Que faut-il vérifier lors de l'état des lieux d'entrée ? Nos conseils

La signature du bail représente un moment important dans le processus de location. Il est nécessaire de bien comprendre tous les termes du contrat avant de le signer. Assurez-vous que le contrat respecte les réglementations en vigueur et contient les informations essentielles telles que la durée du bail, le montant du loyer et les conditions de résiliation.

Concernant l'état des lieux, soyez particulièrement attentif aux relevés des compteurs, à la vérification du logement dans son ensemble y compris les annexes (cave, parking, box…) et à la remise des clefs. Cela évitera les litiges futurs concernant le paiement des charges ou la restitution du dépôt de garantie.

Il est également essentiel de conserver en votre possession un exemplaire de l’état des lieux d’entrée. Cela vous permettra de comparer avec précision l'état du logement à votre arrivée et à votre départ.

Combien de temps dure un état des lieux d'entrée ?

La durée d'un état des lieux d'entrée peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Cependant, il est recommandé de prévoir au moins une heure pour cette procédure. En effet, un état des lieux complet et précis nécessite de prendre le temps d'examiner chaque pièce, chaque équipement, chaque détail du logement. Plus le logement est grand et équipé, plus l'état des lieux peut être long. Cette durée peut également être prolongée si des désaccords surgissent entre le bailleur et le locataire. C'est pourquoi, il est conseillé de ne pas se presser lors de cette étape cruciale du processus de location.

Tout d'abord, pour qu'un état des lieux d'entrée soit valable, il doit être fait de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence de toutes les parties ou de leur représentant.

Le locataire et le bailleur inspectent ensemble le logement avec minutie. Le document doit ensuite être rédigé avec rigueur et exactitude. Par ailleurs, il est possible de réaliser l'état des lieux d'entrée sans le locataire en suivant une procédure spécifique.

Pour faciliter le processus, il peut être utile d'inspecter le logement en suivant un ordre établi à l'avance, par exemple en faisant le tour de chaque pièce dans le sens des aiguilles d'une montre et en inspectant les murs du sol au plafond.

Étape 1 : Vérifier l'état de chaque pièces et des installations

Installations et état de marche des fournitures d'énergie

Il est nécessaire de vérifier l'aspect des équipements, mais aussi leur fonctionnement :

• Radiateurs, convecteurs électriques… ;
• Climatisation ;
• VMC ;
• Prises électriques et interrupteurs ;
• Eclairages (luminaires, lampes…) ;
• Etat de la chaudière.

Revêtements et finitions

Toutes fissures, trous, traces d'humidité, de saleté doivent être mentionnées dans le document.
Il convient d'inspecter :

• Le plafond ;
• Le sol ;
• Les murs ;
• Les placards (intérieur et extérieur),
• Les étagères ;
• Les portes (peinture, poignée, serrure, clé) ;
• Les plinthes ;
• Les faïences, carrelages, parquets, moquettes…

Ouvertures et systèmes d'occultation

Il faut vérifier que rien ne soit cassé, déchiré, rouillé sur les :

• Fenêtres (vitres et encadrements), baies vitrées, portes-fenêtres…
• Huisserie ;
• Volets, stores ;
• Rideaux.

Dans la salle de bains et les sanitaires

• La robinetterie ;
• Les W.C. ;
• La douche et ou baignoire ;
• Le lavabo, bidet,...

Dans la cuisine

• L'installation de gaz ;
• L'évier ;
• L'alimentation d'eau chaude et d'eau froide.

Ne pas oublier l'extérieur du logement

• La sonnette et/ ou le parlophone ;
• La boîte aux lettres ;
• La terrasse ou balcon ;
• Le jardin ;
• Les grilles et ou portail.

Étape 2 : faire l'inventaire du mobilier et vérifier son état

S'il s'agit d'un état des lieux d'entrée d'un logement loué meublé, il convient de vérifier si l'ensemble du mobilier obligatoire garnit le logement.
La liste est détaillée dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

• Literie, couette ou couverture ;
• Volets, rideaux, store ;
• Plaque de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur avec compartiment à congélation ou congélateur séparé ;
• Vaisselle et ustensiles de cuisine ;
• Table ;
• Sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager (aspirateur, balais, serpillère, etc.).

Étape 3 : inspecter les annexes et les installations spécifiques

• Cave ;
• Garage ;
• Parking.

