Quelles sont les conditions de résiliation du bail garage par le propriétaire ?

Lorsqu’un garage est rattaché à un logement, il est considéré comme un accessoire du bail d’habitation. Sa résiliation est donc soumise aux mêmes règles que celles du logement.

La loi du 6 juillet 1989 encadre cette procédure afin de protéger le locataire et lui laisser le temps de se reloger. Ainsi, le propriétaire ne peut résilier le bail qu’à son échéance et doit respecter le délais de préavis d'un bail garage, qui est identique à celui du logement principal :

• 6 mois pour un logement loué vide ;
• 3 mois pour un logement meublé.

Lorsqu’un garage est loué indépendamment d’un logement, la réglementation est plus souple. Ces locations sont soumises aux règles générales du Code civil (article 1708) et non à la loi sur les baux d’habitation.

Le préavis dépend des termes du contrat signé entre le propriétaire et le locataire. Il peut être fixé à 1, 3 ou 6 mois, voire en semaines, à condition d’être précisé dans un bail écrit. En l’absence de clause spécifique, un préavis d’un mois est généralement appliqué, sauf accord contraire ou circonstances particulières justifiant un délai plus long. 

Lorsqu’un garage, box ou place de parking est rattaché à un local commercial ou professionnel, il est soumis aux règles des baux commerciaux (art. L.145-1 du Code de commerce).

Motifs de résiliation

Le propriétaire peut récupérer son bien tous les 3 ans dans les cas suivants :

• Reprise d’un logement loué avec un local commercial, mais non destiné à l’habitation ;
• Reprise d’une partie de terrain pour construire ou transformer un bâtiment en logement ;
• Reconstruction, surélévation ou travaux imposés dans le cadre d’une restauration immobilière.

Préavis et procédure

Le propriétaire doit prévenir le locataire 6 mois à l’avance via un acte de commissaire de justice (anciennement nommé huissier de justice).

En cas de non-respect des obligations par le locataire, le bail peut être résilié à tout moment avec un préavis réduit à 1 mois, mais une procédure judiciaire est nécessaire.

Outre le préavis à respecter, quelques étapes administratives vous attendent afin d’enclencher la prise d’effet de celui-ci. Il est possible de résilier le bail garage avant le terme de celui-ci, sous certaines conditions. Dans ce cas, le propriétaire devra rédiger une lettre de résiliation, envoyée avec accusé de réception.

C’est effectivement la réception du courrier, confirmée par la signature du locataire, qui enclenche le délai de préavis. Concernant le contenu de la lettre, voici les informations importantes à y mentionner :

• Nom et adresse du locataire ;
• Nom et adresse du propriétaire ;
• Adresse du parking figurant sur le bail ;
• Préavis ou délai de résiliation du bail ;
• Date de départ prévue ;
• Objet de la lettre, donc la demande de résiliation du bail de garage.

Étant donné qu’un courrier de ce type arrive assez rarement à destination dès le 1er du mois, le montant du dernier loyer en est alors modifié.

En effet, la loi qui encadre les baux locatifs détermine que pour un bail de garage, le montant du dernier loyer est calculé au prorata temporis. C’est-à-dire que si le locataire doit quitter le garage un 10 du mois, alors il n’est redevable que de 10 jours de location sur l’intégralité du mois.

Lorsqu’un locataire cesse de payer le loyer d’un garage, l’expulsion devient la procédure à engager plutôt qu’une simple résiliation de bail.

Le délai de préavis varie selon la situation : d’une semaine pour un garage indépendant à six mois pour un garage annexé à un logement. Les démarches à suivre dépendent également du type de bail et du statut du garage.

Expulsion d’un locataire de garage indépendant

Si le garage est loué seul, un bail écrit facilite l’expulsion en cas d’impayés, notamment si une clause résolutoire a été prévue. Dans ce cas, la procédure peut être engagée rapidement devant la justice.

Si aucun contrat écrit n’a été signé, la jurisprudence accorde généralement un délai de 2 à 3 mois avant d’autoriser l’expulsion.

Expulsion d’un locataire de garage annexé à un logement

Lorsque le garage est rattaché à une habitation, la procédure d’expulsion suit les mêmes règles que pour le logement. Il faut se référer au Code des procédures civiles et aux clauses du bail. Toute expulsion illégale expose à une peine pouvant aller jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.