Absence d'état des lieux d'entrée : une situation davantage préjudiciable pour le locataire que le propriétaire

L’état des lieux d’entrée est un document descriptif indiquant l’état de logement au moment de l'entrée du locataire sur les lieux. Pour être valable, il ne faut pas faire l'état des lieux d'entrée sans le locataire ainsi que respecter de bonnes conditions d’éclairage. 

Les deux parties vont alors noter sur un document l’état de chacun des équipements et aménagements du logement, et ce pièce par pièce (plafond, carrelage, douche …). À ce sujet découvrez nos conseils sur les points à vérifier lors de l'état des lieux d'entrée.

Une fois l’état des lieux d’entrée réalisé, le document est établi en deux exemplaires : un pour le propriétaire, un pour le locataire. 

Si l’état des lieux d’entrée est pratiquement systématiquement établi au moment de l’entrée du locataire, ce n’est pas une obligation. Autrement dit, l’absence d’état des lieux d'entrée ne constitue pas un délit.  

Un propriétaire peut donc tout à fait procéder à la mise en location de son bien sans avoir établi ce document au préalable. 

Possible oui, mais est-ce recommandé pour autant ? Pas forcément. Ne pas réaliser d’état des lieux d’entrée fait encourir un risque important au locataire. 

À son départ, l’état des lieux de sortie est ensuite comparé à l’état des lieux d’entrée. Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire ne dispose d’aucun moyen de preuve pour justifier qu'il n'est pas responsable des éventuelles dégradations retenues par le propriétaire.

Que dit la loi ? 

L'article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état de lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et ce même si le logement est en réalité insalubre.

Pour le locataire cela signifie qu’au moment de sa sortie, il sera tenu responsable de toutes les éventuelles réparations et dégradations identifiées dans le logement (en dehors de l’usure normale du bien et de dégâts causés par un élément de force majeure).

Vous l'aurez compris, ne pas réaliser d’état des lieux d’entrée est donc un pari très risqué pour le locataire. 

Néanmoins, le locataire peut s’exempter de cette responsabilité dans deux situations : 

1. S’il prouve qu’il n’est pas responsable des dégradations (photos, témoignages, …) ; 
2. Si le propriétaire s’est opposé à la réalisation de l’état des lieux : dans ce cas le locataire doit tout de même lui avoir adressé une lettre de mise en demeure restée infructueuse.

L’absence d’état des lieux d’entrée peut également avoir un impact sur la restitution du dépôt de garantie. Comme le locataire peut être tenu responsable de toutes les éventuelles dégradations présentes dans le logement, le propriétaire est libre de retenir une partie ou la totalité du montant du dépôt de garantie. 

Si l’état des lieux d’entrée semble représenter un indispensable, la question est également de savoir comment le réaliser en bonne et due forme ? 

Dans les faits, l’état des lieux d'entrée est réalisé le même jour que la remise des clés. Il doit être assuré en présence du locataire et du propriétaire (ou de son mandataire). Une fois effectué, le document est établi en deux exemplaires et fera office d’élément de comparaison au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie. 

Pour être valable, l’état des lieux d’entrée doit mentionner les informations suivantes : 

• Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• Le nom des parties (propriétaire et locataire ) ; 
• L’adresse du bien ; 
• La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ; 
• Le détail de l'état du logement pièce par pièce ; 
• Les signatures des parties. 

Modèle d'état des lieux d'entrée

Encore plus simple, retrouvez notre document “état des lieux d’entrée” reprenant toutes les mentions légales. Il est 100% gratuit et téléchargeable en ligne. 

En tant que bailleur, lorsque vous réalisez un état des lieux d’entrée vous avez trois solutions : 

1. Rédiger vous même l’état des lieux d’entrée puis procéder à la mise en location du bien (dans ce cas, il n'est pas possible de facturer les frais au locataire)
2. Télécharger l’état des lieux en ligne puis remplir le document au moment de la réalisation de l’état des lieux d’entrée ; 
3. Déléguer la réalisation de l’état des lieux d’entrée à un intermédiaire professionnel. 

Sur ce dernier point, retenez qu’une partie des frais sont à votre charge et le reste est répercuté sur le locataire. 

Il existe également des plafonds que les professionnels ne peuvent pas dépasser, à savoir : 

• Le locataire ne peut pas payer plus que le propriétaire pour la prestation de l’état des lieux d’entrée ; 
• Le prix de l’état des lieux d’entrée ne peut pas dépasser 3€ (TTC) par mètre carré de surface habitable.