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Quelle réglementation s'applique à la location saisonnière ?

Location saisonnière réglementation

SOMMAIRE

  • Selon la destination du logement
  • Règles et obligations légales d'un bail saisonnier meublé
  • Type d'assurance
  • Fixer le prix d'une location saisonnière
  • Risques en cas de non-respect de la réglementation
  • FAQ

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La location saisonnière rencontre un succès grandissant depuis 10 ans. Sa mise en place est grandement facilitée grâce à des plateformes comme Airbnb. La réglementation qui s'y applique devient néanmoins de plus en plus contraignante pour les propriétaires : déclaration obligatoire en mairie, bail de location spécifique, collecte de la taxe de séjour, gestion différente entre résidence principale et secondaire, assurances multiples… Voici un tour d'horizon des contraintes pour le propriétaire d'un bien mis en location saisonnière.

Quelle est la règlementation selon la destination du logement ? 

Réglementation pour les résidences principales

Votre résidence principale est le lieu où vous vivez habituellement. Vous devez y résider au moins 8 mois par an pour qu'elle soit considérée comme telle. Selon la réglementation, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 4 mois par an. Il est important de respecter cette durée maximale de location de 120 jours par an pour éviter que votre résidence principale soit requalifiée en résidence secondaire.

En principe, aucune déclaration préalable en mairie n'est nécessaire pour la location saisonnière de votre résidence principale, à moins que votre commune ne l'exige. Il est donc important de vérifier auprès de votre mairie si une déclaration est nécessaire.

Réglementation pour les résidences secondaires

Les résidences secondaires sont les logements que vous occupez moins de 8 mois par an. Contrairement aux résidences principales, il n'y a pas de limite de nombre de nuits pour la location saisonnière des résidences secondaires. Mais la location saisonnière ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs (et 120 jours par an) pour être considérée comme une activité accessoire et être soumise au régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Découvrez comment mettre en location saisonnière une résidence secondaire.

Prolongement de la durée de location

Dans certaines régions où l’activité touristique est estivale et hivernale, la limite des 120 jours en location saisonnière peut être doublée. De plus, cette durée peut être dépassée pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail,...).

Quelles sont les règles et les obligations légales d'un bail saisonnier meublé ?

La réglementation de la location saisonnière est encadrée par le Code du tourisme. Mais qu'est-ce qu'une location saisonnière plus précisément ? Selon ce code, la location saisonnière concerne les maisons, appartements, studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois dans la limite d'un séjour de 90 jours et donc sans y élire domicile.

La réglementation de la location saisonnière a été renforcée par la loi de 1989 sur les rapports locatifs, ainsi que par la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018. Ces textes législatifs visent à encadrer strictement les usages de la location saisonnière, notamment du point de vue des propriétaires bailleurs.

La déclaration obligatoire de la location saisonnière

L'une des principales obligations du propriétaire en location saisonnière concerne la déclaration du logement proposé à la location. Cette obligation diffère selon la nature de la résidence. Dans le cas d'une résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration de location saisonnière à la mairie où est situé le bien immobilier. Cette déclaration doit préciser l'adresse du logement, le nombre de pièces, le nombre de couchages et les périodes de location prévues. Par ailleurs, un certain de nombre de documents sont à fournir par le locataire en location saisonnière.

Dans certaines communes, comme Paris, Bordeaux, Nice, Lyon, Marseille, Strasbourg ou encore Biarritz, la mise en location d'un bien nécessite une autorisation préalable de la mairie pour modifier son usage et le transformer en local destiné à la location touristique

Les obligations liées au contrat de location

L'établissement d'un contrat de location saisonnière en bonne et due forme est une autre obligation légale. Ce contrat doit préciser le prix de la location, le montant du dépôt de garantie, la durée du séjour et décrire le bien immobilier de manière détaillée. Il est également nécessaire d'inventorier les meubles et équipements mis à disposition des locataires.

Il est important de noter que si le bien fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location saisonnière. Certaines copropriétés peuvent interdire la pratique de la location touristique ou toute activité commerciale afin de préserver la tranquillité des habitants.

La taxe de séjour 

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et de la reverser à la commune. Le montant de cette taxe varie en fonction de la commune et de la catégorie du logement.

