SOMMAIRE
- Répartition des charges liées aux honoraires de gestion
- Paiement des charges de copropriété
- Répartition des charges liées aux impôts
- Répartition des charges liées à la location
- Charges "abusives" supportées à tort par le locataire
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Certaines charges comme l’eau ou l’entretien peuvent être récupérées auprès du locataire, d'autres restent à la charge du bailleur.
Les honoraires de mise en location sont partagés à 50/50, mais les frais de gestion courante reviennent entièrement au propriétaire.
Les impôts comme la taxe foncière sont payés par le bailleur, mais la TEOM peut être demandée au locataire.
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Certaines charges locatives sont imputables au propriétaire-bailleur, tandis que d'autres sont récupérables auprès du locataire. Comment faire la différence ?
Découvrez 5 tableaux pour clarifier qui doit payer quoi en matière de charges locatives.
Tableau 1 : Comment sont réparties les charges liées aux honoraires de gestion entre bailleur et locataire ?
Ci-dessous le tableau de répartition des charges entre propriétaire et bailleur dans le domaine des honoraires de gestion :
| Postes de dépenses | Dépenses à la charge du bailleur | Dépenses récupérables sur le locataire |
|---|---|---|
| Recherche d'un locataire : rédaction et diffusion de l'annonce immobilière, analyse des dossiers des candidats, sélection d'un locataire,... | ✅ | |
| Mise en location du logement (visite, création du dossier du locataire, rédaction du bail) | 50 % minimum | 50 % maximum, dans la limite d'un prix TTC par m² de surface habitable (variable selon la zone) |
| État des lieux d'entrée | ||
|
50 % minimum | 50 % maximum, dans la limite de 3€ TTC par m² de surface habitable |
|
50 % | 50 % |
| Gestion courante, frais de gérance et de syndic | ✅ | |
| Frais d'émission et d'envoi des appels et quittances de loyer | ✅ | |
| Renouvellement du bail | 50 % minimum | 50 % maximum, dans la limite d'un prix TTC par m² de surface habitable (variable selon la zone) |
| État des lieux de sortie | ✅ |
Tableau 2 : Comment sont réparties les charges de copropriété entre bailleur et locataire ?
Certaines charges de copropriété sont imputables au propriétaire, et d'autres peuvent être récupérées auprès du locataire. Il existe deux manières de les facturer au locataire, à savoir les charges forfaitaires et les charges réelles.
| Postes de dépenses | Dépenses à la charge du bailleur | Dépenses récupérables sur le locataire |
|---|---|---|
| Consommations courantes dans les parties communes | ||
| Électricité | ✅ | |
| Eau | ✅ | |
| Chauffage | ✅ | |
| Espaces communs intérieurs de la copropriété | ||
| Fournitures consommables et produits d'entretien des parties communes | ✅ | |
| Réparations des appareils d'entretien (aspirateurs...) | ✅ | |
| Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures | ✅ | |
| Frais de personnel d'entretien | ✅ | |
| Espaces communs extérieurs de la copropriété | ||
| Exploitation et entretien des voies de circulation | ✅ | |
| Exploitation et entretien des aires de stationnement | ✅ | |
| Exploitation et entretien des équipements de jeux pour enfants | ✅ | |
| Exploitation et entretien des abords des espaces verts | ✅ | |
| Abattage ou remplacement des arbres, haies et massifs | ✅ | |
| Dépenses liées à un employé d'immeuble, gardien ou concierge | ||
| Salaire, charges sociales et fiscales | ||
| D'un employé d'immeuble (sans logement de fonction) | ✅ | |
| D'un gardien ou concierge (avec logement de fonction) | ||
|
25 % | 75 % |
|
60 % | 40 % |
|
✅ | |
| Salaire en nature | ✅ | |
| Indemnités de licenciement | ✅ | |
| Départ à la retraite (indemnités et primes) | ✅ | |
| Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise | ✅ | |
| Cotisations (mutuelle de l'employeur ou du comité d'entreprise, médecine du travail) | ✅ | |
| Participation de l'employeur (comité d'entreprise, effort de construction) | ✅ | |
| Personnel d'encadrement en régie en charge du contrôle direct de l'employé d'immeuble, gardien ou concierge | 90 % | 10 % |
| Surveillance de l'immeuble ou gardien de nuit (parking) | ✅ | |
| Ascenseurs et monte-charge | ||
| Charges de fonctionnement (électricité, nettoyage, produits et petit matériel d'entretien) | ✅ | |
| Entretien courant (visite périodique, examen semestriel des câbles, vérification annuelle des parachutes, nettoyage annuel, tenue d'un dossier d'entretien) | ✅ | |
| Petites réparations des cabines (boutons d'envoi, paumelles des portes, ferme-portes automatiques,...), des paliers (ferme-portes, serrures électromécaniques,...), des balais du moteur et des fusibles | ✅ | |
| Contrôle technique (tous les 5 ans) | ✅ | |
| Travaux dans la copropriété | ||
| Exploitation et entretien courant des éléments d'usage commun (eau froide, eau chaude, chauffage collectif) | ✅ | |
| Menues réparations dans les parties communes | ✅ | |
| Menues réparations des éléments d'usage commun (eau froide, eau chaude, chauffage collectif) | ✅ | |
| Frais de dératisation | ✅ | |
| Grosses réparations (ravalement de façade, remplacement des fenêtres, réparation de la toiture...) | ✅ | |
| Travaux d'amélioration dans les parties communes qui apportent une valeur ajoutée (par exemple, installation d'un visiophone) | ✅ | |
| Travaux d'amélioration de la performance énergétique | ✅ |
Tableau 3 : Comment sont réparties les charges liées aux impôts entre bailleur et locataire ?
