Le résumé de l'actualité locative pour mars 2024

La campagne de déclaration d'impôts millésime 2024 débute le 13 avril et se termine en juin. Cette année est marquée par des ajustements tels que l'augmentation de 4.8% des tranches de l'impôt sur le revenu ou encore l'individualisation automatique du taux de prélèvement à la source. Ces modifications, annoncées par le gouvernement, affectent la gestion de la taxe foncière 2024 et d'autres revenus. Voyons cela plus en détail.

Les dates clés de la déclaration d'impôts 2024

La période de déclaration commence le 13 avril, marquant le début d'une phase cruciale pour les contribuables. Voici un résumé des dates clés à retenir pour ne pas manquer les échéances importantes :

• Déclarations sur papier pour résidents en France : jusqu’au 20 mai 2024 à minuit.

Déclarations en ligne :

• Départements 01 à 19 (et non-résidents) : jusqu’au 23 mai 2024 à minuit.
• Départements 20 à 54 : jusqu’au 30 mai 2024 à minuit.
• Départements 55 à 976 : jusqu’au 6 juin 2024 à minuit.

Pour les non-résidents et les déclarations sur papier, la date limite est fixée au 20 mai 2024, indépendamment du département de résidence. Il est essentiel de noter que ces dates servent de repères pour s'assurer que toutes les déclarations soient soumises en temps opportun, évitant ainsi les retards et les éventuelles pénalités.

Comprendre le barème de l'impôt sur le revenu 2024

Le calcul de l'impôt sur le revenu pour 2024 s'effectue en trois étapes. Premièrement, le revenu net imposable est divisé par le nombre de parts du quotient familial. Ensuite, le barème progressif de l'impôt sur le revenu applicable pour l'année en question est appliqué. Enfin, le résultat est multiplié par le nombre de parts du quotient familial pour obtenir le montant de l'impôt dû.

Le barème de l'impôt sur le revenu pour 2024 se présente comme suit :

• Jusqu'à 11 294 € : 0 %
• De 11 295 € à 28 797 € : 11 %
• De 28 798 € à 82 341 € : 30 %
• De 82 342 € à 177 106 € : 41 %
• Au-delà de 177 106 € : 45 %

Cette année, une revalorisation de 4.8% a été appliquée aux seuils des différentes tranches d'imposition en raison de l'inflation. Par exemple, la première tranche imposable à 11% commence désormais à 11 295 euros au lieu de 10 777 euros précédemment, et ainsi de suite pour les autres tranches.

Les nouveautés de la déclaration 2024

Pour la déclaration d'impôts 2024, plusieurs nouveautés sont à prendre en compte :

Services en ligne et obligations

• La déclaration en ligne devient obligatoire si le domicile principal est équipé d'un accès internet ;
• Des services d'assistance tels qu'un bureau d'aide et un simulateur de calcul de l'impôt sur le revenu pour 2023 sont disponibles sur le site du gouvernement.

Changements spécifiques liés à la taxe foncière

• Réforme du système de la taxe foncière avec une augmentation de la taxe d'aménagement pour les dépendances d’un logement.

En adoptant une approche proactive et bien informée, chacun peut non seulement être en conformité mais également tirer parti des opportunités disponibles pour une gestion fiscale avantageuse.

Changement de la fréquence de déclaration

En 2024, les propriétaires immobiliers sont confrontés à deux nouveautés en matière de déclaration fiscale. Ces changements concernent la fréquence de la déclaration ainsi que la méthode de déclaration. 

Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers sont tenus de déclarer leurs biens à l'administration fiscale. Cependant, dès cette année, cette obligation ne sera plus annuelle. En effet, les propriétaires ne seront tenus de déclarer leurs biens que s'il y a eu des changements dans la situation d'occupation depuis la dernière déclaration d’occupation. Autrement dit, si aucun changement n'a eu lieu, le propriétaire est dispensé de cette déclaration.

Changement de la méthode de déclaration

En 2023, la déclaration des biens immobiliers ne pouvait être effectuée qu'en ligne, via le service "Gérer mes biens immobiliers" sur le site impots.gouv.fr. Cependant, cette année, l'administration fiscale met à disposition un formulaire papier pour les propriétaires n'ayant pas accès à Internet. Ainsi, la déclaration pourra être effectuée soit en ligne, soit via ce formulaire papier.

