Le résumé de l'actualité locative pour avril 2023

La période des déclarations de revenus est arrivée et il est crucial pour vous, en tant que propriétaire, de respecter les dates limites afin d'éviter les pénalités. Voici quelques conseils pour gérer au mieux cette période et optimiser votre déclaration d'impôts en lien avec vos investissements immobiliers.

Dates limites de déclaration

Pour 2023, la date limite pour la déclaration papier est fixée au 19 mai. Pour la déclaration en ligne, les dates limites s'échelonnent du 24 mai au 8 juin selon votre département :

• Jeudi 25 mai 2023 à 23 h 59 (zone 1) pour les habitants des départements 01 à 19 et les non-résidents ;
• Jeudi 1er juin 2023 à 23 h 59 (zone 2) pour les habitants des départements 20 à 54 (y compris les deux départements corses) ;
• Jeudi 8 juin 2023 à 23 h 59 (zone 3) pour les habitants des départements 55 à 974/976 

Déclaration automatique ou non ?

La déclaration automatique des revenus est un dispositif mis en place par l'administration fiscale française pour faciliter la déclaration des impôts pour certains contribuables. Si vous êtes éligible, vous recevrez une déclaration de revenus préremplie avec les informations déjà connues de l'administration. Il vous suffira de vérifier les données, d'apporter les éventuelles modifications nécessaires et de valider la déclaration en ligne.

Si vous n'avez aucune modification à apporter, vous n'avez rien à faire : votre déclaration sera considérée comme validée tacitement. Cette démarche simplifiée permet de gagner du temps et de réduire les erreurs, tout en assurant une meilleure gestion des données fiscales.

Réunissez les documents nécessaires

Réunissez tous les documents relatifs à vos investissements immobiliers, tels que les justificatifs de revenus locatifs, les charges déductibles, les intérêts d'emprunt et les éventuelles réductions d'impôts liées à vos dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Malraux, etc.). Par exemple, pour un investissement et une déclaration en loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de votre investissement selon la durée de l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).

Pensez à optimiser vos déductions

Informez-vous sur les déductions fiscales et les crédits d'impôt auxquels vous avez droit en tant que propriétaire immobilier. Vous pouvez notamment déduire certaines charges liées à la gestion de votre bien immobilier comme les frais de mise en location, les travaux d'entretien et de réparation, ou encore les intérêts d'emprunt.

Par exemple, si vous louez un bien en meublé, vous pouvez opter pour le régime réel et ainsi déduire certaines charges liées à la gestion de votre bien immobilier, comme : 

• Les frais d'agence (environ 8 % à 10 % des loyers) ;
• Les travaux d'entretien et de réparation (jusqu'à 150 % du montant des travaux réalisés) ;
• Les intérêts d'emprunt.

Demandez conseil à un expert

Si vous avez des questions ou des doutes concernant votre déclaration d'impôts, n'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal. Ils pourront vous aider à optimiser votre déclaration et à profiter des avantages fiscaux liés à votre investissement immobilier.

Avant le 30 juin 2023, les propriétaires immobiliers doivent indiquer au fisc l’état d’occupation de leur(s) bien(s).

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) demande ainsi aux propriétaires de déclarer les personnes occupant les logements afin de déterminer les redevables de la taxe d'habitation et de la taxe sur les logements vacants.

La déclaration d'occupation est à réaliser sur impots.gouv.fr dans votre espace personnel, au sein du service “Gérer mes biens immobiliers”.

Les données d’occupation connues seront pré-affichées. Ce qui n’empêche pas de modifier le statut du bien le cas échéant.

En pratique, l’administration fiscale vous propose cinq statuts possibles :

1. propriétaire occupant à titre de résidence principale,
2. propriétaire occupant à titre de résidence secondaire,
3. bien vacant (non meublé et non occupé),
4. bien occupé à titre gratuit,
5. bien loué.

Dans le cas où vous auriez mis en location votre appartement, vous aurez un peu plus de travail administratif.

