Quelles sont les conditions de résiliation du bail garage par le propriétaire ?

Si votre garage est rattaché à un lieu d’habitation, alors il est considéré comme un accessoire du logement. Les règles qui encadrent une résiliation de ce type sont à connaître de même que les délais de préavis d'un bail garage.

Les lois qui régissent la résiliation

Dans le cas d’une location de garage liée à une habitation, meublée ou non, le cadre des procédures à mettre en place est indiqué par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, ainsi que par le Code civil. Les mesures mises en place par le gouvernement visent à protéger le locataire d’une perte de logement qui ne lui laisserait pas le temps de trouver un autre lieu d’habitation.

Le préavis d’un bail de garage avec logement

Conformément aux lois des baux locatifs, le préavis nécessaire pour récupérer un logement est de 6 mois. Cette mesure s’applique dans le cas où c’est le propriétaire qui est à l'initiative de la résiliation. Étant donné que le parking, le box ou le garage est rattaché à ce logement, alors le délai de préavis est de même durée.

Dans le cadre d’une location de garage indépendant de tout autre bien, la réglementation est un peu plus souple.

Les lois qui régissent la résiliation

La loi permet plus de liberté concernant la location de garages séparés. En effet, ils sont seulement rattachés à la réglementation des droits communs (art. 1708 du Code civil : contrat de louage de choses).

Le préavis d’une place de garage indépendant

Du fait que ces types de locations sont moins réglementés, le délai de préavis peut être conclu d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Ils peuvent déterminer en amont si ce délai concerne 1, 3, 6 mois ou toute autre période définie.

 Ce préavis peut même être établi en nombre de semaines plutôt qu’en nombre de mois. Pour qu’il soit véritablement applicable, il convient néanmoins de l’avoir indiqué dans un bail écrit.

Sans cela, la démarche peut s’avérer plus compliquée à mettre en place. Par ailleurs, sachez que communément, la plupart des propriétaires de garage définissent 1 mois de préavis. Toutefois, certaines conditions particulières peuvent encourager le prolongement de ce délai.

Si le garage, le box ou la place de parking est rattaché à un bien qui a pour objectif l’exercice d’une profession ou d’un commerce, alors des règles spécifiques l’encadrent. 

Les lois qui régissent la résiliation

Comme dans le cas d’un parking avec logement, le parking est rattaché à un lieu. Celui-ci est toutefois professionnel ou commercial et donc considéré comme un accessoire du bien. C’est pourquoi il est nécessaire de se référer au Code de commerce relatif aux baux commerciaux (art. L.145-1), afin d’en connaître la réglementation.

Le propriétaire peut récupérer son bien tous les 3 ans si l’un des cas suivants survient :

• Reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et de ce fait non affecté à l’usage d’habitation.
• Reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ou transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant.
• Reconstruction d’un immeuble, surélévation ou travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière.

Préavis location

Pour cela, le propriétaire doit donner congé au locataire 6 mois à l’avance. Cette procédure se réalise par acte de commissaire de justice (anciennement nommé huissier de justice).

Autre cas possible, le propriétaire peut demander à résilier à tout moment le bail, si le locataire manque à ses obligations. Le préavis peut alors être raccourci à un mois, bien qu’il y ait une procédure judiciaire à mettre en place avant.

Certaines circonstances peuvent altérer les préavis établis précédemment.

Le cas d’un garage situé en zone tendue

Les zones tendues concernent en majeure partie les grandes villes. En effet, le marché de l’immobilier y est plutôt dynamique. De ce fait, la loi Alur permet de réduire le délai de préavis dans ces zones de 1 mois plutôt que 3. Parmi les villes concernées, on peut citer : Paris, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Nantes ou encore Bordeaux. Toutefois, notez que cette mesure est un droit et non pas une obligation.

