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Peut-on refacturer l'eau à son locataire ?

Refacturation eau locataire

SOMMAIRE

  • Qui doit payer la facture d'eau en location ?
  • Facturer la consommation d'eau au locataire
  • Régularisation des provisions pour charges
  • Les charges d'eau à refacturer au locataire
  • Qui doit payer en cas de surconsommation d'eau ?
  • L'ouverture d'un compteur d’eau

Ce qu'il faut retenir

L'eau froide, l'eau chaude et l'assainissement sont des charges locatives récupérables auprès du locataire.

Le paiement de la facture d'eau dépend des accords prévus dans le contrat de bail. 

Le bailleur peut refacturer le locataire grâce à une provision sur charges ou un forfait des charges.

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En France, les charges locatives récupérables auprès du locataire incluent l'eau froide, l'eau chaude et l'assainissement. La loi du 6 juillet 1989 encadre la refacturation et le calcul de ces charges locatives. Elle est possible uniquement si les modalités sont précisées dans le contrat de bail.

Qui doit payer la facture d'eau entre le locataire et le propriétaire ?

Le paiement de la facture d'eau dépend des accords prévus entre le propriétaire et le locataire dans le contrat de bail

Cas 1 : la facturation de l'eau au locataire

Le locataire peut souscrire un contrat d'eau directement. Il règle la facture au distributeur. Le montant dû est calculé à partir de la consommation d'eau enregistrée par le compteur individuel.

Cas 2 : la facturation de l'eau au propriétaire et remboursée par le locataire

La consommation d'eau peut aussi être facturée au propriétaire. Il règlera la facture dans un premier temps, et refacturera au locataire sa consommation.

Comment facturer la consommation d'eau au locataire ?

Trois modes de fonctionnement existent pour cette refacturation de l'eau au locataire : 

Demander un remboursement annuel sans provision

Le propriétaire se base simplement sur le montant annuel de la facture d'eau de la maison louée pour réclamer la somme au locataire. 

Facturer un forfait de charges au locataire

Le bailleur inclut la consommation d'eau du locataire dans les charges forfaitaires en plus du chauffage et de l'entretien. Dans ce cas, le montant est fixé en fonction d'une estimation et non selon la consommation réelle. 

Facturer le locataire au réel

Le bailleur intègre l'eau froide et la production d'eau chaude dans la provision de charges payées mensuellement par le locataire en plus du loyer. Il s'appuie sur le décompte de charges réelles pour connaître leur nature ainsi que la consommation mensuelle moyenne.

Comment calculer la régularisation des provisions pour charges ?

Qu'est-ce que le décompte des charges ?

Un mois avant la régularisation annuelle des charges, le propriétaire est tenu de procéder à l'envoi du décompte au locataire en respectant les obligations suivantes : 

  • Chaque poste de dépense doit être renseigné ; 
  • Les charges du propriétaire et du locataire doivent être séparées pour une meilleure lecture ; 
  • Le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble collectif est précisé. 

Ce document permet au locataire de vérifier que les charges dues lui sont bien imputables. En cas de versement d'une provision sur charges, il peut comprendre la revalorisation par rapport à la consommation effectivement enregistrée lors la précédente année aux mêmes conditions. 

Comment se passe la régularisation des charges ?

Le décompte de charges transmis par le syndic de copropriété calcule la différence entre la provision versée par le locataire et les dépenses réelles :

  • Si la provision est inférieure aux charges locatives, le bailleur demande un complément.
  • Si la provision est supérieure, il rembourse le trop-perçu au locataire.

Dans le cas d'une location meublée, aucune régularisation sur charges ne peut avoir lieu. En effet, un forfait mensuel sur charges s'applique. Le montant de ce forfait peut être révisé chaque année en même temps que le loyer en fonction des dépenses réellement engagées.

Le délai à respecter pour la régularisation des charges

Conformément à la loi Alur, le bailleur dispose de 3 ans pour procéder à la régularisation des charges locatives. 

Le locataire peut-il contester la régularisation des charges ? 

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire fournit au locataire le décompte individuel de charges en même temps que la demande de régularisation des charges. 

