Comment se déroule l’état des lieux d'entrée d’un logement meublé ?

Rappel du cadre légal : article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989

La loi impose qu’un état des lieux d’entrée soit réalisé lors de la remise des clés, puis un autre à la sortie du locataire. Ces deux documents, établis en autant d’exemplaires que de parties, doivent être datés et signés conjointement.
En location meublée, cette formalité est obligatoire au même titre que dans une location vide (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Sans lui, il est presque impossible pour le bailleur de prouver qu’un dommage ou une dégradation a eu lieu pendant la location.

Un outil de protection essentiel pour le bailleur

Un état des lieux bien rédigé constitue une preuve légale de l’état du logement et de son contenu au moment de la remise des clés.
En cas de dégradations à la sortie, il permettra de justifier une retenue sur le dépôt de garantie, voire d’engager la responsabilité du locataire. À l’inverse, l’absence d’état des lieux entraîne une présomption de bon état du logement au profit du locataire, même si celui-ci a endommagé du mobilier.

Une importance renforcée dans une location meublée

Dans un logement meublé, la vigilance du bailleur doit être accrue :

• chaque meuble, équipement ou accessoire loué fait partie intégrante du bail ;
• il faut en vérifier l’état et le fonctionnement ;
• une description sommaire (« bon état général ») n’a aucune valeur en cas de litige.

Un état des lieux précis, complété de photos datées, protège le bailleur contre les contestations du locataire.

Les mentions légales obligatoires

Un état des lieux conforme doit comporter plusieurs éléments imposés par la loi :

• les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• l’adresse complète du logement ;
• la date de réalisation de l’état des lieux ;
• les relevés de compteurs individuels (eau, gaz, électricité) ;
• la description détaillée de chaque pièce (murs, sols, plafonds, menuiseries, installations) ;
• la signature des deux parties ou de leurs représentants ;
• en annexe, l’inventaire complet du mobilier présent dans le logement.

Pour les bailleurs, il est conseillé d’ajouter également :

• le nombre de clés remises ;
• la référence du bail meublé signé ;
• et, si possible, un reportage photo joint au document.

La liste du mobilier à vérifier

Depuis le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter au minimum un certain nombre d’éléments indispensables à la vie quotidienne.
Cette liste minimale du mobilier meublé sert de référence pour tout état des lieux d’entrée.

Liste minimale à vérifier :

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à froid)
• Vaisselle et ustensiles de cuisine
• Table, sièges et rangements
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté

Chaque élément doit être décrit avec précision : état, propreté, fonctionnement, usure éventuelle.

Une mention vague comme « bon état » ne suffit pas à protéger le bailleur.

Les différentes méthodes possibles

Le bailleur peut réaliser l’état des lieux :

• sur papier, avec un modèle imprimé à remplir à la main ;
•  par un professionnel (agence, huissier, société de gestion locative);
• en version numérique, via un outil ou une application dédiée telle que BailFacile.

Quelle que soit la méthode choisie, la présence du locataire (ou de son mandataire) est obligatoire pour garantir la validité du document.

Conseils pratiques pour éviter les litiges

Voici quelques conseils pour mener à bien un état des lieux d'entrée :

• Ajoutez des photos datées de chaque pièce et du mobilier.
• Notez les marques et numéros de série des appareils électroménagers.
• Vérifiez le fonctionnement de chaque équipement (éclairage, chauffage, électroménager).
• Faites signer immédiatement le document avant la remise des clés.

Un état des lieux clair, signé et illustré est la meilleure protection pour le bailleur.