Les services fiscaux vous demandent de préciser le type de location. Là encore, il faut choisir entre :

1. location nue (vide de meuble),
2. location meublée,
3. location logement social,
4. location loi 1948,
5. location saisonnière,
6. location à usage professionnel.

Il faut, par ailleurs, indiquer l’identité de l’occupant du bien loué, sa date de naissance et son lieu de naissance ainsi que la date de début de période d’occupation. Et, bien sûr, la date de fin de période d’occupation du logement en cas de départ du locataire.

La déclaration d'occupation concerne tout le monde, même si vous êtes propriétaire d'un seul bien et que ce dernier est votre résidence principale. Cela ne signifie pas que vous devrez payer une taxe. Pour les locations saisonnières, la date de début de location est demandée et l'identification des différents locataires n'est pas requise.

En cas de non-déclaration, d'erreur, d'omission ou de déclaration incomplète, une amende d'un montant forfaitaire de 150 euros par local pourra être appliquée. Cependant, le ministère assure qu'il y aura des relances dans un premier temps et une certaine bienveillance.

Les taux d'usure pour avril 2023 ont été publiés le 28 mars 2023. Ces taux plafonds, fixés par la Banque de France, déterminent le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt immobilier. Les taux d'usure sont révisés chaque trimestre et ont un impact direct sur les conditions d'emprunt pour les acquéreurs.

Voici les taux d'usure applicables pour avril 2023 :

Prêts à taux fixe 

• Durée inférieure ou égale à 10 ans : 2,88 %
• Durée comprise entre 10 et 20 ans : 3,08 %
• Durée supérieure à 20 ans : 3,28 %

Prêts à taux variable 

• Toutes durées confondues : 2,70 %

Prêts relais

• Toutes durées confondues : 3,54 %

Quel impact sur le marché ?

Les taux d'usure plus élevés pourraient amener certains acheteurs potentiels à reporter leur projet immobilier en attendant des conditions plus favorables.

Les emprunteurs qui sont à la limite de la solvabilité pourraient quant à eux avoir plus de difficultés à obtenir un prêt en raison de la hausse des taux d'intérêt, réduisant ainsi leur accès au marché immobilier.

Ce contexte peut contribuer au ralentissement des volumes de transaction et à une baisse des prix de l'immobilier.

Illustration : imaginons un couple qui cherche à emprunter pour acheter leur première maison. Avec la légère augmentation des taux d'usure pour le trimestre d'avril 2023, ils pourraient s'inquiéter de payer plus d'intérêts sur leur prêt immobilier. Cependant, les taux d'intérêt réels pratiqués par les banques restent très bas, ce qui signifie que les conditions d'emprunt sont toujours attrayantes pour ceux qui ont une bonne solvabilité.

N'hésitez pas à prendre en compte les taux d'intérêt et les conditions du marché avant de vous engager dans un projet immobilier.

Par exemple, si vous envisagez d'acheter un logement, étudiez attentivement les différentes options de financement disponibles, comparez les offres de prêts de différentes banques et n'hésitez pas à négocier les conditions pour obtenir le meilleur taux possible. De cette manière, vous pourrez tirer le meilleur parti des conditions actuelles et ainsi optimiser votre investissement immobilier.

Qu'est-ce que l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui s'applique aux contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. L'IFI remplace l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis 2018. Il concerne principalement les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils soient utilisés à titre personnel ou professionnel, ou qu'ils soient loués.

Les avantages de la détention de parts de SCI pour réduire l'IFI

Pour les propriétaires souhaitant réduire leur IFI, la détention de parts de Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution intéressante. En effet, lorsque vous détenez des parts de SCI, la valeur de ces parts peut être diminuée grâce à la prise en compte des dettes contractées par la SCI. Ainsi, la valeur de l'actif net taxable à l'IFI peut être réduite, entraînant une diminution de l'impôt dû.