Le droit d'accès aux pièces justificatives

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur doit mettre à disposition du locataire toute pièce justificative pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte de charges. Ces documents peuvent aussi bien être des factures, des contrats que des relevés de consommation. 

En cas de désaccord avec le montant réclamé au titre de la régularisation des charges, le locataire dispose de plusieurs moyens d'action : 

  • La contestation écrite par courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Le bailleur dispose alors de 8 jours pour adresser un décompte de charges rectifié : 
  • La saisine de la commission départementale de conciliation pour trouver un accord amiable ;
  • La saisine du Tribunal pour contester les charges locatives.  

Si le juge estime que la requête est justifiée, il peut condamner le propriétaire au versement de dommages et intérêts. 

Quelles sont les charges d'eau à refacturer au locataire (décret 87-713 du 26 août 1987) ?

Parmi les charges récupérables auprès du locataire, le bailleur peut facturer : 

  • L'eau froide et la production d'eau chaude utilisées par les occupants du logement ; 
  • L'eau nécessaire à l'entretien des parties communes, y compris la station d'épuration ; 
  • L'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ; 
  • Les produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ; 
  • L'entretien des canalisations. 
  • La fourniture d'énergie quelle que soit sa nature ; 
  • L'exploitation des compteurs généraux et individuels ; 
  • La réparation des fuites sur joints : 
  • Les taxes et redevances au titre de l'assainissement. 
Quelles sont les charges d'eau non récupérables ?

Si l'entretien des canalisations fait partie des charges récupérables, le bailleur ne peut récupérer les charges liées au débouchage et le désengorgement des canalisations. 

Qui doit payer en cas de surconsommation d'eau entre le locataire et le propriétaire ?

La surconsommation désigne un décalage de plus du double du volume moyen d'eau consommé au cours des trois dernières années. Ce phénomène est souvent dû à une fuite d'eau. Dans ce cas de figure, le service des eaux doit être informé dans les meilleurs délais. Dans tous les cas, l'excédent doit être pris en charge par le propriétaire ou le locataire. 

La prise en charge par le bailleur en cas de plomberie défectueuse

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de fournir un logement décent au locataire. Cette règlementation concerne notamment la plomberie qui doit être fonctionnelle et en bon état. 

En cas de fuite, le propriétaire devra réaliser les travaux si sa responsabilité est engagée. En effet, si ce problème est dû à une usure de la plomberie, il devra prendre en charge le coût de sa remise en état. 

La prise en charge par le locataire en cas de défaut d'entretien

La responsabilité du locataire peut être engagée si la fuite d'eau fait découle d'un manque d'entretien des canalisations ou des équipements sanitaires. Dans ce cas de figure, les frais de remise en état sont à sa charge. 

L'ouverture du compteur d’eau est-elle au nom du propriétaire ou du locataire ?

Le mode d'ouverture du compteur d'eau varie selon le type d'habitation. Cette démarche peut être à la charge du locataire ou du propriétaire. 

L'ouverture d'un compteur d'eau en habitation collective

Lorsqu'un locataire emménage dans un immeuble collectif, le compteur d'eau est géré par le syndic de copropriété. Il refacture les abonnements et consommations au propriétaire par le biais des charges communes. 

Logement en habitation individuelle

Lors de l'installation dans une maison individuelle, deux options sont possibles :

  • Le locataire procède à l'installation d'un compteur d'eau avec un abonnement à son nom ; 
  • Le propriétaire conserve son abonnement et le compteur à son nom. 

Pour savoir quelle solution choisir, le locataire se renseigne auprès du fournisseur pour savoir si le compteur peut être mis à son nom. 

Le cas du sous-compteur d'eau du locataire

Depuis la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015, chaque lot de copropriété possède son propre sous-compteur avec des abonnements privatifs. Pour faciliter le paiement des charges liées à l'eau, il est préférable de demander au locataire de souscrire un contrat à son nom. 

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  • Facturer la consommation d'eau au locataire
  • Régularisation des provisions pour charges
  • Les charges d'eau à refacturer au locataire
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  • L'ouverture d'un compteur d’eau
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