Le cas d’un bail de garage établi à l’oral

Un bail de garage conclu oralement peut s’avérer plus compliqué à gérer. En effet, la loi autorise les baux de location oraux. Toutefois, sans trace écrite, il peut être plus difficile d’obtenir le respect du préavis conclu en amont de la location. Pour cela, mieux vaut alors trouver un terrain d’entente entre les 2 parties. Sans quoi, il faudra alors se tourner vers un conciliateur de justice.

Outre le préavis à respecter, quelques étapes administratives vous attendent afin d’enclencher la prise d’effet de celui-ci. Il est possible de résilier le bail garage avant le terme de celui-ci, sous certaines conditions. Dans ce cas, le propriétaire devra rédiger une lettre de résiliation, envoyée avec accusé de réception.

C’est effectivement la réception du courrier, confirmée par la signature du locataire, qui enclenche le délai de préavis. Concernant le contenu de la lettre, voici les informations importantes à y mentionner : 

• Nom et adresse du locataire ;
• Nom et adresse du propriétaire ;
• Adresse du parking figurant sur le bail ;
• Préavis ou délai de résiliation du bail ;
• Date de départ prévue ;
• Objet de la lettre, donc la demande de résiliation du bail de garage.

Étant donné qu’un courrier de ce type arrive assez rarement à destination dès le 1er du mois, le montant du dernier loyer en est alors modifié.

En effet, la loi qui encadre les baux locatifs détermine que pour un bail de garage, le montant du dernier loyer est calculé au prorata temporis. C’est-à-dire que si le locataire doit quitter le garage un 10 du mois, alors il n’est redevable que de 10 jours de location sur l’intégralité du mois.

En cas d’impayé lié au garage, la procédure à mettre en place est une expulsion plutôt qu'une simple résiliation.

Différents cas vous attendent en fonction des conditions du garage. Les lois applicables ne sont pas les mêmes s’il est annexé à un autre bien ou non. Par ailleurs, il existe 2 méthodes pour obtenir l’évacuation des lieux :

Expulsion du locataire de garage indépendant

Vous êtes en droit de demander l’expulsion d’un locataire lorsque celui-ci s’avère être un mauvais payeur.

Dans le cas d’un garage non rattaché à une habitation, mieux vaut avoir rédigé au préalable un bail signé par les 2 parties. Ainsi, il est plus facile de mettre en place la procédure d’expulsion, puisqu’une clause peut avoir été rédigée à cet effet. En effet, vous entrez alors en conflit avec ce dernier et devrez saisir la justice.

Si le bail est conclu verbalement, la jurisprudence prévoit généralement 2 à 3 mois avant la mise en place de l’expulsion.

Expulsion du locataire de garage accessoire à un logement

Si le garage, le parking ou le box est annexé à un logement, alors il faut se référer aux lois comme le Code des procédures civiles et aux clauses du bail du logement, pour mettre en application la procédure d’expulsion. Attention toutefois à ne pas procéder à une expulsion vous-même, car vous pourriez subir une peine de 2 ans d’emprisonnement ainsi que d’être redevable d’une amende de 30 000 €.

La procédure à mettre en place

Il existe 2 méthodes pour résilier votre bail en cas d’impayé. Vous pouvez soit réaliser une procédure accélérée, dite évacuation forcée, soit réaliser une procédure devant le juge pour expulsion.

Pour en savoir plus concernant les démarches qui vous attendent en cas d’expulsion, n’hésitez pas à prendre connaissance de notre article dédié à la procédure d’expulsion pour impayé. Vous y découvrirez tout ce qu’il est essentiel de savoir à ce propos.

Pour effectuer une résiliation bail garage par un propriétaire, il faut prendre en compte divers paramètres concernant le bien : sa situation géographique, s’il est annexé ou non à un autre bien, ainsi que la nature du lieu associé (habitation ou à usage professionnel).

Aussi, les démarches peuvent différer selon qu'il s'agisse d'un bail écrit ou oral. Par ailleurs, ces circonstances ont également un impact considérable sur le délai de préavis. En effet, il peut être d’une semaine pour un garage indépendant, voire de 6 mois pour un garage accessoire d’un logement.