La gestion courante
Les travaux en location

Les travaux en location

Au cours d’un bail de location, qu’il soit meublé ou non-meublé, des travaux vont pouvoir être réalisés au sein du logement. Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Intéressons-nous d’abord à cette notion, puis nous poursuivrons en détaillant les travaux qu’il est possible d’effectuer au cours de la vie locative. 

Logement décent : que dit la loi ? 

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement “décent”, en bon état, d'une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, et doté d’équipements en bon état de fonctionnement.

Ce logement décent va devoir respecter un certain nombre de critères pour être ainsi qualifié : 

  • Doté d’une surface habitable minimum (9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m³) ; 
  • Sans risque pour la santé ou la sécurité physique du locataire ; 
  • Sans infestation de nuisibles conformément à l’article 142 de la loi ELAN ;
  • Respectueux des minimums de performance énergétique. 
Bon à savoir

Dans le cadre d’un bail de location meublé, le propriétaire devra obligatoirement mettre à disposition certains meubles, définis par la loi Alur. Pour que le contrat puisse être qualifié de meublé, il faudra réaliser un inventaire des meubles rappelant les éléments mis à disposition par le propriétaire.

Le locataire propose de réaliser des travaux 

Lors de la signature du contrat de bail, le propriétaire et le locataire peuvent s’accorder sur des travaux ou réparations à réaliser pour remettre en état le logement. Il faudra alors insérer dans le contrat de location une clause mentionnant le détail de ces travaux

  • La nature des travaux ; 
  • Les personnes les réalisant (le locataire ou bien des professionnels) ;
  • Le coût et le mode de prise en charge.

La clause peut viser :

  • Des travaux d’entretien (peinture, revêtements du sol, jardin…) ; 
  • Des travaux d’amélioration (remplacement d’une fenêtre ou d’une porte) ;
  • Des travaux de transformation (abattement d’une cloison par exemple). 
Mise en place

Le locataire constatant un défaut dans le logement lors de l’état des lieux d’entrée va pouvoir proposer d’effectuer lui-même la réparation. Si le bailleur est d’accord, il rédigera un avenant mentionnant ces travaux, et déduira temporairement du loyer le montant déterminé à l’amiable avec son locataire.

Réaliser des travaux au cours du bail

Avant de réaliser les travaux, le bailleur va avoir l’obligation de prévenir l'occupant au travers d’une notification de travaux, remise en main propre ou en lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci rappelle : 

  • Le contrat de location concerné ;
  • La nature des travaux prévus ; 
  • Les modalités d’exécution (le professionnel intervenant, les dates et horaires…).

Réaliser des travaux les samedis, dimanches ou jours fériés

Afin de pouvoir réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés, le bailleur va devoir en faire la demande conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est en droit de la refuser. Ces situations sont assez exceptionnelles et les travaux relèvent en général d’un caractère urgent.

Nous mettons à votre disposition une lettre d’autorisation de réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés, afin de vous assister dans cette démarche.

Les indemnités pouvant être réclamées par le locataire 

Il est possible d’accorder au locataire une réduction de loyer temporaire si celui-ci s’engage à faire des travaux d’amélioration. Les types de travaux admis dans cette clause sont :

  • Des travaux d’embellissement : peintures, revêtements au sol.
  • Des réparations légères : changement d’une porte.

La contrepartie pour le locataire est soit une réduction partielle de loyer, soit une franchise totale temporaire dont les modalités sont stipulées dans la clause. Il est possible également de faire un avenant au contrat de location si ces travaux surviennent en cours de bail.

Bon à savoir

L’usage de cette clause est à réserver aux petits travaux, elle est source de litiges qui vous obligeraient à faire appel à un juge si vous êtes insatisfait des travaux réalisés.

Les petits travaux d’aménagement en location

Le locataire va pouvoir réaliser des travaux sans en informer son propriétaire. Cela concerne :

  • Le changement d’une peinture, d’une moquette, de percer des trous ;
  • Des travaux d’aménagement légers, comme l’installation d’un meuble ou de petits équipements démontables.
Bon à savoir

Le propriétaire devra accepter ces petits travaux, et aucune somme ne pourrait être prélevée sur le dépôt de garantie pour couvrir la remise en état du bien. Les trous devront néanmoins être rebouchés proprement.

Les travaux d’amélioration en location

Les travaux d’amélioration participent à la valorisation du logement, il s’agit généralement de la pose d’un double vitrage, de l’amélioration de la performance énergétique, etc. 

Nous mettons à votre disposition une lettre de réponse à la proposition de travaux d’amélioration du locataire, afin de répondre à cette proposition et d’éventuellement proposer d’y participer.

Les travaux modifiant ou changeant la configuration du logement

Pour tous travaux modifiant ou changeant la configuration du logement, l’autorisation explicite du bailleur est nécessaire. Il pourrait sinon exiger, lors du départ du locataire, que celui-ci remette les lieux en l’état et à ses frais ou engager les travaux et retenir contre facture tout ou partie du dépôt de garantie.

Ces travaux concernent des modifications importantes comme l’abattement d’une cloison ou le changement de la porte d’entrée. Le bailleur peut refuser ces travaux, il manifestera sa réponse au travers d’une lettre de réponse à la proposition de travaux du locataire

Les travaux de mise aux normes d'une location

Le locataire peut demander l’exécution de certains travaux de mise aux normes de l’habitation en termes de salubrité, sécurité, confort, etc. Ces travaux ne doivent pas compromettre la solidité de l’immeuble. De son côté, le locataire doit notifier au bailleur son intention d’exécuter ces travaux et les détailler. Le bailleur aura alors le choix. Il peut : 

  • Donner son accord ; 
  • Signifier au locataire son intention de les faire réaliser lui-même. Il a alors un an pour les faire à ses frais ; 
  • Refuser les travaux.

Les travaux d’économies d’énergie

En tant que propriétaire, vous souhaitez réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un logement en location. Vous allez d’abord informer le locataire du programme des travaux, de leurs modalités, des bénéfices attendus en termes de consommation, ainsi que du montant de sa contribution. Ensuite, lui demander au titre du partage, des économies de charges à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :

  • Les travaux bénéficient directement au locataire ;
  • L’exécution des travaux est justifiée au locataire ;
  • Soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.

Cette contribution ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Il existe deux options de travaux :

1. La réalisation d’un “bouquet de travaux”

Il s’agit d’une combinaison d’au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique, parmi les travaux suivants :

  • Isolation thermique des toitures ; 
  • Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ; 
  • Isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ; 
  • Régulation ou remplacement de système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;
  • Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Attention

Ces travaux doivent être conformes aux dispositions prévues par l’Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé.

2. Le logement atteint un niveau minimal de performance énergétique après travaux

L’objectif est d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment. Une étude thermique préalable déterminant les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale doit être réalisée par un bureau d’études.

Les aides à la rénovation

L’État propose de nombreux dispositifs d’aide, vous en retrouverez dans la liste ici.