Bail meublé renouvellement

Quelles sont les conditions de renouvellement d'un bail meublé ?

Le renouvellement d'un bail meublé d'un an se fait automatiquement, par tacite reconduction et ce à chaque date anniversaire du bail. 

Si le loyer est sous-évalué, il est nécessaire de signer un avenant au contrat de location meublée pour renouveler le bail, et augmenter le montant du loyer. Ce renouvellement est strictement réglementé.

Bail meublé renouvellement

SOMMAIRE

Renouvellement d'un bail meublé dans les mêmes conditions

La durée d'un bail meublé est de 1 an, au terme duquel, le contrat est reconduit tacitement.

Cela signifie qu'il se poursuit :

  • Automatiquement ;
  • Sans formalités ;
  • Dans les mêmes conditions que le précédent.

Le loyer peut néanmoins être révisé une fois par an selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) mais cela uniquement si la révision est prévue dans le bail.

Il existe deux types de contrat qui font exception à la tacite reconduction du bail, à savoir : 

  • Le de 9 mois ;
  • Le .

Renouvellement d'un bail meublé avec augmentation de loyer

Vous pouvez envisager un renouvellement de bail meublé avec une augmentation de loyer si vous jugez qu'il a été manifestement sous-évalué au vu des prix du marché. 

Ce renouvellement entraîne la signature d'un avenant au contrat de location

Il est soumis aux mêmes conditions que pour la location des logements loués vides.

Condition obligatoire : le loyer doit être manifestement sous-évalué 

Pour pouvoir justifier d'une augmentation de loyer, il est nécessaire de comparer le loyer initial avec celui de plusieurs autres logements similaires dans le même quartier. Pour cela, vous pouvez vous adresser aux . Ces associations existent tant au niveau national que départemental.

Il est nécessaire de réunir au minimum 3 références de logements ayant un loyer plus élevé (ou 6 si le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants) et au moins 2/3 de ces références doivent concerner des locations dont les locataires occupent les lieux depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit relater notamment les informations suivantes :

  • Adresse précise de l'immeuble ;
  • Type de logement (individuel ou collectif) ;
  • Date de la construction ;
  • Etage du bien, et existence ou non d'un ascenseur ;
  • Surface habitable ;
  • Nombre de pièces ;
  • Dépendances ;
  • Equipement du bien (chauffage, climatisation, etc.) ;
  • Montant du loyer (hors charges) ;
  • Date d'entrée dans les lieux du locataire (plus de 3 ans).

Ces références sont utiles pour justifier de l'augmentation de loyer au locataire mais aussi et surtout en cas de désaccord afin de faire valider l'augmentation auprès des autorités compétentes, le cas échéant.

Dans le cas d'un accord pour une augmentation progressive

Une fois acceptée par le locataire, la mise en œuvre de l'augmentation de loyer du bail meublé dépend de son montant :

  • Si l'augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial : le versement a lieu en une fois ;

  • Si l'augmentation est supérieure à 10 % : le paiement s'effectue sur 3 ans (1/3 par an).

L'augmentation doit respecter l'encadrement des loyers en zone tendue 

L'augmentation de loyer proposée est calculée d'après les loyers constatés dans le voisinage pour des biens similaires

Toutefois, en zone tendue (loyers réglementés), l'augmentation ne peut excéder :

  • 50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer de votre locataire (avant augmentation) ;

  • 15 % du coût réel des travaux d'amélioration que vous avez réalisés le cas échéant. Le montant des travaux doit être au moins égal au montant des loyers de la dernière année. 

Le loyer des passoires thermiques ne peut plus être augmenté au renouvellement

Depuis le 24 août 2022 (et dès le 1er juillet 2024 pour les territoires d'outre-mer), quelle que soit la zone géographique, seuls les loyers des logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) avec une étiquette énergie entre A et E peuvent être réévalués.

Il faut veiller à respecter les délais du renouvellement de bail 

Votre proposition de renouvellement de bail avec augmentation de loyer doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat.

Le locataire doit accepter les conditions du renouvellement par écrit, au moins 4 mois avant la fin de son bail. Son silence vaut refus.

Lorsque le locataire accepte, le bail est renouvelé pour une période d'un an.

En cas de litige, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du bail). Puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Modèle de lettre de renouvellement d'un bail meublé avec hausse de loyer

Voici un exemple de lettre à adresser à votre locataire en recommandé avec accusé de réception.

Notez que le texte de l'article 17-2 II doit être recopié intégralement. À défaut, votre proposition serait nulle.

LETTRE D'OFFRE DE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL MEUBLÉ AVEC HAUSSE DE LOYER


Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur

Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire


Objet :offre de renouvellement du bail avec hausse de loyer


Madame/Monsieur,

Aux termes d'un contrat de location meublée en date du [date de signature du bail], vous occupez le logement situé au [adresse]. Ce contrat arrivera à son terme le [date].

Après vérification des prix du marché, notamment dans le quartier où se situe l'appartement loué, j'ai constaté que son loyer était manifestement sous-évalué. 

Pour justifier ma demande, vous trouverez ci-après [3 ou 6 selon le cas] références de logements comparables à celui dont vous êtes locataire et le montant de leur loyer.

Appartement de [nombre]pièces, d'une superficie de [nombre]m² situé [adresse complète], dans un immeuble de [nombre] étages construit en [année de construction]. Le logement est situé au [nombre] étage, avec ascenseur. Il comprend : 3 chambres, une salle de bains… Il est équipé d'un chauffage central, WC…. Il est loué depuis [nombre] ans par le même locataire au prix de [montant] euros hors charges.


[Détailler chaque référence de logement]

Par conséquent, je vous propose de réévaluer le montant de votre loyer et de le fixer à [montant] € hors charges.

