de 5m.

Dans le langage courant, le terme garage désigne n'importe quelle place de stationnement. Cependant, il faut faire la distinction entre un box de stationnement, un parking et un garage.

Le box

Un box est un emplacement fermé et délimité. Il est généralement fermé par une porte métallique. La plupart du temps, un box est situé dans des parkings souterrains. Dans certains cas, le box peut contenir deux véhicules et peut être partagé entre locataires. Dans ce cas, on dit qu’il s’agit d’un box double.

Le parking

Le parking est un lieu où se trouvent plusieurs places de stationnement. Il peut être en plein air, couvert ou souterrain. Chaque place est généralement délimitée par un marquage au sol et parfois numérotée.

Le garage

Le garage est une place de stationnement fermée et délimitée dédiée à des véhicules motorisés (voiture ou moto). Il peut également servir à stocker des objets tels que des meubles. Un garage est généralement rattaché à une habitation privée et contient une seule voiture. Il peut être construit sur une propriété ou faire partie d'un immeuble d'habitation de type copropriété.

Dans le cadre d’une location entre particuliers, les montant des loyers des box et des garages fermés sont généralement plus élevés que ceux des places de parking standard.

Jusqu'en 2024, la loi autorisait les particuliers à louer un espace de stationnement sans bail. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas. La loi n° 2024-322 interdit le recours au bail verbal. La loi oblige donc les personnes concernées à disposer d'un contrat de location écrit.

La location d'un garage peut être régie par : 

• Le bail d'habitation lorsque le garage est une annexe du logement loué ;
• Un bail de location distinct. 

Location régie par un bail d'habitation

Lorsque la place de parking à louer est liée à un logement, il n'est pas nécessaire de prévoir de bail spécifique. Cette dernière doit être mentionnée dans le bail d'habitation en tant qu'annexe (ou accessoire) du logement. La location doit respecter les règles du bail d'habitation classique (durée, fin du bail, révision du loyer, sous-location, etc.).

Ne pas déclarer la location d'un garage expose le bailleur à une majoration d'impôts :

• 40 % lorsque la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours qui suivent une mise en demeure du Trésor Public ;
• 80 % si le fisc découvre une activité non déclarée. Cette majoration est appliquée sans mise en demeure préalable.

Location régie par un bail séparé

La location séparée dépend du Code civil : article 1709 du Code civil. Si la place de stationnement est louée séparément d’un logement, les règles de la location se fixent librement. Les deux parties conviendront de toutes les modalités de cette location atypique. Notons que souscrire une assurance de garage reste obligatoire.

Comme évoqué plus haut, un bail de location de garage est moins contraignant qu'un bail d'habitation. Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, le délai de préavis, la durée du bail garage, etc.

Le contrat de location doit comporter les informations suivantes :

• Les noms et adresses des parties ;
• La description du garage ;
• La durée du bail ;
• Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
• Les obligations des parties ;
• Les conditions de résiliation du bail garage avant terme, les conditions de résiliation du bail garage par le propriétaire,...

La taxe foncière et la taxe habitation

En tant que propriétaire d’un garage, loué ou non, au 1er janvier, le bailleur est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Elle n'est pas imputable au locataire.

En ce qui concerne la taxe d'habitation, deux situations peuvent être observés :

• Le locataire est redevable de la taxe d'habitation si la location est régie par un bail d'habitation et que le logement sert de résidence secondaire ;
• Le locataire n'est pas redevable de la taxe si la location est régie par un bail indépendant ou si le garage est l'annexe d'une résidence principale.

La TVA

Les revenus locatifs issus de la location d’un garage ou d’une place de stationnement est soumise à la TVA au taux de 19,60 %. Cette imposition concerne les garages individuels, les box ou encore les emplacements en sous-sol.

Deux cas d’exonération existent :

• La location d’un emplacement de stationnement est exonérée de TVA lorsqu’elle est liée à celle d’un logement. C’est le cas lorsque la location du garage est située dans le même immeuble que le logement.
• La location d’emplacements de stationnement ne dépassant pas un plafond 32 600 euros hors taxes, la TVA ne s'applique pas.

Le dépôt de garantie

Le bailleur peut réclamer un dépôt de garantie dans le cadre de la location d'un garage indépendant. Puisque les conditions peuvent être librement fixées, le propriétaire peut demander un montant correspondant à 1 ou à 2 mois de loyer.

La caution

Le bailleur a aussi la possibilité de demander qu'une personne se porte garant pour le paiement des loyers. Un bail de location de garage permet au bailleur de réclamer une caution. Cette pratique reste relativement rarissime. 

Puisque la location d'un garage indépendant est régie par un bail civil, les deux parties fixent librement les modalités de résiliation du contrat de location. Ce détail offre énormément de liberté au bailleur comme au locataire. 

Les modalités de résiliation du bail 

Les contractants reprennent les modalités de résiliation d'un bail d'habitation. En ce sens, le locataire ou le propriétaire doit envoyer une lettre de résiliation. Celle-ci doit être remise en main propre avec émargement ou encore envoyée par une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Pour être valable, le principal concerné doit faire parvenir cette lettre en respectant le délai de préavis. 

Le délai de préavis

La durée de préavis pour une location de garage est fixée librement par les parties. Le plus souvent, elle est de 1 mois.

Le garage est indissociable du logement lorsqu'il figure sur un bail d'habitation

Si le garage est une annexe d'un logement, il faut résilier le bail d'habitation pour mettre fin à la location. Les modalités de résiliation et le délai de préavis reprennent donc ceux d'un bail vide ou d'un bail meublé.