Il est important de noter que cette astuce est légale et conforme aux règles fiscales en vigueur. Néanmoins, il convient de respecter certaines conditions pour que la réduction de l'IFI soit validée par l'administration fiscale, notamment en ce qui concerne la nature des dettes contractées par la SCI et la réalité des investissements réalisés.

Précautions et recommandations pour optimiser la réduction de l'IFI

Avant de vous lancer dans la création d'une SCI ou l'acquisition de parts de SCI pour réduire votre IFI, il est essentiel de bien vous renseigner sur les conditions et les règles fiscales applicables.

En somme, la détention de parts de SCI peut être une solution efficace pour alléger votre IFI, à condition de respecter les conditions fiscales et de bien anticiper les conséquences de cette démarche sur votre patrimoine immobilier.

Geoffroy Roux de Bézieux, le patron du Medef, alerte sur la crise actuelle du logement en France. En réalité, le problème s’est aggravé au cours des dix dernières années. En effet, le décalage se creuse entre le nombre de biens disponibles ou de constructions et la demande actuelle. Il estime que le nombre de logements neufs construits sera certainement « en dessous de 300.000 en 2024 », bien loin des 500.000 nécessaires par an.

La demande de logements neufs et anciens continue d'augmenter, tandis que l'offre peine à suivre le rythme. De nombreux facteurs ont contribué à cette situation, notamment les taux de crédit immobilier, la pénurie de logements neufs et la réticence des vendeurs à baisser leurs prix.

Une solution face à la crise : la transférabilité des prêts immobiliers

Face à la crise du logement et à la hausse des taux d'intérêt, il est important de connaître les options qui s'offrent à vous pour faciliter vos projets immobiliers futurs. Très peu connue, la transférabilité ou portabilité des prêts immobiliers peut être une solution à considérer.

La portabilité est le mécanisme qui permet à un propriétaire de financer son nouvel achat immobilier en conservant le prêt immobilier contracté pour le bien qu’il souhaite vendre (et ses conditions de taux). La transférabilité permet d’attacher un prêt à un bien.

En tant que propriétaire, cela vous permettrait de conserver les conditions avantageuses de votre prêt immobilier actuel si vous souhaitez déménager ou acheter un autre bien immobilier.

Cependant, il est important de prendre en compte certaines limitations, notamment celle de devoir maintenir la même destination de bien lors de l'achat d'une nouvelle propriété. En effet, pour profiter de la portabilité de votre prêt immobilier, le bien que vous envisagez d'acquérir doit être de la même nature que celui actuellement financé par votre prêt. 

Par exemple, si votre prêt initial était pour votre résidence principale, vous ne pourrez transférer ce prêt que pour l'achat d'une autre résidence principale. Si votre intention est d'investir dans un bien d'une nature différente, vous ne pourrez pas bénéficier de la portabilité du prêt.

Vérifiez les clauses de votre contrat de prêt

Sachez que la transférabilité des prêts immobiliers n'est pas automatique et varie en fonction des établissements bancaires et des contrats de prêt. Ainsi, pour tirer profit de cette option, nous vous recommandons de vérifier les clauses de votre contrat de prêt et d'échanger avec votre conseiller bancaire. 

La portabilité de votre prêt pourrait être soumise à certaines conditions, telles qu'un délai minimal entre l'achat de votre premier bien et la demande de transfert, ou encore la nécessité de financer un bien d'une valeur supérieure à celle de votre bien actuel.

Comparer les offres et anticiper vos besoins

En tant que propriétaire, la transférabilité des prêts immobiliers représente une opportunité intéressante pour financer un nouveau logement tout en conservant les avantages de votre prêt initial. Nous vous encourageons à vous renseigner sur cette option et à comparer les offres des différentes banques afin de trouver celle qui répondra le mieux à vos besoins et à votre situation financière. 

Prendre le temps d'anticiper et de planifier vos futurs projets immobiliers vous permettra de tirer le meilleur parti de la portabilité des prêts immobiliers et de faciliter votre transition vers un nouveau bien.