Qu'est-ce qu'un logement conventionné pour l'APL ?

Un appartement est conventionné lorsque le propriétaire signe une convention avec l'État. La location est alors soumise à plusieurs conditions imposées par la loi, si elle ne peuvent être respectées, le logement est non conventionné aux APL.
Le bailleur est contraint de louer son bien à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un seuil défini, moyennant un loyer strictement plafonné.
En contrepartie, il bénéficie d'avantages fiscaux (réductions ou déduction d'impôts) ou financiers (prise en charge par la CAF de tout ou partie du montant du loyer du locataire). Mais en tant que bailleur, comment savoir si mon locataire touche les APL ?

Il existe 2 types de conventions qui permettent au locataire de percevoir l'APL :

1 - La convention APL (logement conventionné CAF)

Le contrat est signé entre le propriétaire et le préfet du département dont dépend le logement.
Le propriétaire s'engage à louer son bien vide (non meublé) à des locataires à faibles ressources, pour un loyer d'un montant plafonné.
L'État supporte une partie du loyer du locataire qu'il verse directement au propriétaire, c'est l'APL. Mais existe-t-il des aides au logement pour les propriétaires ? Elles ont malheureusement été supprimées en 2018.

La durée de la convention est égale au moins à celle du prêt locatif contracté pour financer ou réhabiliter le logement (9 ans ou 15 ans minimum selon la nature de l'emprunt).
Arrivée à son terme, elle est automatiquement renouvelée tous les trois ans, sauf dénonciation du contrat par l'une des parties. 

La convention APL concerne tous types de bailleurs : bailleurs sociaux, personnes physiques, sociétés civiles immobilières, communes, associations,... 
Toutefois, il existe peu de logements du parc privé conventionnés APL. En effet, les propriétaires privés désireux de conventionner leur bien pour que les locataires perçoivent l'APL signent généralement une convention Anah.

Sachez par ailleurs, que vous pouvez faire une demande de versement direct de la part de CAF, ainsi les APL vous serons directement versé et le locataire n'aura plus qu'à payé le prorata du loyer restant.

2 - La convention Anah 

Un logement est conventionné par l'ANAH quand une convention est signée entre le propriétaire et l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).
Le bailleur bénéficie d'une réduction fiscale sur ses revenus fonciers. Cette réduction varie selon la localisation du logement et le type de convention signée.

Il existe 3 types de conventions à choisir en fonction du niveau de loyer que vous souhaitez proposer au locataire, à savoir :

• Un loyer intermédiaire ;
• Un loyer social ;
• Un loyer très social.

D'autre part, on distingue 2 catégories de conventions Anah :

• La convention Anah sans travaux, d'une durée minimale de 6 ans.

Le bailleur bénéficie d'une déduction fiscale sur ses revenus fonciers ou d'une réduction d'impôts selon la date de dépôt de la demande de convention. Les avantages sont calculés en fonction de la localisation du bien et du niveau de loyer choisi.

• La convention Anah avec travaux, d'une durée minimale de 9 ans.

Ce contrat offre les mêmes avantages fiscaux qu'avec une convention sans travaux (énoncés ci-dessus). Elle permet en plus l'obtention d'un subventionnement pour les travaux réalisés.

Différence entre déduction fiscale et réduction d'impôt

• La déduction fiscale est un montant déduit de votre revenu global déclaré. Il permet de diminuer votre base imposable. La déduction s'opère avant le calcul de l'impôt.
  Exemple : une pension alimentaire peut être déduite du revenu imposable.
• La réduction d'impôt est une somme imputée sur le montant de votre impôt sur le revenu. Elle intervient après le calcul de l'impôt. Elle permet de réduire le montant à verser à l'administration fiscale. 
  Exemple : un don à une association à but non lucratif permet une réduction d'impôt. 

Avantages pour le locataire

Le locataire éligible à un logement conventionné bénéficie de 3 avantages :

• Il loue un logement décent ;
• Il paie un loyer réduit ;
• Il perçoit l'APL.

Les critères pour bénéficier des APL sont les suivants :

• Résider en France ;
• Louer un logement conventionné par le propriétaire ;
• Ne pas être rattaché à un foyer fiscal soumis à l'impôt sur la fortune immobilière ;
• Ne pas percevoir une autre aide de l'État.

Par ailleurs, l'aide au logement ne concerne que la résidence principale du bénéficiaire (occupation minimum de 8 mois par an).

Avantages pour le propriétaire bailleur

Avec le conventionnement APL

Le propriétaire qui conclut une convention APL avec le préfet perçoit directement l'allocation de son locataire. Une partie de son loyer est ainsi assurée contre tout risque d'impayé. En effet, le locataire n'est responsable que d'un complément de loyer généralement faible.

Avec le conventionnement Anah

La signature d'une convention avec l'Anah permet au propriétaire de bénéficier d'un avantage fiscal pouvant atteindre 85 % en fonction du type de convention. Plus le niveau de loyer demandé est faible, plus la réduction d'impôt est importante :

• Loyer intermédiaire : déduction de 15 à 30 % sur les revenus locatifs ;
• Loyer social ou très social : de 50 à 70 % ;
• Majoration en cas d'intermédiation locative sociale, c'est-à-dire lorsque la gestion du logement est déléguée à un organisme agréé ou une association : jusqu'à 85 % de réduction.

Par ailleurs, la défiscalisation instaurée par le dispositif loi Pinel semble plus adaptée au propriétaire d'un logement neuf. Il permet une réduction de l'impôt variable en fonction de la durée de la location dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros/m2 : 10,5 % du prix de revient net du logement pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans, 17,5 % pour 12 ans. 

