L'appartement est sale lors de l'état des lieux d'entrée, comment réagir ?

Il existe différents stades de détérioration d'un logement d'habitation selon l'ANIL (association nationale d'information sur le logement) :

• Stade 1 : mauvais entretien ;

• Stade 2 : petites réparations d'entretien courant à la charge du locataire ;

• Stade 3 : grosses réparations à la charge du propriétaire ;

• Stade 4 : logement indécent ;

• Stade 5 : manque d'hygiène et non-conformité au règlement sanitaire départemental (RSD).

• Stade 6 : logement insalubre.

La manière de réagir au moment de signer l'état des lieux d'entrée et de prendre possession du bien sera différente en fonction de l'état du logement.

Rappelons qu'en règle générale, vous signez le bail de location en amont. Le propriétaire vous fixe ensuite un rendez-vous pour la signature de l'état des lieux d'entrée et la remise des clés. 
Par conséquent, si vous constatez les désordres au moment d'établir l'état des lieux, vous ne pouvez plus vous rétracter. 

Si le logement est gravement souillé ou s'il vous semble impropre à l'habitation, il est conseillé de ne pas signer l'état des lieux d'entrée.

Faites intervenir un commissaire de justice (huissier) afin qu'il dresse un constat des lieux. 
Vous pourrez ensuite décider de réclamer au propriétaire la remise en état du logement, résilier le bail en respectant le préavis requis ou entamer une procédure judiciaire.

Outre la poussière sur les étagères ou les poils d'animaux sur le carrelage, vous devez contrôler quelques éléments afin de déterminer le niveau de saleté du logement, notamment :

• Sur les sols : salissures, traces de rouille, griffures, etc. ;

• Sur les murs : tâches sur la peinture, papier peint arraché… ;

• Dans la cuisine : dépôts de calcaire sur la robinetterie et dans l'évier, graisses à l'intérieur du four, sur la plaque de cuisson, givre dans le congélateur, etc. ;

• Dans la salle de bains : moisissures sur les joints, le rideau de douche, la cabine de douche, la baignoire, etc.

• Dans toutes les pièces : poussière derrière les radiateurs, sur les bouches d'aération, toiles d'araignée au plafond…

Détaillez sur l'état des lieux d'entrée le niveau de propreté de chaque pièce et élément du logement dont vous allez prendre possession : très satisfaisant, satisfaisant, imparfait, ménage sommaire, absence de nettoyage.

Pensez à prendre des photos, et joignez-les au document. Elles vous seront très utiles au moment de réaliser l'état des lieux de sortie.

Essayez de discuter avec votre propriétaire, et négociez l'intervention d'une entreprise de nettoyage.

Par ailleurs, vous disposez d'un délai de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour contester le document et le faire modifier dans le cas par exemple de découverte tardive de problèmes dans le logement. Cependant, pour éviter cette situation, il y a des points bien précis à vérifier dans un logement lors de l'état des lieux afin d'être sûr de ne rien rater.

Dans un logement indécent vide ou meublé, on ne parle plus de salissure ou de poussière, mais de dégradations présentant un risque potentiel pour la sécurité ou la santé.

Les désordres ne permettent pas de garantir au locataire des conditions décentes d'occupation et de confort.

À ce stade, le logement jugé indécent ne présente pas de danger immédiat pour le locataire. Toutefois, il ne répond pas aux normes inscrites dans le règlement sanitaire départemental (RSD).

Il s'agit par exemple de la présence de nuisibles ou de parasites, d'infiltrations d'eau, d'une mauvaise évacuation des eaux usées, de revêtements en très mauvais état, d'une humidité responsable de la prolifération de champignons, moisissure, etc. 

En fonction de la nature des nuisances et de leur sévérité, le logement sera considéré indécent ou insalubre.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les critères essentiels d'un logement décent, notamment :

• Une surface habitable au moins égale à 9 m2 ;

• Pas d'infiltrations d'air parasites ;

• Installations électriques aux normes ;

• Ventilation suffisante ;

• etc.

Vous ne devriez pas emménager dans le logement avant que tous les travaux nécessaires à sa remise en état aient été entrepris.

Si vous observez de tels désordres, il est recommandé de ne pas signer l'état des lieux d'entrée. Faites appel à un commissaire de justice (huissier) afin qu'il constate l'état du logement. 

Demandez au bailleur la mise en conformité du bien conformément à l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour cela, adressez-lui une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

S'il refuse, ou s'il ne répond pas à ses obligations dans les 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal judiciaire.

L’insalubrité s'apprécie d'après plusieurs critères :

• Entretien du logement (propreté, nombre d'occupants…) ;

• Vétusté et normes des installations (canalisations, chauffage, gaz…) ;

• Superficie du logement, isolation phonique et thermique, état des revêtements (sols, murs, plafonds) ;

• Présence d'amiante, plomb… ;

• Circulation d'air et sources de lumière ;

• etc.

Si le logement est insalubre, c'est qu'il présente des risques immédiats pour la sécurité ou la santé du locataire ou du voisinage (émanations de monoxyde de carbone, installation électrique vétuste…).

Vous ne devez pas signer l'état des lieux d'entrée. Faites appel à un commissaire de justice afin qu'il formalise les désordres. Puis signalez les faits auprès du service communal d'hygiène et de santé de la mairie ou de l'Agence régionale de santé (ARS).

Par ailleurs, si le bien a déjà été déclaré insalubre par un arrêté préfectoral, il est formellement interdit au bailleur de le louer.