La location saisonnière se fait sans DPE

Le DPE est requis pour les locations à l'année mais il n'est pas exigé par la loi en location saisonnière, il est donc possible de louer une passoire thermique en location saisonnière.

Quel type d'assurance choisir en location saisonnière ? 

En tant que propriétaire d'un logement en location saisonnière, vous devez vous assurer d'être correctement couvert par une assurance adaptée. Ainsi, il est recommandé de souscrire à plusieurs types d'assurances pour être bien protégé. Voici les principales :

  1. Assurance Responsabilité Civile (RC) : Cette assurance couvre les dommages matériels et corporels que vous pourriez causer à un tiers. Elle est obligatoire pour les propriétaires ;
  2. Assurance Multirisque Habitation (MRH) : Elle offre une couverture plus étendue que la RC en incluant des garanties contre les risques liés à l'habitation (dégâts des eaux, incendie, vol, etc.) ;
  3. Assurance Annulation de Réservation : Si vous louez une résidence de vacances, cette assurance peut être utile en cas d'annulation de dernière minute par le locataire ;
  4. Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : Elle assure le bien contre certains risques lorsqu'il n'est pas occupé par le propriétaire.

Découvrez notre article dédié à l'assurance en location saisonnière.

Comment fixer le prix d'une location saisonnière, d'un Airbnb ou d'une location de vacances ?

En ce qui concerne la fixation du prix de la location, la réglementation ne prévoit aucune restriction. Vous êtes libre de déterminer le montant que vous souhaitez demander pour la location de votre logement.

Tout d'abord, il est essentiel de mener une recherche approfondie sur le marché local. Cela implique de consulter les annonces similaires dans votre région et d'examiner les tarifs pratiqués. Cela vous donnera une idée réaliste des prix compétitifs.

L'influence de la saison et de la demande ne doit pas être négligée. Les périodes de haute saison touristique justifient souvent des tarifs plus élevés, tandis que les périodes creuses peuvent nécessiter une adaptation à la baisse pour attirer des locataires.

L'emplacement de votre bien joue également un rôle déterminant. La proximité des commodités, des transports en commun et des attractions touristiques peut justifier un prix plus élevé. De plus, les caractéristiques spécifiques de votre logement, tels que des équipements supplémentaires (parking, piscine…), peuvent impacter le prix.

Le nombre de chambres et de lits disponibles est un autre facteur à prendre en compte. Un logement spacieux pouvant accueillir un plus grand nombre de personnes peut souvent être proposé à un tarif supérieur.

L'état et la qualité générale du logement sont également des éléments cruciaux. Un bien bien entretenu, propre et confortable justifie souvent un tarif plus élevé.

N'oubliez pas de préciser clairement tous les frais supplémentaires qui seront facturés, comme la taxe de séjour ou les frais de ménage, et assurez-vous qu'ils soient inclus dans le prix total.

Enfin, prévoyez de revoir régulièrement vos tarifs en fonction des retours des locataires, des saisons et des tendances du marché local. Cette flexibilité peut vous aider à maximiser la rentabilité de votre location saisonnière.

Qu'en est-il de la taxe d'habitation ?

Si le propriétaire ne se réserve pas la disposition du bien, la taxe d'habitation en location saisonnière n'est pas due, ni par le lui, ni par l'occupant.

Quels sont les risques en cas de non-respect de la réglementation ?

En cas de non-respect de la réglementation de la location saisonnière, vous vous exposez à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros. Par exemple, le non-respect de l'obligation de déclarer votre location en mairie peut entraîner une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 €. De même, la non-déclaration d'un changement d'usage ou le refus de fournir le décompte des nuitées de location à la mairie peuvent entraîner des amendes allant jusqu'à 10 000 €.

Il est donc essentiel de respecter scrupuleusement la réglementation de la location saisonnière pour éviter les problèmes et les sanctions financières.

FAQ

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser dans une location saisonnière de sa résidence secondaire ?

En France, pour une résidence secondaire, la location saisonnière ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs à un même client par année civile pour être considérée comme une activité accessoire et être soumise au régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Quelle est la durée d'une location saisonnière ?

Pour une résidence secondaire louée en saisonnier, la durée maximale est de 90 jours par an. Au-delà de cette période, le logement pourrait être requalifié comme une location à l'année et nécessiter des démarches différentes.

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