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Le résumé de l'actualité locative pour janvier 2024

SOMMAIRE

  • Explosion de la demande locative et des faux dossiers
  • Attention aux nouvelles mentions à intégrer aux baux de location
  • 3 mesures qui pourraient coûter cher
  • Elargissement de l'encadrement des loyers en 2024
  • Les baux mobilité à Paris face à la hausse de la taxe d'habitation et aux JO

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La demande locative explose… tout comme les faux dossiers de location

La crise du logement en France continue de s'aggraver, avec des conséquences majeures sur le marché locatif.

Le score de tension locative, calculé en fonction du ratio entre le nombre de candidats locataires et le nombre d'offres disponibles, a considérablement augmenté en France. En 2022, ce score était de 2,71, mais il est passé à 3,35 en 2023. Cela signifie qu'il y a de plus en plus de demandes de location par rapport aux offres disponibles sur le marché.

La tension locative est particulièrement intense dans les grandes villes françaises déjà sur-sollicitées. La ville de Rennes arrive en tête de liste, avec un ratio de 9,79 candidatures pour une offre disponible. Juste après Rennes, on retrouve Lyon, avec un ratio de 9,76. Ces deux villes connaissent une demande locative très élevée, ce qui rend la recherche d'un logement extrêmement difficile pour les locataires potentiels.

Outre Rennes et Lyon, d'autres grandes villes françaises connaissent également une tension locative importante. À Annecy, le ratio offre/demande est de 8,83, ce qui signifie qu'il y a presque neuf candidats locataires pour une offre disponible. Paris n'est pas en reste, avec un ratio de 7,18, suivi de près par Bordeaux avec 7,11. Angers complète la liste des villes les plus touchées, avec un ratio de 5,97.

La crise du logement a des conséquences dévastatrices pour de nombreux locataires. La hausse des taux de crédit immobilier rend l'accession à la propriété de plus en plus difficile, forçant de nombreux ménages à rester locataires pendant une plus longue période. Cela entraîne une augmentation de la demande de logements locatifs, ce qui aggrave la tension sur le marché de la location.

Face à cette crise du logement, certains locataires potentiels n'hésitent pas à présenter de faux dossiers de location pour augmenter leurs chances de trouver un logement. Une pratique de plus en plus courante consiste à fournir de fausses fiches de paie pour un logement afin d’embellir son profil financier. 

Cette pratique était autrefois associée aux personnes ayant des revenus instables, mais elle touche désormais même ceux disposant d'un revenu confortable.

Les locataires potentiels qui falsifient leurs dossiers le font souvent par désespoir. Ils estiment que c'est le seul moyen de décrocher un appartement dans les zones tendues. Même avec des revenus confortables, ils estiment qu'ils n'auraient aucune chance de trouver un logement s'ils étaient honnêtes dans leur dossier.

La falsification des dossiers de location peut avoir des conséquences graves pour les locataires et les propriétaires. Bien que cela puisse permettre aux locataires d'obtenir un logement, cela crée une situation de fraude et de malhonnêteté. 

De plus, cela peut également conduire à des problèmes pour le propriétaire qui pourrait se retrouver avec un locataire peu fiable ou incapable de payer son loyer. Cette pratique remet en question l'intégrité du marché locatif et peut rendre la recherche d'un logement encore plus difficile pour les locataires honnêtes.

3 nouvelles mentions doivent être intégrées aux baux de location depuis le premier janvier 2024 !

Inclusion de l’identifiant fiscal du logement 

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle exigence est entrée en vigueur : l'obligation d'inclure l'identifiant fiscal du logement dans le bail de location

L'identifiant fiscal du logement, également connu sous le nom de "numéro fiscal invariant", est un numéro unique attribué à chaque bien immobilier. Il est composé de 12 caractères numériques, dont les deux premiers correspondent au numéro du département. 

L'inclusion de cet identifiant dans le bail de location vise à identifier clairement le logement faisant l'objet du contrat de location. Mais aussi à faciliter les procédures administratives et fiscales ainsi que la transparence et la traçabilité des transactions immobilières. 

L'identifiant fiscal du logement peut être trouvé sur le site impots.gouv.fr, dans la rubrique "Biens immobiliers" de votre espace personnel. Pour accéder à cette information, suivez les étapes suivantes :

  • Connectez-vous à votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr.
  • Cliquez sur la rubrique "Biens immobiliers".
  • Sélectionnez le bien concerné par la location pour le consulter.
  • Assurez-vous de consulter le lot principal (local d'habitation) et non les annexes (cave, garage).
  • Le numéro fiscal du logement se trouve en haut du descriptif du logement.

Il est essentiel de noter que seul le numéro fiscal du logement (local) doit figurer dans le bail, et non le numéro fiscal du propriétaire.

Les contrats concernés 

Cette obligation d'inclure l'identifiant fiscal du logement dans le bail de location concerne tous les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse de locations vides ou meublées, à titre de résidence principale. 

