Tout savoir sur le certificat d'urbanisme opérationnel

Le Certificat d'Urbanisme opérationnel est un document administratif qui sert à déterminer la faisabilité d'un projet immobilier sur un terrain donné. Il correspond à un certificat d'urbanisme de type B, souvent abrégé CUb.

Il existe un autre type de CU : le certificat d'urbanisme d'information (CU de type A, abrégé CUa). Le CUa fournit seulement les règles d'urbanisme applicables à un terrain. En comparaison, le CUb va donc plus loin. Il précise si le terrain est effectivement utilisable pour le projet envisagé. Il apporte aussi des informations sur la présence et l'état des voiries et réseaux publics (eau, électricité, assainissement).

Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) sert principalement à confirmer la faisabilité d’un projet immobilier sur un terrain. Mais ce n'est pas tout. Ci-après les multiples intérêts du CUb :

Vérifier la constructibilité du terrain

Le CUb permet de déterminer si le terrain est constructible en fonction des règles d’urbanisme définies dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme en vigueur. Cette information est cruciale pour les investisseurs ou futurs acquéreurs pour éviter de s'engager dans un projet irréalisable.

Exemple : Pour un terrain situé dans une zone d'instabilité des sols, le CUb précise que des études techniques approfondies (telle qu'une étude géotechnique) sont nécessaires avant d'envisager une construction.

Confirmer la destination et les usages autorisés

Le CU opérationnel précise les usages autorisés sur le terrain en fonction de sa destination (habitation, commerce, activité agricole, etc.). Cela permet au demandeur de vérifier la compatibilité de son projet avec le zonage du terrain.

Exemple : Le terrain est classé en zone agricole. Le CUb indique que la construction d’une habitation n’est pas permise (sauf dérogations spécifiques).

Identifier les servitudes et contraintes liées au terrain

Le certificat d'urbanisme opérationnel présente les servitudes privées ou d’utilité publique qui peuvent restreindre l’usage du terrain. La connaissance de ces contraintes est indispensable pour élaborer un projet immobilier faisable.

Exemple : Le terrain comprend une servitude de passage pour les piétons et les véhicules. La clôture totale du terrain n'est donc pas autorisée.

Évaluer les raccordements aux réseaux publics

Le CUb indique si le terrain peut être alimenté par les principaux réseaux publics (eau, électricité, gaz, télécommunications, assainissement). Si tel est le cas, il précise les travaux nécessaires pour le raccordement. Le demandeur peut ainsi mieux évaluer les coûts de raccordement de son projet immobilier.

Exemple : Le terrain est trop isolé pour être raccordé au réseau d’assainissement collectif. Le propriétaire doit donc prévoir un système d’assainissement autonome, par exemple une fosse septique.

Identifier les taxes et participations d’urbanisme

Le certificat d'urbanisme liste les taxes applicables au projet, telles que la taxe d’aménagement et la participation pour raccordement à l’égout (PRE). Cela permet au porteur de projet d'ajuster son budget en conséquence.

Exemple : Un projet de construction sur une zone à forte valeur foncière peut être assujetti à une taxe d’aménagement majorée.

Anticiper les travaux spécifiques requis

Le CUb peut également indiquer que des travaux d’aménagement sont nécessaires pour rendre le projet viable. Le propriétaire peut alors anticiper les obstacles techniques et financiers qui pourraient empêcher l'obtention du permis de construire.

Exemple : Le terrain présente une pente importante. Le certificat signale que des fondations renforcées devront être prévues.

Voyons maintenant qui peut obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel et quelle est la procédure à suivre.

Qui peut faire une demande de certificat d'urbanisme opérationnel ?

Cela peut paraître surprenant, mais il n'est pas obligatoire de posséder le terrain pour faire une demande de certificat d'urbanisme opérationnel. Un mandataire, un potentiel acquéreur ou toute autre personne peut également déposer une demande. Par ailleurs, l'administration n'informe pas le propriétaire si elle délivre un certificat d'urbanisme à un tiers.

Où déposer une demande de CUb ?

Le demandeur doit effectuer la démarche auprès de la mairie où se trouve le terrain. Il peut déposer la demande de CUb ou l'envoyer par courrier avec accusé de réception. Le dossier doit être soumis en 4 exemplaires minimum (5 exemplaires si le terrain fait partie d'un périmètre protégé au titre des monuments historiques, ou 6 exemplaires s'il est situé dans un cœur de parc national).

Certaines communes proposent un guichet numérique ou une plateforme dédiée pour faire la demande de certificat d'urbanisme en ligne.

Le dossier de demande de CUb doit inclure le formulaire Cerfa n°13410. Ce document comprend :

• Le type de certificat d'urbanisme demandé (certificat d'information ou opérationnel) ;
• L'identité et les coordonnées du demandeur ;
• Les caractéristiques du terrain (adresse et références cadastrales).

En plus du Cerfa, le demandeur doit fournir les documents complémentaires suivants :

• Un plan de situation (CU1) pour localiser le terrain dans la commune. Il est possible d'obtenir ce plan gratuitement sur le site Geoportail.gouv.fr.
• Une notice descriptive succincte (CU2) comprenant une description sommaire du projet, ainsi que la destination et la localisation approximative des bâtiments projetés et, le cas échéant, des bâtiments à conserver ou à démolir.
• S'il existe des constructions sur le terrain, un plan du terrain (CU3).

Quel est le délai d'instruction d'une demande de CUb ?

Une fois que la demande de certificat d'urbanisme opérationnel est déposée, la mairie dispose d'un délai d'instruction de 2 mois. 

En cas d'absence de réponse, le certificat d'urbanisme est considéré comme positif de façon tacite.

Le certificat d'urbanisme opérationnel a une durée de validité de 18 mois à compter de sa date de délivrance. Ainsi, les renseignements contenus dans le document sont figés pour 18 mois, même si les règles d'urbanisme ou les taxes applicables évoluent durant cette période. 

Supposons qu'un propriétaire demande un CU opérationnel pour un projet de construction. Le CU confirme la faisabilité de l'opération. Six mois plus tard, le Plan Local d'Urbanisme est modifié par la mairie. Les nouvelles règles d'urbanisme s'opposent au projet de construction envisagé. Toutefois, si le propriétaire dépose une demande d'autorisation d'urbanisme dans les 18 mois suivant l'obtention du CU, sa demande est traitée selon les règles en vigueur consignées dans le certificat d'urbanisme. L'autorisation d'urbanisme devrait donc être accordée.