Le début de location
Les clauses du contrat de location

Les clauses du contrat de location

Le bailleur peut décider d’ajouter certaines clauses afin que toutes les conditions locatives soient mises au clair avec le locataire. La présence de ces clauses permettra aux deux parties de prendre connaissance de ces droits et obligations respectifs. Tout n’est pas permis cependant et certaines clauses sont interdites.

Les clauses optionnelles au contrat de location

Comme leur nom l’indique, ces clauses sont optionnelles. Nous vous conseillons très fortement cependant d’en inclure certaines à votre contrat de location car elles protégeront votre rendement locatif et pourront accélérer une procédure d’impayés.

1. La clause d’indexation de loyer 

La clause d’indexation de loyer permet au bailleur de réviser le montant du loyer une fois par an en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. Sa présence est obligatoire pour pouvoir appliquer la révision.

Bon à savoir

Le nouveau loyer ne doit pas dépasser l’IRL publié, et une augmentation manquée ne peut pas être réclamée de manière rétroactive.

2. La clause de droit de visite pour vérification de l’état du bien 

Cette clause permet au bailleur d’inspecter les lieux une fois par an et de voir si le locataire respecte ses obligations de maintenir le logement en bon état pendant toute la durée du bail. 

Attention

L’application de cette clause n’est pas automatique et se fait avec le consentement du locataire. Toute visite se faisant sans l’accord du locataire est considérée comme une violation de domicile

3. La clause de droit de visite pour relocation ou vente

À partir du moment où l’un des deux parties donne congé, le bailleur est en droit de programmer des visites pour la relocation ou la vente du logement. Seule la rédaction d’une clause rendra ce droit effectif.

Attention

La visite doit se faire en présence du locataire, et ne doit pas dépasser 2h par jour les jours ouvrables. Il est important de s’adapter aux horaires de l’habitant du logement, et de respecter le repos dominical ou les jours fériés.

4. La clause sur la garde d’un jeu de clés

De manière générale, le bailleur peut détenir le double des clés de son locataire, mais ne doit en aucun cas, pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. La garde de ce jeu de clés doit figurer dans une clause afin d’assurer une totale confiance entre le bailleur et le locataire.

Notre conseil

Ne jamais utiliser le double des clés même en cas d’urgence sauf si le bailleur a l’aval du locataire.

5. La clause de réduction du loyer en cas de travaux d’amélioration 

Certains locataires proposent d’entreprendre des travaux d’amélioration, et demandent d’imputer les coûts sur le loyer. Généralement source de litige, il est important d’établir une clause soulignant la baisse du loyer suite à des travaux d’amélioration. 

À faire

Bien détailler les coûts des travaux et la durée de la réduction du loyer dans la clause

6. La clause d’augmentation du loyer en cas de travaux d’amélioration 

À l'inverse, le bailleur peut majorer le loyer s’il effectue des travaux qui participent à l’amélioration du confort du locataire. Les cas les plus fréquents concernent des travaux d’isolation et d’amélioration de la performance énergétique. Travaux qui permettent de réduire la facture de chauffage du locataire.

7. La clause de solidarité

La clause de solidarité s’applique pour les contrats de bail en colocation. Elle stipule que tous les colocataires sont solidairement responsables du paiement des loyers, des charges et en cas de dégradations. 

En résumé

En cas de manquement d’un des colocataires, les autres assument le règlement de sa part de loyer au bailleur.

8. La clause résolutoire 

La clause résolutoire permet de résilier, de manière automatique et légale, le contrat de location dans le cas où le locataire manque à ses obligations contractuelles. La présence de cette clause accélère les procédures d’expulsion et facilite les démarches du propriétaire quand il saisit la justice. 

Bon à savoir

Même si le contrat contient une clause résolutoire, le juge regarde au cas par cas et peut donner au locataire un délai supplémentaire sur le recouvrement de ses dettes.

Les clauses interdites ou considérées comme abusives

Les clauses interdites sont des clauses qu’un propriétaire insère dans le contrat de location et qui sont considérées par la loi comme non-écrites. 

Voici la liste de ces clauses interdites : 

  • Obliger le locataire à souscrire à une assurance selon le choix du bailleur ;
  • Imposer le prélèvement automatique pour le règlement du loyer et des charges ;
  • Faire payer les quittances ;
  • Demander de payer pour des réparations locatives dont le propriétaire a la responsabilité ;
  • Interdire au locataire d’user du logement comme il le souhaite à l’exception de la transformation du logement en local commercial ;
  • Laisser toute responsabilité relative aux dégradations survenues dans le logement au locataire ;
  • Imposer les horaires et les jours du droit de visite relocation, vente ou inspection de l’état des lieux ;
  • En bail vide, imposer la reconduction tacite du contrat de bail pour une durée de moins de 3 ou 6 ans ;
  • Résilier le contrat de location pour des motifs hors que la non-souscription à une assurance habitation, le non-paiement du loyer et des charges, le trouble de voisinage, ou le refus de payer le dépôt de garantie.
Rappel

Si de telles clauses sont écrites dans le contrat de bail, elles n’ont aucune valeur légale et sont jugées comme nulles. Leur application est donc illégale.