S'il s'agit d'une maison, les installations intérieures et extérieures ne doivent pas être oubliées :

• Cheminée ;
• Piscine et / ou jacuzzi ;
• Store extérieur.

Étape 4 : s'attarder sur les détails

Vérifier :

• Les dates d'installation et de révisions de la chaudière ;
• La présence d'humidité (tâches au plafond, décollement des peintures, bordures des fenêtres, moisissures, etc. ;
• La présence des clés de chaque porte, télécommande, badge du garage, de l'entrée d'immeuble… ;
• L'état des canalisations, les joints, les tuyaux d'évacuation.

Pour réaliser un état des lieux conforme, il convient de respecter quelques principes essentiels. Il est tout d'abord essentiel de vérifier la conformité du document avec la loi ALUR. Si ce n'est pas le cas, un modèle d'état des lieux conforme peut être proposé.

Le document doit contenir les coordonnées des parties, le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, la signature des deux parties, et décrire précisément l'état de chaque élément du logement.

Aussi, il est important d'adopter un vocabulaire conforme à la réalité :

Concernant l'usure observée

• Peinture écaillée ;
• Robinet rouillé ;
• Table en bois rayée,...

Concernant l'état des revêtements et matériaux

• Neuf ;
• En bon état ;
• Dégradé.

Concernant le niveau de propreté des divers éléments

• Propre ;
• Passable ;
• Sale ;
• Très sale.

Concernant l'état de marche des appareils

• Fonctionne ;
• Hors service ;
• Défaillant ;
• Non vérifié.

Plus les détails sont nombreux, moins les contestations sont permises.

Les parties peuvent inscrire des observations ou des réserves sur l'état des lieux.
Il est aussi conseillé de joindre des photos afin d'étayer le constat. 

Comment réagir lorsque que l'appartement est sale lors de l'état des lieux d'entrée ? Pour contester un état des lieux d'entrée, il est recommandé d'envoyer une demande de modification par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou à l'agence immobilière. Cette lettre doit décrire avec précision les éléments contestés et, si possible, être accompagnée de photographies.

Si le bailleur refuse la modification ou ne répond pas dans un délai d'un mois, le locataire peut alors saisir la Commission départementale de conciliation. En cas d'échec de la conciliation, il est possible de saisir le tribunal compétent.

Il est à noter que contester l'état des lieux d'entrée, cela est possible même après sa signature, est une démarche qui nécessite de respecter des étapes précises et peut s'avérer longue. Il est donc important d'agir rapidement et de garder une trace écrite de toutes les démarches entreprises.

Qui paye l'état des lieux d'entrée ? En matière de paiement de l'état des lieux d'entrée, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Si l'état des lieux est réalisé à l'amiable, directement entre le locataire et le bailleur, généralement aucun frais n'est à prévoir, l'opération est donc gratuite.

En revanche, lorsque l'état des lieux est effectué par l'intermédiaire d'un professionnel comme un agent immobilier, des frais peuvent être engendrés. Ces derniers seront alors partagés entre le locataire et le propriétaire. Il existe cependant des plafonds réglementaires, fixant un montant maximum que le locataire peut être amené à payer.

1/ Constater l'état du logement

L'état des lieux lors de l'entrée du locataire dans un logement permet d'examiner l'état du bien et d'inventorier les équipements et le mobilier le cas échéant. Que faire dans le cas d'une absence d'état des lieux d'entrée car cela présente des risques, pour le locataire comme pour le propriétaire.

Lorsque le locataire quitte le logement, un état des lieux de sortie est à réaliser.

2/ Comparer les états des lieux d'entrée et de sortie

La comparaison des deux états des lieux permet de relever d'éventuelles dégradations imputables au locataire.
Le propriétaire peut estimer le coût des réparations nécessaires.

3/ Restituer le dépôt de garantie

Les frais d'établissement de l'état des lieux d'entrée sont à répartir entre propriétaire et locataire mais la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie (versée lors de la signature du bail) dépend de ces deux documents. Si l'état des lieux de sorte est conforme à l'état des lieux réalisé lors de l'entrée du locataire, le propriétaire restitue la totalité de la somme.
Dans le cas contraire, il effectue la restauration, et déduit son coût du dépôt de garantie (sur présentation des factures)