Peut-on refacturer l'eau à son locataire ?

Les modalités de paiement de la facture d'eau dépend des accords convenus entre le propriétaire et le locataire et consignés dans le contrat de location.

Le locataire paye la facture s'il souscrit un contrat d'eau à son nom

Le locataire peut souscrire un contrat d'eau directement. Il règle la facture au distributeur. Le montant dû est calculé à partir de la consommation d'eau enregistrée par le compteur individuel.

Le propriétaire paye la facture d'eau si le compteur reste à son nom

La consommation d'eau peut aussi être facturée au propriétaire. Il règlera la facture dans un premier temps, et refacturera au locataire sa consommation.

Lorsque le propriétaire doit refacturer la consommation d'eau au locataire, 3 solutions s'offrent à lui : 

Demander un remboursement annuel sans provision

Le propriétaire se base simplement sur le montant annuel de la facture d'eau de la maison louée pour réclamer la somme au locataire.

Facturer un forfait de charges au locataire

Le bailleur inclut la consommation d'eau du locataire dans les charges forfaitaires en plus du chauffage et de l'entretien. Dans ce cas, le montant est fixé en fonction d'une estimation et non selon la consommation réelle.

Facturer le locataire au réel

Le bailleur intègre l'eau froide et la production d'eau chaude dans la provision de charges payées mensuellement par le locataire en plus du loyer. Á la régularisation annuelle des charges, le locataire peut vérifier la somme imputée à la remise du décompte des charges réelles. 

1 - Envoi du décompte des charges

Un mois avant la régularisation annuelle des charges, le propriétaire est tenu de procéder à l'envoi du décompte au locataire en respectant les obligations suivantes :

• Chaque poste de dépense doit être renseigné ;
• Les dépenses à la charge du propriétaire et celles imputables au locataire doivent être présentées séparément ;
• Le mode de répartition des charges en copropriété doit être précisé.

Ce document permet au locataire de vérifier que les charges dues lui sont bien imputables. Il peut comprendre la revalorisation de la provision sur charges effectuée l'année précédente. 

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur doit mettre à disposition du locataire toute pièce justificative pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte de charges. Ces documents peuvent aussi bien être des factures, des contrats que des relevés de consommation.

2 - Régularisation des charges à proprement parler

En se référant au décompte des charges, le bailleur doit calculer la différence entre les provisions versées au long de l'année et les dépenses réelles :

• Si les provisions sont inférieures aux charges locatives, le bailleur demande un complément ;
• Si les provisions sont supérieures aux charges réelles, il rembourse le trop-perçu au locataire.

Si les provisions ne couvrent pas les factures d'eau, la différence apparaitra à l'issue de la régularisation des charges. 

Parmi les charges d'eau récupérables, le bailleur peut facturer :

• L'eau froide et la production d'eau chaude utilisées par les occupants du logement ;
• L'eau nécessaire à l'entretien des parties communes, y compris la station d'épuration ;
• L'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
• Les produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
• L'entretien des canalisations ;
• La fourniture d'énergie quelle que soit sa nature ;
• L'exploitation des compteurs généraux et individuels ;
• La réparation des fuites sur joints :
• Les taxes et redevances au titre de l'assainissement.

Si l'entretien des canalisations fait partie des charges récupérables, le bailleur ne peut récupérer les charges liées au débouchage et le désengorgement des canalisations.

La surconsommation désigne un décalage de plus du double du volume moyen d'eau consommé au cours des trois dernières années. Ce phénomène est souvent dû à une fuite d'eau. Dans ce cas de figure, le service des eaux doit être informé dans les meilleurs délais. Dans tous les cas, l'excédent doit être pris en charge par le propriétaire ou le locataire.

Le bailleur paie si la surconsommation d'eau s'explique par une fuite

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de fournir une habitation en " parfait état de réparation ".  Avant et pendant toute la durée de la location, il doit donc s'assurer que la plomberie est fonctionnelle et en bon état.

En cas de fuite, le propriétaire devra réaliser les travaux si sa responsabilité est engagée. En effet, si ce problème est dû à une usure de la plomberie, il devra prendre en charge le coût de sa remise en état.

Le locataire paie si la surconsommation est due par un usage irraisonné des équipements ou par leur dysfonctionnement

Si la surconsommation résulte d’un usage excessif ou inhabituel du locataire (arrosage intensif, appareil défectueux non réparé, bains prolongés quotidiens, etc.), c’est au locataire de supporter le coût supplémentaire.

Il en va de même si un équipement appartenant au locataire (comme un lave-linge défectueux) provoque cette surconsommation.

Le mode d'ouverture du compteur d'eau varie selon le type d'habitation. Cette démarche peut être à la charge du locataire ou du propriétaire.

L'ouverture du compteur d'eau en copropriété

Dans une copropriété, la gestion de l’eau est en général collective :

• Il y a un compteur général pour l’immeuble, géré par le syndic, qui reçoit la facture globale ;
• Chaque copropriétaire paie ensuite sa quote-part via les charges ;
• Dans certains immeubles, des sous-compteurs divisionnaires (ou compteurs individuels) sont installés pour mesurer la consommation propre à chaque lot. Cela permet une répartition plus juste des charges d’eau.

Cependant, même avec un sous-compteur, le contrat d’eau reste au nom du syndicat des copropriétaires. C’est ce dernier qui paie la facture à la compagnie des eaux. Le locataire rembourse ensuite via ses charges.

L'ouverture du compteur d'eau au sein d'une habitation individuelle

Lors de l'installation dans une maison individuelle, deux options sont possibles :

• Le locataire procède à l'installation d'un compteur d'eau avec un abonnement à son nom ;
• Le propriétaire conserve son abonnement et le compteur à son nom.

Pour savoir quelle solution choisir, le locataire se renseigne auprès du fournisseur pour savoir si le compteur peut être mis à son nom.