Cependant, certains types de baux sont exclus de cette exigence. Les baux de mobilité, les baux commerciaux, professionnels ou saisonniers, ainsi que les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et un bailleur ne sont pas concernés par cette obligation. 

Une mise en application décalée en Outre Mer

Dans certaines régions, comme la Martinique, la Guyane, l'Île de la Réunion et Mayotte, cette obligation entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2028.

Le non-respect de l'obligation d'inclure l'identifiant fiscal du logement dans le bail de location peut avoir des conséquences juridiques et financières. Si le bail ne respecte pas cette exigence, il peut être considéré comme nul ou non écrit. 

Dans ce cas, le locataire a le droit de demander l'annulation du bail d'habitation devant le tribunal. L'annulation du bail entraîne la fin du contrat de location, et le locataire n'est plus tenu de respecter le délai de préavis habituel. 

Inclusion du calendrier d’interdiction de location et du niveau de performance énergétique

Outre l'identifiant fiscal du logement, le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 impose également l'inclusion de deux autres mentions obligatoires dans le bail de location à partir du 1er janvier 2024. Il s'agit du rappel du calendrier d'interdiction de location et du niveau de performance énergétique du logement.

Le bail de location doit désormais inclure un rappel du calendrier d'interdiction de location, qui précise les niveaux de performance énergétique minimaux requis pour qu'un logement soit considéré comme décent. Les exigences varient en fonction de la localisation géographique du logement. 

En France métropolitaine, le niveau minimal de performance énergétique doit correspondre à la classe F du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à partir du 1er janvier 2025. 

Une mise en application plus tardive en Outre Mer

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, ce niveau minimal passera à la classe E à partir du 1er janvier 2031.

Le bail de location doit également préciser le niveau de performance énergétique du logement, en indiquant la classe du DPE correspondante. Ces informations sont déterminées selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionnée à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.

Veillez donc à inclure l'identifiant fiscal du logement, le rappel du calendrier d'interdiction de location et le niveau de performance énergétique dans tous les baux de location à partir du 1er janvier 2024.

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3 mesures qui pourraient coûter cher aux propriétaires bailleurs en 2024

Un rapport prévu pour mars 2024 va proposer une réforme de la fiscalité locative, l’ampleur de cette réforme est encore très incertaine mais pourrait bien avoir des conséquences significatives sur les bailleurs français.

Modification de l'Imposition des Locations Meublées de Tourisme 

La loi de finances 2024 apporte des changements significatifs dans la fiscalité des locations meublées de tourisme autrement appelées locations saisonnières. Auparavant, ces locations, souvent gérées via des plateformes comme Airbnb ou Abritel, bénéficiaient d'un abattement fiscal de 71 % sur les loyers perçus, pour les biens générant moins de 188.700 euros de chiffre d'affaires annuel. 

Mais après une erreur dans le texte final, cet abattement serait réduit à 30 % et limité aux bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15.000 euros, contre 188.700 euros auparavant. Cette modification représente une réduction significative de l'avantage fiscal pour de nombreux bailleurs dans le secteur du tourisme.

Pas de panique cependant, l’erreur devrait être corrigée par l’administration fiscale et ramenée à un abattement forfaitaire de 50 % pour les revenus locatifs jusqu'à 77 700 €, alignant ainsi la fiscalité sur celle des logements meublés loués à l'année. 

Les pouvoirs publics doivent agir vite pour ne pas laisser les bailleurs dans l’incertitude fiscale.

Lutte contre les Stratégies d'Optimisation Fiscale de l'IFI 

La nouvelle loi vise aussi à restreindre les possibilités d'optimisation fiscale liées à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ainsi, elle limite le périmètre des dettes déductibles pour le calcul de la valeur imposable à l'IFI. 

Seules les dettes directement liées au patrimoine immobilier taxable peuvent désormais être déduites. Cette mesure vise à empêcher la réduction artificielle de la valeur imposable des biens immobiliers par le biais de dettes sans rapport avec ces actifs.

Recentrage du Dispositif Dutreil 

La loi de finances 2024 modifie également le régime Dutreil, qui offre des avantages fiscaux dans le cadre de la transmission d'entreprises par donation ou succession. 

Désormais, les activités de location meublée et de loueurs d'établissements commerciaux sont exclues du régime. Cette modification limite l'application de ces avantages fiscaux aux activités commerciales qui ne concernent pas la gestion du propre patrimoine immobilier du bailleur.

En résumé, ces changements provoqués par le loi finances 2024 auront des conséquences notables sur la fiscalité des bailleurs et pourraient impacter leur stratégie d'investissement et de gestion locative.

Les nouvelles villes concernées par l’encadrement des loyers en 2024

En 2024, la liste des villes concernées par l’encadrement des loyers s'allonge considérablement, avec trois fois plus de nouvelles localités candidates par rapport à l'année précédente. 

