Une durée relativement longue de 6 ans minimum
La convention est signée pour une durée de :
- 6 ans minimum pour les logements sans travaux à prévoir ;
- ou 9 ans pour les logements où des travaux sont nécessaires.
Lorsque la convention arrive à son terme, elle est reconductible tacitement tous les 3 ans.
Les parties peuvent toutefois la résilier en entamant la procédure au moins 6 mois avant son terme initial :
- Par acte administratif, lorsque la décision émane du préfet ;
- Par acte authentique (devant notaire) si elle émane du propriétaire.
Dès lors, le bailleur informe le locataire de la fin de la convention. Si celle-ci intervient à la fin du contrat de location, le propriétaire peut proposer au locataire la signature d'un nouveau bail non conventionné. Si elle intervient au cours du contrat de location, le bail conventionné continue de s'appliquer jusqu'à la fin malgré la résiliation de la convention.
Des critères d'éligibilité nombreux
Pour être éligible, le logement doit répondre à des critères précis, à savoir :
- Être loué non meublé ;
- Présenter un volume minimum de 20m3 ;
- Être adapté au nombre de personnes composant le foyer du locataire ;
- Être décent et répondre aux normes d'aération, chauffage, sanitaire.
Un montant du dépôt de garantie limité
Le propriétaire ne peut réclamer au locataire un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer (hors charges).
Un loyer encadré
Le bailleur n'est pas libre de fixer le montant du loyer. Celui-ci est calculé selon le type de logement (intermédiaire, social ou très social), d'après sa superficie et sa zone géographique. Il est inférieur aux prix du marché. De plus, si le bailleur opte pour un logement social ou très social, le loyer lui est versé à la fin du mois. S'il choisit un logement intermédiaire, le loyer est payé en début de mois.
Toutefois, le loyer peut être révisé au 1er janvier de chaque année d'après la variation de l'IRL.
Il peut être augmenté au terme du contrat si la hausse est justifiée par les prix pratiqués dans le voisinage sur des biens similaires. Le bailleur doit justifier de 6 références pour les villes d'au moins 1 million d'habitants, 3 références pour les autres communes.
Un choix restreint de locataire
Le bailleur ne peut pas choisir le locataire selon ses propres critères. En effet, il doit sélectionner des candidats à la location dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par la convention. Il doit aussi s'assurer que le logement correspond aux besoins du locataire.
Dans le cadre d'une convention à loyer très social, le bailleur a l'obligation d'informer le préfet lors de chaque mise en location. Ce dernier dispose alors d'un mois pour faire parvenir au propriétaire une liste de locataires potentiels. Le bailleur choisit l'occupant de son logement parmi eux.
Si le préfet ne fournit pas de liste, le propriétaire doit trouver seul un locataire éligible.
Par ailleurs, il est interdit au propriétaire d'un logement conventionné de le louer à des membres de sa famille (conjoint, enfants, parents), ou à un associé.
Des conditions de vente défavorables au nouvel acquéreur
En cas de mutation du bien (vente, succession...), le propriétaire ou ses héritiers doivent informer le notaire, l'agent immobilier, l'acquéreur, etc. de l'existence de la convention.
Les conditions de celle-ci s'appliquent en effet au nouvel acquéreur. Un avenant doit être rédigé et signé avec l'Anah.
L'acheteur ne bénéficie cependant pas de l'avantage fiscal qui avait été accordé à l'ancien propriétaire. D'autre part, ce dernier verra ses avantages fiscaux recalculés.