Pour rappel, la déclaration des biens immobiliers concerne tous les types de logements : résidences principales, résidences secondaires, biens loués de longue durée ou en location saisonnière, ou même biens laissés vacants. Les dépendances telles que les parkings, places de stationnement, garages et caves doivent également être déclarées. Les terrains nus ne sont pas concernés par cette déclaration.

De plus, elle est obligatoire pour toute personne propriétaire d'un local d'habitation. Cela inclut les personnes physiques, les personnes morales (SCI, bailleur social, etc.), les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs, et même les propriétaires vivant à l'étranger possédant des biens situés en France. En outre, dans le cadre d'un démembrement de propriété, seul l'usufruitier est tenu de déclarer, le nu-propriétaire étant exempté.

La date limite pour faire la déclaration des biens immobiliers en 2024 est fixée au 30 juin. Cependant, comme l'a montré l'année précédente, l'administration peut faire preuve de flexibilité en cas de besoin.

Selon les autorités publiques, ces changements devraient contribuer à améliorer la gestion des espaces de vie et participer à l'effort collectif de transparence et d'équité fiscale. Cependant, ces nouvelles obligations peuvent également être perçues comme une charge supplémentaire pour les propriétaires immobiliers.

Il est conseillé aux propriétaires de prendre le temps de vérifier la situation de leurs biens et, quoi qu’il arrive, de remplir leur déclaration avant la date limite. En faisant cela, ils éviteront les désagréments et seront en conformité avec les exigences fiscales.

Dans une optique de facilitation d’accès au logement, l’Assemblée Nationale a adopté une proposition de loi permettant aux communes de déroger, au cas par cas, au plan local d'urbanisme (PLU), qui fixe les règles d'utilisation des sols. 

Cette dérogation permettrait de transformer des bureaux en logements dans des zones où cela n'est pas autorisé habituellement. Cette mesure vise à encourager les communes à utiliser les bureaux vacants pour créer de nouveaux logements, et ainsi répondre aux besoins des citoyens en matière de logement.

La proposition de loi prévoit également la possibilité d'appliquer la taxe d'aménagement aux opérations de transformation de bureaux en logements. Cette taxe, qui sert à financer de nouveaux équipements publics, n'est actuellement appliquée que pour les cas de création de nouvelles surfaces. En étendant son application aux opérations de transformation de bureaux en logements, les élus locaux peuvent inciter à la conversion des bureaux inoccupés en habitations, tout en contribuant au développement des infrastructures publiques.

La proposition de loi introduit également un nouveau concept : le permis de construire à destinations multiples. Ce permis permet de changer l'usage d'un bâtiment sans nécessiter une nouvelle autorisation d'urbanisme. Cette mesure permet de simplifier les démarches administratives et de réduire les délais et les coûts de construction. Les promoteurs immobiliers saluent cette nouvelle mesure, qui facilite la transformation des bureaux en logements.

Les bailleurs ont ainsi la possibilité de transformer des bureaux en logements, ce qui élargit considérablement leur base de locataires potentiels. En adaptant les propriétés aux besoins croissants du marché du logement, les bailleurs peuvent augmenter leur taux d'occupation et générer des revenus locatifs plus stables. 

De plus, la réduction des démarches administratives et des coûts de construction grâce au permis de construire à destinations multiples accélère le processus de transformation, permettant aux bailleurs de réaliser des bénéfices plus rapidement. 

Enfin, en contribuant au développement des infrastructures publiques par le biais de la taxe d'aménagement, les bailleurs peuvent également valoriser leurs propriétés, attirer des locataires de qualité supérieure et maintenir des loyers compétitifs sur le marché. 

L'abandon de logement par les locataires sans préavis est un problème croissant qui cause de nombreux soucis aux propriétaires. Cette pratique, bien que minoritaire, a connu une augmentation ces dernières années. 

En dehors du squat, où des individus occupent illégalement des logements, un autre phénomène préoccupant est l'abandon de logement par les locataires sans respecter le préavis.

