Comment mettre en location saisonnière sa résidence secondaire ?

Une résidence secondaire représente un coût en entretien et en dépenses courantes. Entre les abonnements à l'électricité, à l'eau, à internet, l'assurance habitation, les taxes d'habitation et foncière, ainsi que les frais d'entretien, les dépenses liées à la résidence secondaire s'élèvent en moyenne à 4 000 € par an. Pour limiter l'impact de ces frais sur votre budget, la location saisonnière de votre résidence secondaire est une solution judicieuse. En louant votre bien pendant une partie de l'année, vous pouvez générer des revenus qui contribueront à couvrir les frais liés à votre résidence secondaire.

Pour une résidence principale en location saisonnière comme pour une résidence secondaire il convient de respecter certaines conditions légales pour être en conformité avec la réglementation en location saisonnière.

Le format de la location

Tout d'abord, il est important de noter que la résidence secondaire doit être exclusivement destinée à la location. Vous ne pourrez donc pas occuper le logement en même temps que le locataire. De plus, le logement doit s'adresser à une clientèle de passage, ce qui signifie que le locataire ne peut pas y élire domicile. Enfin, la durée de la location ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs et un total de 120 jours en location saisonnière.

L'équipement nécessaire

Pour que le locataire puisse profiter d'un certain confort, vous devez équiper votre logement de meubles, d'ustensiles de cuisine, d'un réfrigérateur, de literie, ainsi que d'une gazinière ou de plaques chauffantes (retrouvez la liste des équipements de location meublée). Il est essentiel de fournir un équipement suffisant pour éviter que votre logement soit requalifié en bail à usage d'habitation, soumis à la loi de 1989.

Cas particulier : vous êtes locataire de votre résidence secondaire

Si vous êtes locataire de votre résidence secondaire et que vous souhaitez la sous-louer, vous devez obtenir l'accord écrit de votre propriétaire conformément à l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En cas de refus de votre propriétaire, celui-ci peut demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts à votre encontre.

Vérifiez les règles de copropriété

Avant de mettre votre logement en location saisonnière, il est important de vérifier le règlement de copropriété. Certaines copropriétés peuvent interdire la location saisonnière. Si tel est le cas, vous pouvez demander un changement d'usage qui devra être validé en assemblée générale des copropriétaires à l'unanimité.

Déclarez votre meublé de tourisme en mairie

Pour mettre votre résidence secondaire en location, vous devez obligatoirement déclarer votre logement en tant que "meublé de tourisme" auprès de votre mairie. Cette déclaration n'est pas une demande d'autorisation, mais une simple information. Si vous ne réalisez pas cette démarche, vous vous exposez à une amende de 450 €.

Vous pouvez effectuer cette déclaration à la mairie de location saisonnière en ligne ou télécharger le formulaire Cerfa n°14004 et l'envoyer à votre mairie en recommandé avec accusé de réception, ou le déposer directement en mairie. Cette déclaration vous permettra d'obtenir un numéro d'enregistrement à apposer sur toutes vos annonces de location.

La déclaration de début d'activité

Avant de procéder à votre première mise en location, vous devez prendre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et déclarer votre activité auprès du Tribunal de Commerce en remplissant le formulaire POi (Cerfa 11921*05). Vous obtiendrez alors un numéro de SIRET. Le statut de LMNP est souple et ne génère aucune obligation. Vous pouvez reprendre l'usage exclusif de votre bien lorsque vous le souhaitez.

La fiscalité de la location saisonnière

La fiscalité en location saisonnière de votre résidence secondaire est celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal diffère en fonction du montant des revenus générés par votre location.

• Si vos revenus sont inférieurs ou égaux à 72 600 € (montant 2021), vous pouvez opter pour le régime micro BIC. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 50% sur vos revenus. Si votre logement est classé, vous pouvez bénéficier de ce régime jusqu'à des revenus de 176 200 € (montant 2021) et d'un abattement forfaitaire de 71%.
• Si vos revenus sont supérieurs à ces montants ou si vous avez choisi le régime réel, vous pouvez déduire les charges de votre déclaration.

En ce qui concerne les taxes, vous serez redevable de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Toutefois, en tant que loueur non professionnel, vous êtes dispensé de la contribution économique territoriale (CET), sauf si votre collectivité locale en a décidé autrement. Si vous êtes tenu de vous acquitter de la CET, vous serez alors dispensé de la taxe d'habitation.

EN revanche, si le vous ne vous réservez pas la disposition du bien, la taxe d'habitation en location saisonnière n'est pas due, ni par le vous, ni par l'occupant.

Les cotisations sociales

En fonction des revenus générés par votre activité de location, vous devrez régler des cotisations sociales. Si vos recettes sont inférieures à 23 000 €, vous êtes dispensé de cotisations sociales.

La collecte de la taxe de séjour

En tant que loueur, vous devez collecter une taxe de séjour pour chaque vacancier de plus de 13 ans. Le montant de la taxe varie en fonction du standing de l'hébergement, allant de 0,2 à 1,5 € par personne et par nuit. Certains conseils municipaux peuvent accorder des réductions de taxe pour certaines catégories de vacanciers, comme les familles nombreuses ou les bénéficiaires de chèques vacances.

Vérifiez votre couverture d'assurance habitation

Si votre résidence secondaire est en copropriété, vous devez vérifier les règles de l'assurance habitation dans le règlement de copropriété. En tant que propriétaire, vous devez souscrire une assurance en location saisonnière comme une assurance non-occupant (PNO) pour assurer votre bien pendant la location.

L'assurance villégiature du locataire

Il est important de noter que votre locataire bénéficie généralement d'une garantie villégiature incluse dans son contrat d'assurance multirisque habitation. Cette garantie couvre les dommages causés au logement pendant son séjour. Cependant, il est recommandé de vérifier les conditions de cette garantie et de vous assurer que votre locataire est bien couvert en cas de sinistre.

Depuis l'adoption de la loi ELAN en 2018, la location de résidences secondaires via des plateformes en ligne est soumise à certaines règles. Dans les villes de moins de 200 000 habitants, il est possible de louer une résidence secondaire via des plateformes de location en ligne. En revanche, dans les villes de plus de 200 000 habitants, les règles peuvent varier en fonction de la destination de la résidence. 

Dans tous les cas, il est essentiel de se renseigner sur les règles spécifiques de la commune où se trouve votre résidence secondaire afin de respecter la législation en vigueur.

Les avantages du classement

Le classement de votre résidence secondaire, c'est-à-dire, l'obtention d'un label ou d'étoiles qui attestent de la qualité et du confort de l'hébergement, peut être bénéfique à la fois en termes d'image et de fiscalité. 

En obtenant un classement, vous pourrez bénéficier d'un abattement forfaitaire de 71 % sur vos recettes si le montant total des revenus ne dépasse pas 176 200 € (montant 2021). De plus, certains organismes comme les offices de tourisme ne référencent que les logements qui bénéficient d'un label ou qui ont obtenu des étoiles.

Les critères de classement

Pour demander le classement de votre résidence secondaire, vous pouvez choisir un organisme de classement agréé par le Comité Français d'Accréditation (COFRAC). Le classement prend en compte trois critères : le niveau de confort des équipements, les services proposés et les bonnes pratiques en termes de respect de l'environnement et d'accueil des personnes en situation de handicap. Notez que le coût du classement s'élève à 200 € et que celui-ci est valable pendant cinq ans.