Le chauffage collectif est-il compris dans les charges locatives ?

Le chauffage collectif est un système généralement situé au sous-sol d'un immeuble. Il est connecté à un répartiteur et vient distribuer la chaleur dans les divers appartements. Cette chaufferie centralisée est équipée d'un compteur venant mesurer la consommation globale de l'immeuble.

Une fois par an, la copropriété est tenue de missionner un professionnel pour entretenir et vérifier l'état de l'installation. L'intervention englobe la maintenance de la chaufferie afin de prévenir tout accident et garantir la sécurité des occupants de l'immeuble.

Dans la majorité des cas, la copropriété met en marche le chauffage au début de l'hiver (autour du 15 octobre) pour l'éteindre à la fin de cette saison (autour du 15 avril). L'allumage et la mise hors tension de l'équipement requièrent l'intervention d'un chauffagiste.

Le chauffage collectif figure dans la liste des charges récupérables fournie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toutefois, toutes les dépenses liées à cet équipement ne sont pas imputables au locataire. 

Les charges de chauffage collectif imputables au locataire 

Le locataire doit en principe payer : 

• Le coût du combustible (gaz, fioul, pellets...) ;
• L'électricité pour faire tourner les pompes, vannes et circulateurs ; 
• Les frais d'entretien courant du chauffage collectif. 

Les charges de chauffage collectif imputables au propriétaire  

En revanche, le propriétaire doit payer :

• Les travaux d'installation ;
• Les dépannages effectués par un professionnel ;
• Les opérations d'entretien majeures.

Comme pour la refacturation de l'électricité, il faudra intégrer la consommation d'énergie dans calcul des charges locataires, que le bailleur ait opté pour la provision des charges ou le forfait des charges.

Pour mener à bien cette facturation, il faut cependant savoir comment les frais de chauffage collectifs sont repartis entre les copropriétaires. 

Répartition des dépenses de chauffage collectif depuis 2017

Depuis la loi sur la transition énergétique, la loi impose une facturation individualisée du chauffage dans les immeubles collectifs équipés d’un chauffage commun. L’idée est simple : chacun doit payer en fonction de ce qu’il consomme réellement, afin d’encourager les économies d’énergie.

Pour ce faire, les copropriétés ont l'obligation d'installer des répartiteurs de frais de chauffage. Ce sont des petits compteurs à fixer sur les radiateurs pour estimer la consommation de chauffage de chaque appartement.  

Si ces dispositifs sont présents, le syndic remet chaque mois une facture de chauffage au propriétaire. Celui-ci indique : 

• Les frais de chauffage du logement loué (70 % de la facture) ;
• Les frais d'entretien des équipements dans certains cas ;
• Le quote-part à la charge du locataire pour le chauffage des espaces communs (30 % de la facture).

Notons que le chauffage des espaces communs figure aussi parmi les charges récupérables. Le montant facturé peut donc intégralement être récupéré auprès du locataire.

Répartition des dépenses de chauffage collectif aux tantièmes

Auparavant, les copropriétés répartissait les frais de chauffage en se fondant sur le principe d'utilité. Selon ce principe, toute personne ayant la possibilité d'utiliser le chauffage collectif devait contribuer aux charges, indépendamment de sa consommation effective.

L'appréciation de l'utilité repose sur plusieurs critères, tels que :

• La surface du logement ;
• Le volume des locaux chauffés ;
• Le tantième de copropriété.

Chaque copropriétaire obtenait alors une quote-part exprimée en tantièmes, utilisée comme base de calcul des charges. Toutefois ce mode de calcul, basé sur une estimation théorique de la consommation d'énergie pour chaque logement, était source de conflits, notamment lorsque des locataires à faible consommation se retrouvaient à payer pour des voisins ayant une consommation excessive.