Les propriétaires ne se rendent souvent compte de la situation que lorsqu'ils constatent des impayés de loyer ou des signes d'absence prolongée, tels qu'une boîte aux lettres pleine ou des volets fermés depuis des semaines. L'abandon de logement par les locataires entraîne de nombreuses conséquences préjudiciables pour les propriétaires.

Bien que cela reste un phénomène minoritaire, il est en augmentation. En 2023, près de 5 000 cas de locataires partis sans préavis ont été enregistrés par la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ). Ces chiffres montrent une augmentation de ces situations par rapport aux années précédentes. En comparaison, les cas de squat ne représentent qu'un peu plus d'une centaine de cas par an. De plus, environ 8600 procédures d'expulsion locative pour impayés de loyer ont été prononcées l'année dernière.

Dans tous ces scénarios, le propriétaire est toujours le perdant. Il se retrouve sans loyer et doit souvent attendre de nombreux mois avant de pouvoir récupérer son logement de façon légale.

Les procédures à suivre pour reprendre le logement abandonné

Pour reprendre possession d'un logement abandonné, le propriétaire doit suivre une procédure souvent complexe. Selon la loi Béteille de 2010, voici les étapes à suivre :

• Demande de preuve d'occupation : le propriétaire doit demander au locataire de prouver qu'il occupe toujours le logement. En l'absence de réponse après un mois, le propriétaire peut passer à l'étape suivante ;
• Constater l'abandon du logement : le propriétaire doit faire constater l'abandon du logement par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cela peut se faire en vérifiant l'état d'occupation du logement, la présence de meubles, etc ;
• Résiliation du bail : le propriétaire doit saisir un juge du tribunal judiciaire pour résilier le bail. Cette étape nécessite généralement l'assistance d'un avocat pour s'assurer de suivre correctement la procédure légale.

Les acteurs de l'immobilier se positionnent en avant-garde et proposent de nouvelles mesures fiscales pour redonner aux propriétaires privés le goût de l'investissement locatif. C'est le cas de la FNAIM et de l'UNPI. L'un propose une exonération de l'impôt sur le revenu après 10 ans de location, quand l'autre souhaite transformer l'impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive pour les biens en location.

La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) fait preuve d'innovation pour aider le marché immobilier à sortir de l'ornière. Son idée est de mettre en place une exonération d’impôt sur les revenus locatifs après 10 ans de location.

Les propriétaires devraient s'acquitter de l'intégralité de leur fiscalité sur leur rente locative pendant les 10 premières années suivant l'achat du bien immobilier, qu'il soit neuf ou ancien. Ensuite, au-delà de 10 ans de mise en location du bien, ils seraient totalement exonérés d'impôt sur le revenu.

Pourquoi proposer un nouvel avantage fiscal aux bailleurs privés ?

De nombreux obstacles freinent l'engouement des investisseurs immobiliers locatifs. La hausse de la taxe d'habitation, l'interdiction de louer des passoires thermiques, la demande d'autorisation de louer dans certaines communes, autant de contraintes qui ont refroidi les investisseurs et ont fait subir au parc locatif les conséquences.

Pour aider le marché immobilier locatif à retrouver un équilibre durable, la Fnaim veut convaincre à nouveau les particuliers d'investir dans la pierre sur le long terme. Pour ce faire, son président, Loïc Cantin, s'est inspiré du modèle Balladur de 1994, qui proposait une exonération de succession aux investisseurs immobiliers locatifs dans le neuf pour relancer le marché locatif.

Vers une mutation de l’IFI ?

L’Union nationale des propriétaires (l’UNPI) cherche également à remobiliser les investisseurs à coup d’avantages fiscaux. De son côté, l’UNPI propose de remplacer l’impôt sur la fortune immobilière pour les investisseurs locatifs par l’ impôt sur la fortune improductive.

Dans les faits, les biens qui percevraient des revenus locatifs et redevables de l’IFI ne seraient plus concernés. Seuls ceux déclarés comme résidence principale ou secondaire resteraient redevables de l’impôt sur la fortune.

Alors que la proposition de la FNAIM semble prometteuse, elle est encore à l'état de projet. Il reste à voir comment elle sera accueillie par les acteurs du marché et les pouvoirs publics. En attendant, il est essentiel pour les propriétaires et les investisseurs de rester à l'affût des évolutions législatives et fiscales.