Voici comment sont répartis les impôts attribuables au propriétaire et ceux imputables au locataire :
| Impôts | À la charge du bailleur | À la charge du locataire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | ✅ | |
| Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | ✅ | |
| Taxe de balayage | ✅ | |
| Redevance assainissement | ✅ | |
| Contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) | ✅ |
Tableau 4 : Comment sont réparties les charges liées à la location entre bailleur et locataire ?
Les charges liées à la location doivent être supportées par le propriétaire-bailleur et/ou le locataire. Voici la répartition prévue par la loi et la jurisprudence :
| Postes de dépenses | Dépenses à la charge du bailleur | Dépenses récupérables sur le locataire |
|---|---|---|
| Consommations courantes dans les parties privatives | ||
| Électricité | ✅ | |
| Eau | ✅ | |
| Chauffage et production d'eau chaude collectifs | ✅ | |
| Chauffage et production d'eau chaude individuels | ✅ | |
| Maintenance du logement | ||
| Exploitation et entretien courant des installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau) | ✅ | |
| Menues réparations des installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau) | ✅ | |
| Entretien courant et réparations locatives du logement et des espaces extérieurs privatifs | ✅ | |
| Travaux dans le logement | ||
| Réparations liées à la vétusté | ✅ | |
| Réparations liées à une force majeure (catastrophe naturelle...) | ✅ | |
| Réparations liées à une faute du bailleur ou à un vice de construction (fissures, humidité causée par un défaut d'isolation...) | ✅ | |
| Réparations liées à un usage anormal du logement | ✅ | |
| Travaux d'amélioration dans les parties privatives qui apportent une valeur ajoutée (par exemple, installation d'une cuisine équipée) | ✅ | |
| Travaux pour garantir le caractère décent du logement | ✅ | |
| Travaux d'amélioration de la performance énergétique | ✅ |
Tableau 5 : Quelles sont les charges "abusives" supportées à tort par le locataire ?
Il est courant de faire porter injustement des charges au locataire. Voici quelques-unes des charges abusives les plus courantes. Pour éviter cela, le bailleur doit fournir un justificatif de charges locatives au locataire.
| Charges "abusives" supportées à tort par le locataire | Description |
|---|---|
| État des lieux de sortie | État des lieux de sortie hors cas litigieux (sans commissaire de justice), facturé par l'agence immobilière ou le notaire |
| Appels et quittances de loyer | Frais d'établissement et d'expédition des appels et des quittances de loyer |
| Réparations estimées | Remboursement de réparations à charge du locataire sur présentation d'une simple estimation du propriétaire |
| Supplément de loyer | Supplément de loyer demandé en cas d'hébergement d'une personne supplémentaire |
| Entrée dans les lieux | Frais supplémentaires appliqués en début de bail (en dehors des frais de mise en location et du dépôt de garantie) |
| Amendes et pénalités | Sanctions appliquées en cas de non-respect des clauses du contrat de location ou du règlement intérieur de la copropriété |
FAQ
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Ce sont les dépenses liées à l’usage courant du logement : eau, électricité des parties communes, entretien, taxe d’enlèvement des ordures, etc. La liste est fixée par décret.
Comment calculer la provision sur charges payée par le locataire ?
La provision est une estimation mensuelle basée sur les charges réelles des années précédentes. Elle fait l’objet d’une régularisation annuelle selon les dépenses effectives.
Où trouver le détail des charges locatives ?
Le bailleur doit fournir un décompte annuel des charges avec justificatifs (factures, contrats…). Ce détail peut aussi figurer dans les appels de loyers mensuels.
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- Répartition des charges liées aux honoraires de gestion
- Paiement des charges de copropriété
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- Répartition des charges liées à la location
- Charges "abusives" supportées à tort par le locataire
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