L'appartement est sale lors de l'état des lieux d'entrée, comment réagir ?

Si le propriétaire présente un logement sale lors de l'état des lieux d'entrée, il peut faire face aux situations suivantes : 

• Le locataire refuse de signer l'état des lieux d'entrée : cela signifie que le locataire refuse que le bien lui soit remis dans cet état. Le bailleur doit prendre les mesures adéquates sans quoi la signature du bail n'aura pas lieu. Si le contrat a déjà été signé, le locataire peut exiger l'intervention d'un commissaire de justice en vue de faire valoir ses droits par la suite ; 
• Les deux parties établissent un état des lieux indiquant que le logement est sale : la signature du bailleur signifie qu'il reconnait que le logement est dégradé ou sale. Il perd l'opportunité de contester par la suite cet état des lieux. le propriétaire ne peut exiger que le locataire nettoie les lieux.

Dans un cas comme dans l'autre, le propriétaire se met dans une situation délicate. Le locataire peut alors : 

• Exiger le nettoyage des lieux ; 
• Réclamer une compensation financière (dommages et intérêts ou réduction de loyer).

Si le logement est extrêmement sale, le locataire peut saisir le service d'hygiène de la mairie ou l'Agence Régionale de la Santé (ARS). Ces structures peuvent déclarer le logement insalubre. Dans ce cas de figure, le locataire profite d'une suspension ou d'une réduction de loyer. Les autorités compétentes peuvent ordonner la réalisation de travaux de remise en état sans quoi le logement sera interdit à la location.

La loi impose au bailleur de remettre un logement décent au locataire, ce qui inclut un certain niveau de propreté et de salubrité. Il faut en effet noter que :

• La loi du 6 juillet 1989 précise dans son article 6 que le bailleur est tenu de délivrer un logement "en bon état d’usage et de réparations", ce qui inclut l’état de propreté ;
• À travers différentes décisions, la jurisprudence souligne qu'un logement "poussiéreux" ou "présentant des déchets ou des moisissures" ne répond pas à l'exigence minimale de décence ;
• Le règlement sanitaire de certains départements précise les conditions de propreté attendues d'un logement en location (absence de nuisibles, ventilation correcte, sanitaires propres…).

Concrètement, le logement doit être nettoyé dans son intégralité : sols, murs, vitres, équipements électroménagers, sanitaires, meubles s’ils sont fournis… L’état des lieux d’entrée doit refléter cette exigence. 

Une agence immobilière a une triple responsabilité : 

• Elle doit s'assurer que le précédent locataire remet un logement propre ; 
• Elle doit veiller à la propreté de l'appartement avant un nouvel état des lieux d'entrée ; 
• Son obligation de conseil l'oblige à assister le bailleur si le logement est sale. 

Si un logement géré par une agence immobilière est sale lors d'un état des lieux, le propriétaire peut : 

• Exiger le nettoyage des lieux dans les meilleurs délais ;
• Demander une compensation financière si cette négligence lui cause préjudice. 

Concrètement, le propriétaire peut faire appel à un huissier pour prouver la négligence de l'agence. Après des relances amiables pour le remboursement des frais de nettoyage facturé, il peut porter l'affaire devant la justice. 

Le logement doit être dans un état de propreté « normal », c’est-à-dire :

• Sans salissures visibles
• Sans poussière accumulée
• Sans traces de moisissures
• Sans mauvaises odeurs persistantes

Avec les sols, vitres, sanitaires, cuisine et murs nets et entretenus

Le logement doit être immédiatement habitable, sans nécessiter de grand ménage.

Plus précisément, chaque élément doit être propre à savoir :

• Les sols pour qu'il n'y ait pas de poussière, de taches collantes ou de traces de pas ; 
• Les murs et les plafonds pour qu'ils soient exempts de traces noires, de moisissures ou de toiles d'araignées ;
• Les vitrages pour dépoussiérer leur encadrement ; 
• Le plan de travail, la crédence et l'évier de cuisine pour se débarrasser des traces de graisse ;
• Les sanitaires pour bien les détartrer et les désinfecter.