Conformément à la loi, je vous prie de bien vouloir prendre connaissance de l’Article 17-2 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

À défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie. »

Je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,


Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

Rédigé par Katia Kemmoun Logo Linkedin

Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !

Renouvellement d'un bail meublé dans les mêmes conditions

La durée d'un bail meublé est de 1 an, au terme duquel, le contrat est reconduit tacitement.

Cela signifie qu'il se poursuit :

  • Automatiquement ;
  • Sans formalités ;
  • Dans les mêmes conditions que le précédent.

Le loyer peut néanmoins être révisé une fois par an selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) mais cela uniquement si la révision est prévue dans le bail.

Il existe deux types de contrat qui font exception à la tacite reconduction du bail, à savoir : 

  • Le de 9 mois ;
  • Le .

Renouvellement d'un bail meublé avec augmentation de loyer

Vous pouvez envisager un renouvellement de bail meublé avec une augmentation de loyer si vous jugez qu'il a été manifestement sous-évalué au vu des prix du marché. 

Ce renouvellement entraîne la signature d'un avenant au contrat de location

Il est soumis aux mêmes conditions que pour la location des logements loués vides.

Condition obligatoire : le loyer doit être manifestement sous-évalué 

Pour pouvoir justifier d'une augmentation de loyer, il est nécessaire de comparer le loyer initial avec celui de plusieurs autres logements similaires dans le même quartier. Pour cela, vous pouvez vous adresser aux . Ces associations existent tant au niveau national que départemental.

Il est nécessaire de réunir au minimum 3 références de logements ayant un loyer plus élevé (ou 6 si le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants) et au moins 2/3 de ces références doivent concerner des locations dont les locataires occupent les lieux depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit relater notamment les informations suivantes :

  • Adresse précise de l'immeuble ;
  • Type de logement (individuel ou collectif) ;
  • Date de la construction ;
  • Etage du bien, et existence ou non d'un ascenseur ;
  • Surface habitable ;
  • Nombre de pièces ;
  • Dépendances ;
  • Equipement du bien (chauffage, climatisation, etc.) ;
  • Montant du loyer (hors charges) ;
  • Date d'entrée dans les lieux du locataire (plus de 3 ans).

Ces références sont utiles pour justifier de l'augmentation de loyer au locataire mais aussi et surtout en cas de désaccord afin de faire valider l'augmentation auprès des autorités compétentes, le cas échéant.

Dans le cas d'un accord pour une augmentation progressive

Une fois acceptée par le locataire, la mise en œuvre de l'augmentation de loyer du bail meublé dépend de son montant :

  • Si l'augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial : le versement a lieu en une fois ;

  • Si l'augmentation est supérieure à 10 % : le paiement s'effectue sur 3 ans (1/3 par an).

L'augmentation doit respecter l'encadrement des loyers en zone tendue 

L'augmentation de loyer proposée est calculée d'après les loyers constatés dans le voisinage pour des biens similaires

Toutefois, en zone tendue (loyers réglementés), l'augmentation ne peut excéder :

  • 50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer de votre locataire (avant augmentation) ;

  • 15 % du coût réel des travaux d'amélioration que vous avez réalisés le cas échéant. Le montant des travaux doit être au moins égal au montant des loyers de la dernière année. 

Le loyer des passoires thermiques ne peut plus être augmenté au renouvellement

Depuis le 24 août 2022 (et dès le 1er juillet 2024 pour les territoires d'outre-mer), quelle que soit la zone géographique, seuls les loyers des logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) avec une étiquette énergie entre A et E peuvent être réévalués.

Il faut veiller à respecter les délais du renouvellement de bail 

Votre proposition de renouvellement de bail avec augmentation de loyer doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat.

Le locataire doit accepter les conditions du renouvellement par écrit, au moins 4 mois avant la fin de son bail. Son silence vaut refus.

Lorsque le locataire accepte, le bail est renouvelé pour une période d'un an.

En cas de litige, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du bail). Puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Modèle de lettre de renouvellement d'un bail meublé avec hausse de loyer

Voici un exemple de lettre à adresser à votre locataire en recommandé avec accusé de réception.

Notez que le texte de l'article 17-2 II doit être recopié intégralement. À défaut, votre proposition serait nulle.

LETTRE D'OFFRE DE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL MEUBLÉ AVEC HAUSSE DE LOYER


Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur

Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire


Objet :offre de renouvellement du bail avec hausse de loyer


Madame/Monsieur,

Aux termes d'un contrat de location meublée en date du [date de signature du bail], vous occupez le logement situé au [adresse]. Ce contrat arrivera à son terme le [date].

Après vérification des prix du marché, notamment dans le quartier où se situe l'appartement loué, j'ai constaté que son loyer était manifestement sous-évalué. 

Pour justifier ma demande, vous trouverez ci-après [3 ou 6 selon le cas] références de logements comparables à celui dont vous êtes locataire et le montant de leur loyer.

Appartement de [nombre]pièces, d'une superficie de [nombre]m² situé [adresse complète], dans un immeuble de [nombre] étages construit en [année de construction]. Le logement est situé au [nombre] étage, avec ascenseur. Il comprend : 3 chambres, une salle de bains… Il est équipé d'un chauffage central, WC…. Il est loué depuis [nombre] ans par le même locataire au prix de [montant] euros hors charges.


[Détailler chaque référence de logement]

Par conséquent, je vous propose de réévaluer le montant de votre loyer et de le fixer à [montant] € hors charges.

Conformément à la loi, je vous prie de bien vouloir prendre connaissance de l’Article 17-2 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

À défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie. »

Je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,


Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

Rédigé par Katia Kemmoun Logo Linkedin

Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !

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