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

Si vous suivez l'actualité immobilière, vous avez sûrement entendu parler de l'adoption récente de l'encadrement des loyers au Pays basque. Ce dispositif sera appliqué dès cette année dans les villes de cette région, telles que Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Biarritz et Hendaye. 

De même, l'encadrement des loyers entre en vigueur à Grenoble en 2024, suite à un accord donné par le gouvernement en novembre dernier. D'autres villes comme Échirolles, Seyssins, Saint-Martin-d'Hères et Murianette sont également soumises à cette mesure. 

Certaines villes et agglomérations, telles qu'Annemasse, Cergy et Grand-Orly Saint Bièvre, ont également demandé l'autorisation d'appliquer l'encadrement des loyers dès que possible.

Que signifie "loyer plafonné" ?

L'encadrement des loyers consiste à plafonner les loyers autorisés dans le parc locatif privé. Ce plafond est fixé en fonction de la zone géographique, de l'année de construction du logement et de sa typologie. 

Pour qu'une candidature soit retenue, il faut que la commune montre des signes manifestes de tension sur le marché de l'immobilier, tels qu'une offre locative insuffisante par rapport à la demande, des loyers élevés par rapport au parc social et un manque de logements en construction. 

De plus, il est nécessaire que la commune dispose ou se dote d'un observatoire des loyers, afin que le préfet puisse fixer des loyers plafonds cohérents avec le marché local.

Efficacité de l'encadrement des loyers en zone tendue

L'encadrement des loyers vise à limiter l'inflation des loyers immobiliers dans les zones tendues. Cela se fait en fixant un loyer de référence mensuel par mètre carré, hors charges et complément de loyer, chaque année par arrêté préfectoral dans les zones concernées. 

Cependant, l'efficacité de cette mesure peut varier en fonction du contexte local et des spécificités du marché immobilier. 

Certaines études montrent que malgré sa mise en place, l'encadrement des loyers et ses références restent moyennement efficaces à Paris et dans d'autres grandes villes, en raison du grand nombre de loyers hors cadre. Il est donc essentiel de surveiller son application et d'évaluer régulièrement son impact.

En conclusion, l'encadrement des loyers est un dispositif qui continue de se développer en France. De plus en plus de villes souhaitent l'appliquer pour réguler leur marché de l'immobilier locatif et spéculatif.

Les baux mobilité à Paris : une solution face à la hausse de la taxe d'habitation et aux Jeux Olympiques

Les propriétaires de résidences secondaires à Paris sont de plus en plus nombreux à opter pour le bail mobilité, en raison d'une explosion des demandes de locations de moyenne durée. Cette tendance s'explique par la volonté de compenser la hausse de la taxe d'habitation, mais aussi par le désir de pouvoir récupérer leur bien avant les Jeux Olympiques.

De nombreux propriétaires parisiens ont été confrontés à une hausse de la taxe d'habitation ces derniers temps. Cette augmentation a été un véritable déclic pour certains d'entre eux, qui ont décidé de louer leur résidence secondaire pendant une période donnée afin de compenser ces dépenses supplémentaires. 

Outre la hausse de la taxe d'habitation, certains propriétaires de résidences secondaires à Paris sont également motivés par la perspective des Jeux Olympiques. En effet, les Jeux se dérouleront dans la capitale française en 2024, ce qui suscite un engouement certain. 

Les propriétaires souhaitent donc pouvoir récupérer leur bien avant cet événement majeur, afin de pouvoir en profiter eux-mêmes ou de le mettre en location à un prix plus élevé pendant les Jeux.

Le bail de mobilité présente plusieurs avantages pour les propriétaires qui souhaitent louer leur résidence secondaire à Paris. Tout d'abord, ce type de contrat offre une grande flexibilité en termes de durée, ce qui est particulièrement adapté aux propriétaires qui souhaitent récupérer leur bien à une date précise. 

De plus, le bail de mobilité est également avantageux sur le plan fiscal, car il permet de bénéficier d'exonérations de taxe d'habitation et de taxe foncière dans certains cas.

Le bail de mobilité est réservé à certaines catégories de locataires, à savoir les étudiants, les apprentis et les personnes en mobilité professionnelle. Ces locataires doivent présenter des garanties solides, telles qu'un contrat de travail ou une attestation d'inscription dans un établissement d'enseignement. 

De plus, la durée du bail de mobilité est limitée à dix mois maximum, ce qui en fait une solution adaptée aux besoins temporaires de ces locataires.

Face à l'engouement croissant pour les baux de mobilité à Paris, il est possible que cette tendance perdure dans les années à venir. En effet, la hausse de la taxe d'habitation et l'approche des Jeux Olympiques incitent de plus en plus de propriétaires de résidences secondaires à opter pour cette solution de location de moyenne durée.

Merci pour votre lecture et excellente année à tous ! 

Rendez-vous le mois prochain pour décrypter les nouvelles actualités de l'immobilier locatif. Des questions sur la gestion locative au sens large ? Consultez notre guide du bailleur pour trouver des réponses simples et concrètes à toutes vos problématiques !

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