Attention, ces taux déjà en baisse depuis décembre 2022 connaîtront une nouvelle diminution en 2024.

Une durée relativement longue de 6 ans minimum 

La convention est signée pour une durée de :

• 6 ans minimum pour les logements sans travaux à prévoir ;
• ou 9 ans pour les logements où des travaux sont nécessaires.

Lorsque la convention arrive à son terme, elle est reconductible tacitement tous les 3 ans.

Les parties peuvent toutefois la résilier en entamant la procédure au moins 6 mois avant son terme initial :

• Par acte administratif, lorsque la décision émane du préfet ;
• Par acte authentique (devant notaire) si elle émane du propriétaire.

Dès lors, le bailleur informe le locataire de la fin de la convention. Si celle-ci intervient à la fin du contrat de location, le propriétaire peut proposer au locataire la signature d'un nouveau bail non conventionné. Si elle intervient au cours du contrat de location, le bail conventionné continue de s'appliquer jusqu'à la fin malgré la résiliation de la convention.

Des critères d'éligibilité nombreux 

Pour être éligible, le logement doit répondre à des critères précis, à savoir :

• Être loué non meublé ;
• Présenter un volume minimum de 20m3 ;
• Être adapté au nombre de personnes composant le foyer du locataire ;
• Être décent et répondre aux normes d'aération, chauffage, sanitaire.

Un montant du dépôt de garantie limité 

Le propriétaire ne peut réclamer au locataire un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer (hors charges).

Un loyer encadré

Le bailleur n'est pas libre de fixer le montant du loyer. Celui-ci est calculé selon le type de logement (intermédiaire, social ou très social), d'après sa superficie et sa zone géographique. Il est inférieur aux prix du marché. De plus, si le bailleur opte pour un logement social ou très social, le loyer lui est versé à la fin du mois. S'il choisit un logement intermédiaire, le loyer est payé en début de mois.

Toutefois, le loyer peut être révisé au 1er janvier de chaque année d'après la variation de l'IRL.

Il peut être augmenté au terme du contrat si la hausse est justifiée par les prix pratiqués dans le voisinage sur des biens similaires. Le bailleur doit justifier de 6 références pour les villes d'au moins 1 million d'habitants, 3 références pour les autres communes.

Un choix restreint de locataire

Le bailleur ne peut pas choisir le locataire selon ses propres critères. En effet, il doit sélectionner des candidats à la location dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par la convention. Il doit aussi s'assurer que le logement correspond aux besoins du locataire.

Dans le cadre d'une convention à loyer très social, le bailleur a l'obligation d'informer le préfet lors de chaque mise en location. Ce dernier dispose alors d'un mois pour faire parvenir au propriétaire une liste de locataires potentiels. Le bailleur choisit l'occupant de son logement parmi eux. 
Si le préfet ne fournit pas de liste, le propriétaire doit trouver seul un locataire éligible.

Par ailleurs, il est interdit au propriétaire d'un logement conventionné de le louer à des membres de sa famille (conjoint, enfants, parents), ou à un associé.

Des conditions de vente défavorables au nouvel acquéreur

En cas de mutation du bien (vente, succession,...), le propriétaire ou ses héritiers doivent informer le notaire, l'agent immobilier, l'acquéreur, etc. de l'existence de la convention.

Les conditions de celle-ci s'appliquent en effet au nouvel acquéreur. Un avenant doit être rédigé et signé avec l'Anah.

L'acheteur ne bénéficie cependant pas de l'avantage fiscal qui avait été accordé à l'ancien propriétaire. D'autre part, ce dernier verra ses avantages fiscaux recalculés. 

Le propriétaire doit compléter une convention type pour les logements neufs ou une convention type pour les autres logements afin de demander l'ouverture d'un droit à l'APL.

Le document est transmis en ligne ou par voie postale à la préfecture dont dépend le bien pour être validé par le préfet. Celui-ci la signe à son tour.

La convention est ensuite publiée au service de la publicité foncière par un notaire. Un exemplaire est transmis à la CAF.

Le contrat de location doit faire mention de cette convention.

Le bailleur privé d'un logement conventionné doit remettre au locataire :

• Une copie du bail ;
• Ainsi qu'une copie de la convention signée avec l'État.

Pour que le locataire puisse percevoir l'APL, l'attestation de loyer est remplie par le bailleur doit respecter la procédure :

• Fournir à son locataire une attestation de loyer (Cerfa 10842*07) dûment remplie et signée depuis son espace bailleur caf. 
• Compléter la partie intitulée « Demande de versement direct de l'aide au bailleur ou gestionnaire » afin que l'allocation lui soit versée directement. 
• Adresser le formulaire et les pièces justificatives à la Caisse d'allocations familiales.

La demande d'APL peut être diligentée par le locataire ou par le bailleur.

Le locataire d'un logement non conventionné ne peut pas bénéficier de l'APL. Il peut toutefois prétendre à d'autres allocations proposées par la CAF sous certaines conditions : l'allocation de logement familial (ALF) ou l'allocation de logement social (ALS). Ces allocations ne sont toutefois pas cumulables.

Les logements PLS, logements sociaux financés par un prêt locatif social, sont conventionnés automatiquement.

Les bénéficiaires de ces logements sont des investisseurs (personnes physiques ou sociétés) qui achètent des biens pour les louer à des locataires aux revenus intermédiaires, c'est-à-dire qui ne peuvent accéder aux locations HLM d'une part, ni aux logements du secteur privé d'autre part.